培養信用的13堂課

文 / House123 邱愛莉

(照片由 recreahq 創用 CC 授權)

(照片由 recreahq 創用 CC 授權)

最近一個好朋友的弟弟剛好買房要辦貸款,剛從澳洲打工度假 2 年回來半年的他,出國前沒有使用信用卡的習慣,出國期間也非常「乖」的沒有使用信用卡,雖然澳洲打工度假存的錢幾乎都在澳洲旅行時花光了,剩下的一些存款加上爸媽贊助的購屋款拿來付頭期款後也差不多而已,不過辦貸款時想說有薪轉紀錄和工作證明應該沒甚麼問題,送了兩家銀行,居然都因為聯徵(聯合徵信中心的個人信用報告)沒有紀錄(俗稱「小白」)而過不了,一家要求他提供二等親的家人當保人,另一家則因此送到總行去審核,最後核貸成數只有六成,在「兩害相權取其輕」的權衡下,最後請姐姐(我的好朋友)當保人,才順利貸款下來。

幾天前聊天聊到這件事,她問我,她弟弟完全沒有任何信用不良的紀錄,怎麼貸款也這麼難辦?我回答她,雖然弟弟沒有任何任何「信用不良」的紀錄,但也沒有任何「信用優良」的紀錄!因為銀行完全沒有任何蛛絲馬跡可以判斷一個沒有借款(包含「信用卡」)記錄的人會不會如期還錢。也就是:他沒有「信用」。到底「信用」要怎麼培養呢?

  • 1. 一定要準時繳信用卡,而且盡量不要使用「分期」,也不要動用到「循環利息」:雖然「小白」不好,不過,信用卡帳單一定要全額繳,不要只繳最低應繳金額。如果信用卡動用到「循環利息」,要說服銀行你有償款能力,實在有點困難。
  • 2. 不要辦太多信用卡,不要動用現金卡:信用卡的額度小則 5 萬,多則 20 萬、30 萬甚至 50 萬,平常消費的確很方便,不過,到了要辦貸款的時候,這些額度都會吃掉你的貸款額度,真心建議信用卡不要辦太多家。此外,現金卡屬於高便利、高利息的消費性信用貸款,最好不要動用。
  • 3. 不要當「小白」:避免銀行將你歸類為「小白」,最好持有用信用卡並使用超過一年以上,有每月按時全額繳款的紀錄。
  • 4. 維持良好的薪轉記錄:如果你領的薪水都是現金,記得要拿去銀行存,並在存款條上備註付款單位的名稱(一般備註欄可以顯示 6 個中文字),這樣刷簿子時可以看到備註,做為薪資入帳的證明。
  • 5. 貸款時最好在任職的公司已經超過半年:為了讓銀行信任你有穩定工作,有清償貸款的還款來源,貸款時最好在任職的公司年資已經超過半年。有些銀行對於年資不到半年的薪轉紀錄不予認列,對於想辦貸款的人有點吃虧喔!
  • 6. 收入以「薪轉」和「扣繳憑單」取其高:由於銀行提供的收入資料通常以最近 6 個月的「薪轉紀錄」或是去年的「扣繳憑單」、「報稅證明」取其一即可,所以,如果你在未更換公司的前提下,去年的收入條件較今年佳,或是你每個月的薪水雖然不高,但定期都有獎金入帳,所以年薪較月薪所呈現的還高,那麼,你可以選擇提供去年的「扣繳憑單」、「報稅證明」做為收入證明。甚至,如果你過去幾年的收入都很好,還可以授權銀行去國稅局調閱你過去幾年的「收入清單」,為你的償債能力加分喔!

7. 不要月光,不要百元提領:由於薪轉的簿子在申請貸款時會提供影本給銀行參考,所以平常最好不要將存款用罄,不然銀行會認為你是月光族,入不敷出,影響自己償債能力的評分。

8. 提高最近 3 個月的財力證明:如果你有買房子的計畫,可以先跟家人情商先借一筆金額存入你的帳戶,可以使用定存或活期存款,等 3~6 個月後如有買房子,可以提供給銀行作為財力證明,等貸款下來後再還給家人。

9. 先存一筆錢開戶作銀行的 VIP:許多銀行有 VIP 方案,成為 VIP 不僅貸款成數較高,利息也比較低。對於 VIP 的要求,大部份的外商銀行要求至少要存款 300 萬、連續存 3 個月以上,但也有本土銀行的存款門檻只需要 100 萬。如果你有固定往來的銀行,不妨問問看銀行的理專有沒有 VIP 相關權益可以申請喔!

10. 提供保證人:如同前文的案例,最後就由我朋友來當她弟弟的保證人,讓貸款順利核貸下來。一般而言,保證人的還款能力可以和貸款人合併計算,所以如果可以提供收入和信用條件好的保證人,將有助於爭取較好的貸款條件。有些銀行為了避免貸款人為記名登記的人頭,所以要求保證人必須為二等親內的親屬。不過,仍有些銀行對保證人資格沒有規範,可以善用保證人來提高自己的授信條件。

11. 若名下有房子,且仍有房貸,最好改以家人名字買屋:央行的「二屋限制貸款」條件雖然已經取消,不過目前如果你名下已有一間以上房子,且仍有房貸,記得計算一下自己的收入支出比,評估一下用自己的名字買,貸款額度上是否仍有空間。如果收入支出比已經很緊,最好將原來的房子過戶給其他家人(「房地合一」新制上路後,最好「賣」給家人,盡量不要「贈與」給家人,避免未來出售時財產交易所得稅不划算)或改以家人名字買屋,避免影響貸款條件。

12. 如有信用貸款,要先還掉:一般而言,信用貸款會影響房貸申請的額度,但是房貸較為常見,大部分人買房子都會使用房貸,且有房子做抵押,所以房貸比較不會影響信貸申請的額度。如果你名下有未還完的信貸且有買房子的計畫,可以先跟家人情商先借一筆金額還完信貸餘額,等房貸下來後再辦信貸還給家人。也有些人希望房貸和信貸都能爭取到最好的條件,會在沒有信貸的情況下,於送件房貸時,一併送件申請信貸,這樣房貸和信貸銀行在調閱聯徵時都不會看到貸款,比較容易提供較好的貸款條件。

13. 增加與貸款銀行的往來:為了增加自己在銀行眼中的優良記錄,建議可以找目前較常往來的銀行(如:薪轉銀行、信用卡銀行)詢問房貸,平常存款後盡量不要去提款,累積存款餘額,記錄看起來比較好看。當你與該銀行的往來越頻繁,你的貸款條件議價能力也會越高喔!

「信用」要培養需要時間,要毀掉卻很快!上面 13 點是培養「信用」的幾個眉角,你學會了嗎?

 

【包租公.分享會】
由愛莉分享隔套收租經驗與找房議價 know how,
還可以面對面請益,機會難得,座位有限!手刀報名→ →→

https://www.house123.com.tw/course/info/rentalpreview3

 

想要有好房客?先當個好房東!

文 / House123 邱愛莉

%e7%9b%b8%e7%89%87-2014-11-3-%e4%b8%8a%e5%8d%888-06-34

上個月某一天周五,Line 裡忽然傳來一個好朋友的訊息,打開看是一張米色磁磚的照片,正在一頭霧水時,她說:「Ellie,我房東剛剛來我們家,因為我們租到月底,她剛剛過來在我們家仔細地巡邏了一番,看到這塊磁磚上面有水漬,說我們弄髒了她的地板,要我們要復原給她。我們剛剛蹲在地上擦了好久,覺得那個根本就是原來磁磚的紋路,不是弄髒,就跟房東吵了起來。妳看這個有弄髒嗎?」

哇!真是「棘手」的任務!我把照片放大看了又看,上面的確是有淡淡的紋路,但是未免也太淡了!不管是磁磚原來的紋路還是真的是水漬,要拿這個來挑毛病,真的也太厲害了!

我打電話給朋友,問了一下來龍去脈。原來他們租了兩年的房子,因為房東要調漲租金決定搬走。工作忙碌的他們其實一向很阿莎力,每次房租都預繳半年,水電帳單都用自動轉帳扣款的,房租和帳單從來沒有遲繳過,承租期間只有麻煩房東修理過一次冷氣。加上朋友的先生有潔癖,家裡總是打掃的一塵不染。他們自認自己是不可多得的好房客,沒想到房東居然要求續約的話要漲價,他們覺得奇檬子不太好,決定租約期滿退租。房東漲租不成,藉故入內忽然突擊檢查,對著一塊磁磚大作文章。由於一個人說是「水漬」,一個人說是「天然紋路」,房東決定找專業的師傅,約三天之後來現場清潔,清潔費用由我朋友出。

 

三天後,師傅果然來了,在我朋友與房東眾目睽睽之下,說:「這就是磁磚天然的紋路啊!是要清潔甚麼?」房東聽了大怒,打電話給師傅的老闆抱怨他的師傅不夠專業,要求師傅用磨的把磁磚表面的水漬給磨掉。師傅覺得莫名其妙拒絕施作,朋友一直竊笑。房東惱羞成怒,又在房內巡邏一番,瞄到浴缸內有「裂縫」,認為朋友破壞了她的設配,要求退租前要做一個新的浴缸還她。這一舉又成功激怒了我朋友,兩人大吵起來,一個人說「裂縫」,一個人說「正常使用痕跡」,這事就這樣擱著,兩人不歡而散!

距離退房剩下一周,兩個人繼續在 Line 裡一來一往爭辯著。房東可能不知道她的「對手」工作雖然忙,但十分自由,時間彈性很大,而且非常好勝,決定跟房東耗到底。最後在 Line 裡朋友改變策略,不罵也不動怒,只淡淡的跟房東說:退房那一天她會全程錄影,包含點交過程和點交的屋況,既然雙方都覺得委屈,就交給專業的法官來判斷好了。房東如果要扣押金的話,沒關係,就扣喔!她再尋求法律途徑請法官給建議就好,順便到國稅局問問看她有沒有盡國民的義務,一切公開透明喔!

 

猜猜看,最後房東退押金了沒?當然是退了,不僅押金全額退還,退房當天流程十分順暢,雙方點交鑰匙、押金金額後,就謝謝再聯絡了。不過即便如此,朋友還是把點交時的屋況完整錄了 1 分鐘的影片作為留存。真的是打掃的一塵不染!

 

從開了包租公的課以來,常常有同學問我:房客要怎麼管理?老實說,房客不是用來「管理」的,房客是用來「篩選」的。一開始不好好過濾,真的住進來之後,再好的溝通或管理技巧也只不見得派的上用場,情非得已還是得尋求法律途徑。不過,除了帶看時多聊聊之外,高質感的房間、租金,真的都可以過濾房客。最後,在尋找好房客前,記得先問問自己:「我是不是一個好房東?」先當個好房東,你就會吸引到好房客喔!

 

央行取消第二屋限制貸款之後,貸款變好貸了嗎?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

讀者來函:「請問愛莉,央行取消第二屋限制貸款之後,名下有房子的人是不是沒有任何貸款成數和利息的限制了?在貸款上有甚麼要特別注意的地方嗎?」

除了「供給」和「需求」外,影響房價最大的因素應該就是「資金流向」了,而「貸款的限制與鬆綁」自然與「資金流向」息息相關。在房地產熱絡空前的時候,許多銀行為了爭取貸款,加上房地產價格趨勢向上走,銀行提供的額度非常的高,不僅常常可以「全貸」,還可以「超貸」(例如:你買了一間900萬的房子,銀行要借給你1000萬。你跟銀行說:「可是我只買900萬耶!」銀行會回答你:「可是你需要裝潢啊!」)所以許多人買房子不需要拿出頭期款,食髓知味,名下越多間房子的人,越了解貸款申請的眉角,頭期款、購屋的門檻降低,房地產交易熱絡、轉手的速度快、時間短,價格就在每一次的交易下逐步被墊高。

央行為了打房,除了嚴格要求銀行審核貸款人的條件,從2010年起推出好幾波「選擇性信用管制」,針對管制的區域,限制「第二屋」的貸款:只要名下有房子,而且房子還有房貸再買其他房子,貸款最多只能六成,利率2%以上,並且取消寬限期(如果名下有房子而房子沒有房貸的話則不算)。感謝央行,從「選擇性信用管制」上路以來,房價雖仍成長,但已受到了相當的抑制(不然,以之前市場的資金和貸款操作方式,泡沫肯定堆的更高、房市更不健康)也因為房價已緩步下修,今年3月,針對之前管制的區域,央行取消了限制第二屋貸款的限制。不過,這是不是表示貸款變好貸了呢?在貸款上有沒有任何要特別注意的地方呢?

「房貸」的本質是「評估貸款人的償帳能力和抵押品的擔保價值,所提供的貸款」。「貸款人的償帳能力」包含了貸款人的信用條件、收入、財力等,必要的時候需要提供保證人。而「抵押品的擔保價值」當然就是房子的鑑價了。之前央行的「選擇性信用管制」是不管這兩個,只要房子坐落在央行列管的區域,而貸款人名下有其他房子尚有房貸未還完,那麼不管房子的鑑價有多高,或貸款人的條件有多好,通通限制貸款成數、利息和寬限期。而取消第二屋的限制貸款後,就回歸到本來的「貸款人的償帳能力」和「抵押品的擔保價值」。也就是說,現在就算你名下有其他房子,而且還有房貸,如果你要再買其他的,只要房子的鑑價ok,且你的收入除了cover自己原來的貸款後還有餘裕,可以再負擔新的貸款的話,銀行一樣可以讓你貸款八成,而且一樣可以申請寬限期。

貸款人的「償帳能力」跟貸款人自己的「收入支出比」息息相關。老實說,就算央行取消第二屋的限制貸款,一般貸款人的收入支出比,也不見得能cover第二間房屋的貸款,所以實務上,名下沒有其他房貸,還是最好申請貸款的。不過,對於高收入的族群,只要收入支出比符合銀行的要求,貸款上的確寬鬆很多,唯一影響的只有在利率上有些微的影響。一般的銀行還是會有「首購」和「非首購」,這個「首購」並不是青年優惠貸款,而是只要你名下沒有其他房子,利率可能1.7%左右。名下有其他房子,利率可能1.8%,但不影響貸款成數和寬限期申請。比起之前規定利息只能2%以上、成數只能6成,且不得申請寬限期的嚴格條件來說,的確寬鬆不少。

至於「收入支出比」怎麼算呢?每一家銀行都不太一樣,不過我們自己可以有一個很簡單的算法: 依照自己的「年收入」,乘以「貸款年限」,當成自己不吃不喝、 不加薪但也不離職的總收入,然後看依照這個數字,如果你是銀行,你敢貸款給自己多少錢?例如:如果年收入是50萬,貸款20年,表示自己不吃不喝、不加薪也不離職的話,20年共可賺1000萬。試問,如果你是銀行,你敢貸款給自己700萬嗎?可能不敢。因為我們還要吃喝和其他支出,還要付利息。可是如果是貸款500萬,可能還可以。或者是拉高貸款年限到30年(因為30年共可賺1500萬)這樣貸款700萬就有機會,這是為什麼「貸款人的年紀」和「屋齡」也會影響貸款的原因。因為如果貸款人是60歲,銀行連貸款年限20年都不敢給,可能只能15年。或者,如果屋齡已經40年,銀行大多也只能給到20年房貸,這些都會間接影響到貸款金額。

所以,先別管央行的第二屋限制貸款取消了,針對自己的收入支出比算一算,你要的答案就呼之欲出了。

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,著有「買一間會增值的房子」。)

★ House123 包租公分享會 :
講座時間 : 2016/7/26 (二) 晚上7 : 30~9 : 30 
講座費用 : 200 元
講座地點 : 台北市復興北路 62 號 4 樓 (近捷運南京復興站3號出口)
報名連結:https://www.house123.com.tw/course/info/rentalpreview
報名成功後,主辦單位將於活動 2 天前寄發信件與簡訊通知至您的信箱

 

預售屋差好大!交屋後才發現有樑柱?!

文 / House123 邱愛莉

讀者來函:「愛莉,請教妳,如果買了一間預售屋,交屋時發現實際坪數好像比權狀上登記的主建物坪數還小,拿預售時代銷提供的『家具配置圖』比對後發現,在餐廳處多了一根樑柱,但這根樑柱是屬於『公用』(為了支撐電梯而設置的),這樣為何是算在自己家裡的坪數內?是否合法呢?」

樑柱是結構裡不可或缺的重要設計,卻影響室內空間規劃甚大,尤其台灣人重視風水,樑下不放床甚至也不放沙發,覺得壓樑影響運勢和健康。而柱子更影響室內空間的規劃。一般成屋由於眼見為憑,對於樑柱比較沒有爭議(唯一要小心的是如果成屋的天花板做的太矮,覺得有壓迫感,別以為只要自己重做裝潢就可以將天花板拉高,因為有 80% 的機率是因為裡面有一隻樑)而預售屋因為只有樣品屋和格局圖可以參考,看屋時往往忽略樑柱,導致交屋後才發現跟想像的不一樣,而有消費糾紛。

一般來說,樑柱的位置和大小可以從平面圖看出。以下圖圖一為例,黑色方塊處(用紅色圈起來的地方)就是「柱」的位置。而柱子與柱子連起來,就是「樑」的位置(如下圖圖二橘色的部分)大樑的寬度和深度為 50 公分 x 75 公分,小樑的寬度和深度則為 30 公分 x 60 公分。除了注意大小外,位置更是重要。如果房間內有樑,而且是在床頭的位置,就會影響家具配置的規劃。常見的修飾方式是利用樑下的空間請木工或系統櫃做櫃子,與樑寬切齊;如果樓層高度有挑高又是小樑的話,也可以選擇用天花板來修飾。

(圖一:紅色圈起來的是柱子)

(圖一:紅色圈起來的是柱子)

(圖二:橘色連起來的是樑的位置)

(圖二:橘色連起來的是樑的位置)

除了平面圖外,許多人也會透過樣品屋來評估房子的格局和空間規劃。雖然主管機關對於預售屋樣品屋的規範越來越嚴格,要求建商和代銷要如實呈現室內坪數和樑柱位置,使得業者較不敢在樣品屋上偷坪數。不過,即便是這樣,樣品屋仍存在著迷思與陷阱。由於樣品屋多是透過室內設計師設計,樑柱大多已透過天花板和櫃體修飾,看屋時容易忽略。此外,如一個建案裡有多個2房、3房的房型,業者通常只會各挑一個房型做樣品屋,所以你買的戶別和樣品屋的格局、條件可能相差甚遠。

樑柱除了影響空間規劃,「柱子的坪數到底應該算住戶的主建物坪數還是公設」也是常見的爭議。一般常見的分坪方式是:室內的柱子算該戶的坪數(主建物坪數),室外的坪數算公設的坪數。如有柱子部分在外面,部分在室內(如上圖 A8 戶左上角的柱子)則依牆面切齊劃分為室內和室外,分別計入主建物和公設的坪數。不過,建物的坪數分算相對複雜,建議在看平面圖時就先跟建商問清楚。

以你所提出來的問題,由於這根柱子是在室內,依常規來說通常是算在這一戶的主建物坪數內,不過,有爭議的是,柱子的規劃在建商拿到建照時就已經知道了,而建案只有在取得建照後才可以公開銷售,為什麼平面圖上沒有標示柱子?這是明顯的廣告不實。此外,由於預售屋買賣合約裡會將這一戶的格局圖貼在合約中作為附件,建商有義務提供符合合約規範的房子給買方點交驗收,如果連合約上張貼的格局圖都沒有標示柱子,可以向建商要求減少價金或解除合約。如建商不處理,可以透過消費者保護會線上申訴申請調解。

買不起台北市,有沒有哪些CP值高、適合自住的郊區住宅區呢?

文 / House123 邱愛莉

相片 2015-7-1 下午1 05 04

讀者來函:「愛莉妳好,我在台北市上班,現在房市雖冷,但價格修正仍然有限,感覺想在台北市買房還是有點困難。想請教妳,如果不買台北市,有沒有哪些CP值高、還沒哄抬,很適合自住的郊區住宅區呢?」

從2009年房市從金融海嘯復甦起來,連續多年的多頭行情,讓許多郊區也都漲了一輪。尤其在公共交通建設與財團的進駐下,過往所界定的「郊區」,房價也漸漸不輸都心。不過,即便如此,還是有一些高CP值的區域,是值得觀察留意好物件的。至於要如何發掘這些區域呢?首先,要先界定你的「生活圈」。

所謂的「生活圈」,不外乎與我們工作、學習、和家人朋友所在的區域有關。你在哪裡上班?家人大多住在哪一區?是否希望住得近彼此好照應?上班地點和家人如果在不同區域,以哪一個為優先考量?這些都會決定你買屋時的區域選擇。

決定好生活圈後,可以從這個區域往方圓10公里內的範圍找。10公里,說近不近,以雙北的行政區來看,可能已經跨區域了,不過,以通勤來說,通勤時間不會太長,是比較可以接受的範圍。

劃定範圍後,接下來就要考量每個區域的小環境、生活機能。平日採買方便嗎?附近有沒有便利商店?所屬學區口碑如何?附近有沒有嫌惡設施?有沒有治安死角?小環境的品質,關係著未來居住的品質。

評估完小環境和生活機能後,接下來,就要好好研究這個區域未來是不是有交通建設等「增值」的潛力。

「愛莉,等一下!我不是要投資阿!我是要自住的!」

是啊,我知道。有人說選擇自住的房子,不用管未來會不會增值,只要符合自己的需求就好。這個說法,我覺得對也不對。 (繼續閱讀…)

月薪 35 K,在台北市上班,到底買外縣市房子通勤好,還是租屋划算?

文 / House123 邱愛莉

(照片由 401(K) 2013 創用 CC 授權)

(照片由 401(K) 2013 創用 CC 授權)

讀者來函:「愛莉妳好,我的月薪 35 K,在台北市上班,到底買外縣市房子通勤好,還是租屋划算?」

這個問題,應該是許多在台北工作多年的上班族心中的疑問。有人主張「租不如買」,也有人認為租房子才划算。回歸到這個問題的出發點,我認為應該從這兩個選項的「預算配置」和「時間成本」來考量。

所謂的「預算配置」指的是你金錢花費的安排。買屋的預算有兩筆,一個是「自備款」(包含買房的頭期款、稅費、裝潢費等),另一個則是「每個月需要的還款金額」。而「時間成本」則是跟通勤的時間有關。

我以三個真實的案例來說明: (繼續閱讀…)

長期受到施工噪音困擾,能當成議價籌碼嗎?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

讀者來函:「愛莉,我們家隔壁的房子拆掉了,正在蓋新建案,施工噪音很大,每天早上都被吵醒。由於明後年計畫要結婚,最近在考慮要不要在隔壁買一間房,以後結婚就能搬過去。請問像我們家長期受到建案噪音困擾,能否當作殺價的籌碼?有沒有過實際成功的案例?或是當家裡附近在蓋房子,身為鄰居有沒有另類的殺價籌碼呢?」

議價是一門學問,更是一門藝術。以法規來說,除非工地的噪音超過環境保護的標準,可以檢舉並勒令停工,不然,如果純粹以施工噪音要求降價,成功的機會應該不大。不過,遇到這種情況,有幾個切入點可以用來議價:

你住在附近,某方面來說對環境機能非常熟,是這個建案的「精準買方」。大部分的建商和代銷都是這樣:越覺得你是精準買方,有機會成交,價格就越有機會談,反而如果他覺得買方只是看看,意願不高,或是覺得不是準買方的話(例如:覺得買方預算差很多,不會買),價格反而就會很硬(誰會把底價給一個應該不會買的人,然後看著他把議到的價格 po 到網路上的討論區去?)。

以這個點切入的話,建議你不妨以這樣的流程談談看: (繼續閱讀…)

朋友找我當房子的登記人,我該注意什麼?

文 / House123 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

讀者來函:「有朋友找我當房子的登記人,請問我該注意什麼?如果我答應他了,之後我要買房子,是不是就沒有青年首購的優惠了?」

隨著央行對於二屋貸款的限制(在二屋限貸的區域,名下已有一間房子且尚有房貸的屋主,如要買第二間房子,貸款成數最高只有六成,利息 2% 以上,並取消寬限期 ),坊間有越來越多購屋需求的人尋求與親友合資、借名登記。如果你有借名登記的意願,應該注意哪些事項,才不會影響自己的權益呢?

首先,不管是合資或借名登記,首要條件是:對方一定要是自己非常信任的人。雖然後面我們會提到相關的合約和保障,但是,這些畢竟都只是遇到糾紛處理時需要的資料,最重要的,還是彼此的信任:他信任你不會轉售這間房子,你信任他會好好支付貸款和相關稅費。如果沒有「信任」基礎,不管再多的合約或保障,也不要貿然合作,畢竟日後倘若遇到糾紛,耗費的時間、金錢與心力難以估計。

有了「信任」這個前提後,接下來我們才來看其他的保障。我將相關的細節與常見的問題條列如下: (繼續閱讀…)

漏水屋,到底要由原屋主修繕比較好,還是屋主折價給我自己修比較好?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

上周末颱風剛過境,大雨過後看屋原形畢露,有沒有漏水、滲水,摸摸牆壁就知道。我常苦笑說,夏天最忙的師傅除了冷氣師傅外,就是抓漏的師傅了。看屋的時候如果發現有漏水,通常有兩種處理方式:一種是由原屋主修繕後交屋,另一種則是由屋主在售價上做折讓,直接以現況交屋,由新屋主自行處理。到底哪一種方式比較好呢?

這個問題必須視滲漏水的情況和水源來決定。通常如看屋時有發現滲漏水,且面積不小,我會請專業的漏水師傅陪我覆看房子,判斷修繕的程序和價格。我認識的師傅不僅施工專業,價格實在,而且提供 3 年保固。只要是修繕上不會太麻煩的,通常我傾向屋主直接在售價上作折讓,由我請師傅處理,施工品質我比較放心。當然,折讓的價格一定要比漏水師傅的報價高囉!(所以漏水師傅的報價不須要跟屋主或仲介透露喔!)如果原屋主堅持要自己修繕後交屋,請他至少要提供1 年的漏水保固 (如果能2年以上更好,因為就算沒有處理牆心和內層防水,只塗表面防水漆,還是有可能撐過一年的保固期)

不過,如果漏水的水源不是外牆雨水,而是樓上鄰居漏下來的,甚至是公寓共用的水塔造成滲漏水,那麼,就算屋主願意折價,我也會要求屋主或仲介要負責跟鄰居溝通,協助處理。 (繼續閱讀…)

蝦米?! 權狀 20 坪,居然還是被認定為「套房」?

文 / House123 邱愛莉

02

銀行對於「套房」的貸款通常比較嚴格,有些銀行的套房貸款成數只能到六成,有些銀行甚至不承做。不過,到底幾坪以下的房子算是「套房」呢?

每一間銀行對於「套房」的認定條件都不太一樣,有些銀行依「建物」的「權狀坪數」來決定(不含車位坪數),有些銀行則以「室內面積」來決定(「主建物」和「附屬建物」的坪數總和,不含車位和公設坪數)。例如:遠東銀行規定「建物」的「權狀坪數」大於 16 坪就不算套房,在鑑價沒問題的前提下,可以跟一般住宅一樣承做貸款 8 成,而永豐銀行則規定「室內面積」必須大於 15 坪,否則就得往上呈報到總行,至於是否承做、條件如何,則由總行審核裁定。這兩個條件相比,以第二個條件比較嚴苛。由於電梯大樓的公設比較高,如以 30% 的公設比來看,「主建物」和「附屬建物」的坪數總和要大於15 坪,則表示「建物」的「權狀坪數」必須大於 21.43 坪。在高房價的年代,許多建商將權狀 20 坪的房子規劃為小兩房,沒想到扣掉公設後,在銀行的認定裡卻仍是套房,使得買方貸款的選擇受到限制。

如果你對於小坪數的住宅有興趣,建議在議價前請仲介或建商協助詢問幾家貸款的銀行,如對貸款成數有疑慮,不妨將貸款成數的要求註明在斡旋書和買賣合約上做為但書,避免因為貸款成數不足必須補足現金而有資金缺口的問題,甚至造成違約的風險喔!

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,「買一間會增值的房子」作者 。)

 

1 2 3 55  Scroll to top