央行取消第二屋限制貸款之後,貸款變好貸了嗎?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

讀者來函:「請問愛莉,央行取消第二屋限制貸款之後,名下有房子的人是不是沒有任何貸款成數和利息的限制了?在貸款上有甚麼要特別注意的地方嗎?」

除了「供給」和「需求」外,影響房價最大的因素應該就是「資金流向」了,而「貸款的限制與鬆綁」自然與「資金流向」息息相關。在房地產熱絡空前的時候,許多銀行為了爭取貸款,加上房地產價格趨勢向上走,銀行提供的額度非常的高,不僅常常可以「全貸」,還可以「超貸」(例如:你買了一間900萬的房子,銀行要借給你1000萬。你跟銀行說:「可是我只買900萬耶!」銀行會回答你:「可是你需要裝潢啊!」)所以許多人買房子不需要拿出頭期款,食髓知味,名下越多間房子的人,越了解貸款申請的眉角,頭期款、購屋的門檻降低,房地產交易熱絡、轉手的速度快、時間短,價格就在每一次的交易下逐步被墊高。

央行為了打房,除了嚴格要求銀行審核貸款人的條件,從2010年起推出好幾波「選擇性信用管制」,針對管制的區域,限制「第二屋」的貸款:只要名下有房子,而且房子還有房貸再買其他房子,貸款最多只能六成,利率2%以上,並且取消寬限期(如果名下有房子而房子沒有房貸的話則不算)。感謝央行,從「選擇性信用管制」上路以來,房價雖仍成長,但已受到了相當的抑制(不然,以之前市場的資金和貸款操作方式,泡沫肯定堆的更高、房市更不健康)也因為房價已緩步下修,今年3月,針對之前管制的區域,央行取消了限制第二屋貸款的限制。不過,這是不是表示貸款變好貸了呢?在貸款上有沒有任何要特別注意的地方呢?

「房貸」的本質是「評估貸款人的償帳能力和抵押品的擔保價值,所提供的貸款」。「貸款人的償帳能力」包含了貸款人的信用條件、收入、財力等,必要的時候需要提供保證人。而「抵押品的擔保價值」當然就是房子的鑑價了。之前央行的「選擇性信用管制」是不管這兩個,只要房子坐落在央行列管的區域,而貸款人名下有其他房子尚有房貸未還完,那麼不管房子的鑑價有多高,或貸款人的條件有多好,通通限制貸款成數、利息和寬限期。而取消第二屋的限制貸款後,就回歸到本來的「貸款人的償帳能力」和「抵押品的擔保價值」。也就是說,現在就算你名下有其他房子,而且還有房貸,如果你要再買其他的,只要房子的鑑價ok,且你的收入除了cover自己原來的貸款後還有餘裕,可以再負擔新的貸款的話,銀行一樣可以讓你貸款八成,而且一樣可以申請寬限期。

貸款人的「償帳能力」跟貸款人自己的「收入支出比」息息相關。老實說,就算央行取消第二屋的限制貸款,一般貸款人的收入支出比,也不見得能cover第二間房屋的貸款,所以實務上,名下沒有其他房貸,還是最好申請貸款的。不過,對於高收入的族群,只要收入支出比符合銀行的要求,貸款上的確寬鬆很多,唯一影響的只有在利率上有些微的影響。一般的銀行還是會有「首購」和「非首購」,這個「首購」並不是青年優惠貸款,而是只要你名下沒有其他房子,利率可能1.7%左右。名下有其他房子,利率可能1.8%,但不影響貸款成數和寬限期申請。比起之前規定利息只能2%以上、成數只能6成,且不得申請寬限期的嚴格條件來說,的確寬鬆不少。

至於「收入支出比」怎麼算呢?每一家銀行都不太一樣,不過我們自己可以有一個很簡單的算法: 依照自己的「年收入」,乘以「貸款年限」,當成自己不吃不喝、 不加薪但也不離職的總收入,然後看依照這個數字,如果你是銀行,你敢貸款給自己多少錢?例如:如果年收入是50萬,貸款20年,表示自己不吃不喝、不加薪也不離職的話,20年共可賺1000萬。試問,如果你是銀行,你敢貸款給自己700萬嗎?可能不敢。因為我們還要吃喝和其他支出,還要付利息。可是如果是貸款500萬,可能還可以。或者是拉高貸款年限到30年(因為30年共可賺1500萬)這樣貸款700萬就有機會,這是為什麼「貸款人的年紀」和「屋齡」也會影響貸款的原因。因為如果貸款人是60歲,銀行連貸款年限20年都不敢給,可能只能15年。或者,如果屋齡已經40年,銀行大多也只能給到20年房貸,這些都會間接影響到貸款金額。

所以,先別管央行的第二屋限制貸款取消了,針對自己的收入支出比算一算,你要的答案就呼之欲出了。

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,著有「買一間會增值的房子」。)

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預售屋差好大!交屋後才發現有樑柱?!

文 / House123 邱愛莉

讀者來函:「愛莉,請教妳,如果買了一間預售屋,交屋時發現實際坪數好像比權狀上登記的主建物坪數還小,拿預售時代銷提供的『家具配置圖』比對後發現,在餐廳處多了一根樑柱,但這根樑柱是屬於『公用』(為了支撐電梯而設置的),這樣為何是算在自己家裡的坪數內?是否合法呢?」

樑柱是結構裡不可或缺的重要設計,卻影響室內空間規劃甚大,尤其台灣人重視風水,樑下不放床甚至也不放沙發,覺得壓樑影響運勢和健康。而柱子更影響室內空間的規劃。一般成屋由於眼見為憑,對於樑柱比較沒有爭議(唯一要小心的是如果成屋的天花板做的太矮,覺得有壓迫感,別以為只要自己重做裝潢就可以將天花板拉高,因為有 80% 的機率是因為裡面有一隻樑)而預售屋因為只有樣品屋和格局圖可以參考,看屋時往往忽略樑柱,導致交屋後才發現跟想像的不一樣,而有消費糾紛。

一般來說,樑柱的位置和大小可以從平面圖看出。以下圖圖一為例,黑色方塊處(用紅色圈起來的地方)就是「柱」的位置。而柱子與柱子連起來,就是「樑」的位置(如下圖圖二橘色的部分)大樑的寬度和深度為 50 公分 x 75 公分,小樑的寬度和深度則為 30 公分 x 60 公分。除了注意大小外,位置更是重要。如果房間內有樑,而且是在床頭的位置,就會影響家具配置的規劃。常見的修飾方式是利用樑下的空間請木工或系統櫃做櫃子,與樑寬切齊;如果樓層高度有挑高又是小樑的話,也可以選擇用天花板來修飾。

(圖一:紅色圈起來的是柱子)

(圖一:紅色圈起來的是柱子)

(圖二:橘色連起來的是樑的位置)

(圖二:橘色連起來的是樑的位置)

除了平面圖外,許多人也會透過樣品屋來評估房子的格局和空間規劃。雖然主管機關對於預售屋樣品屋的規範越來越嚴格,要求建商和代銷要如實呈現室內坪數和樑柱位置,使得業者較不敢在樣品屋上偷坪數。不過,即便是這樣,樣品屋仍存在著迷思與陷阱。由於樣品屋多是透過室內設計師設計,樑柱大多已透過天花板和櫃體修飾,看屋時容易忽略。此外,如一個建案裡有多個2房、3房的房型,業者通常只會各挑一個房型做樣品屋,所以你買的戶別和樣品屋的格局、條件可能相差甚遠。

樑柱除了影響空間規劃,「柱子的坪數到底應該算住戶的主建物坪數還是公設」也是常見的爭議。一般常見的分坪方式是:室內的柱子算該戶的坪數(主建物坪數),室外的坪數算公設的坪數。如有柱子部分在外面,部分在室內(如上圖 A8 戶左上角的柱子)則依牆面切齊劃分為室內和室外,分別計入主建物和公設的坪數。不過,建物的坪數分算相對複雜,建議在看平面圖時就先跟建商問清楚。

以你所提出來的問題,由於這根柱子是在室內,依常規來說通常是算在這一戶的主建物坪數內,不過,有爭議的是,柱子的規劃在建商拿到建照時就已經知道了,而建案只有在取得建照後才可以公開銷售,為什麼平面圖上沒有標示柱子?這是明顯的廣告不實。此外,由於預售屋買賣合約裡會將這一戶的格局圖貼在合約中作為附件,建商有義務提供符合合約規範的房子給買方點交驗收,如果連合約上張貼的格局圖都沒有標示柱子,可以向建商要求減少價金或解除合約。如建商不處理,可以透過消費者保護會線上申訴申請調解。

買不起台北市,有沒有哪些CP值高、適合自住的郊區住宅區呢?

文 / House123 邱愛莉

相片 2015-7-1 下午1 05 04

讀者來函:「愛莉妳好,我在台北市上班,現在房市雖冷,但價格修正仍然有限,感覺想在台北市買房還是有點困難。想請教妳,如果不買台北市,有沒有哪些CP值高、還沒哄抬,很適合自住的郊區住宅區呢?」

從2009年房市從金融海嘯復甦起來,連續多年的多頭行情,讓許多郊區也都漲了一輪。尤其在公共交通建設與財團的進駐下,過往所界定的「郊區」,房價也漸漸不輸都心。不過,即便如此,還是有一些高CP值的區域,是值得觀察留意好物件的。至於要如何發掘這些區域呢?首先,要先界定你的「生活圈」。

所謂的「生活圈」,不外乎與我們工作、學習、和家人朋友所在的區域有關。你在哪裡上班?家人大多住在哪一區?是否希望住得近彼此好照應?上班地點和家人如果在不同區域,以哪一個為優先考量?這些都會決定你買屋時的區域選擇。

決定好生活圈後,可以從這個區域往方圓10公里內的範圍找。10公里,說近不近,以雙北的行政區來看,可能已經跨區域了,不過,以通勤來說,通勤時間不會太長,是比較可以接受的範圍。

劃定範圍後,接下來就要考量每個區域的小環境、生活機能。平日採買方便嗎?附近有沒有便利商店?所屬學區口碑如何?附近有沒有嫌惡設施?有沒有治安死角?小環境的品質,關係著未來居住的品質。

評估完小環境和生活機能後,接下來,就要好好研究這個區域未來是不是有交通建設等「增值」的潛力。

「愛莉,等一下!我不是要投資阿!我是要自住的!」

是啊,我知道。有人說選擇自住的房子,不用管未來會不會增值,只要符合自己的需求就好。這個說法,我覺得對也不對。 (繼續閱讀…)

月薪 35 K,在台北市上班,到底買外縣市房子通勤好,還是租屋划算?

文 / House123 邱愛莉

(照片由 401(K) 2013 創用 CC 授權)

(照片由 401(K) 2013 創用 CC 授權)

讀者來函:「愛莉妳好,我的月薪 35 K,在台北市上班,到底買外縣市房子通勤好,還是租屋划算?」

這個問題,應該是許多在台北工作多年的上班族心中的疑問。有人主張「租不如買」,也有人認為租房子才划算。回歸到這個問題的出發點,我認為應該從這兩個選項的「預算配置」和「時間成本」來考量。

所謂的「預算配置」指的是你金錢花費的安排。買屋的預算有兩筆,一個是「自備款」(包含買房的頭期款、稅費、裝潢費等),另一個則是「每個月需要的還款金額」。而「時間成本」則是跟通勤的時間有關。

我以三個真實的案例來說明: (繼續閱讀…)

長期受到施工噪音困擾,能當成議價籌碼嗎?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

讀者來函:「愛莉,我們家隔壁的房子拆掉了,正在蓋新建案,施工噪音很大,每天早上都被吵醒。由於明後年計畫要結婚,最近在考慮要不要在隔壁買一間房,以後結婚就能搬過去。請問像我們家長期受到建案噪音困擾,能否當作殺價的籌碼?有沒有過實際成功的案例?或是當家裡附近在蓋房子,身為鄰居有沒有另類的殺價籌碼呢?」

議價是一門學問,更是一門藝術。以法規來說,除非工地的噪音超過環境保護的標準,可以檢舉並勒令停工,不然,如果純粹以施工噪音要求降價,成功的機會應該不大。不過,遇到這種情況,有幾個切入點可以用來議價:

你住在附近,某方面來說對環境機能非常熟,是這個建案的「精準買方」。大部分的建商和代銷都是這樣:越覺得你是精準買方,有機會成交,價格就越有機會談,反而如果他覺得買方只是看看,意願不高,或是覺得不是準買方的話(例如:覺得買方預算差很多,不會買),價格反而就會很硬(誰會把底價給一個應該不會買的人,然後看著他把議到的價格 po 到網路上的討論區去?)。

以這個點切入的話,建議你不妨以這樣的流程談談看: (繼續閱讀…)

朋友找我當房子的登記人,我該注意什麼?

文 / House123 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

讀者來函:「有朋友找我當房子的登記人,請問我該注意什麼?如果我答應他了,之後我要買房子,是不是就沒有青年首購的優惠了?」

隨著央行對於二屋貸款的限制(在二屋限貸的區域,名下已有一間房子且尚有房貸的屋主,如要買第二間房子,貸款成數最高只有六成,利息 2% 以上,並取消寬限期 ),坊間有越來越多購屋需求的人尋求與親友合資、借名登記。如果你有借名登記的意願,應該注意哪些事項,才不會影響自己的權益呢?

首先,不管是合資或借名登記,首要條件是:對方一定要是自己非常信任的人。雖然後面我們會提到相關的合約和保障,但是,這些畢竟都只是遇到糾紛處理時需要的資料,最重要的,還是彼此的信任:他信任你不會轉售這間房子,你信任他會好好支付貸款和相關稅費。如果沒有「信任」基礎,不管再多的合約或保障,也不要貿然合作,畢竟日後倘若遇到糾紛,耗費的時間、金錢與心力難以估計。

有了「信任」這個前提後,接下來我們才來看其他的保障。我將相關的細節與常見的問題條列如下: (繼續閱讀…)

漏水屋,到底要由原屋主修繕比較好,還是屋主折價給我自己修比較好?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

上周末颱風剛過境,大雨過後看屋原形畢露,有沒有漏水、滲水,摸摸牆壁就知道。我常苦笑說,夏天最忙的師傅除了冷氣師傅外,就是抓漏的師傅了。看屋的時候如果發現有漏水,通常有兩種處理方式:一種是由原屋主修繕後交屋,另一種則是由屋主在售價上做折讓,直接以現況交屋,由新屋主自行處理。到底哪一種方式比較好呢?

這個問題必須視滲漏水的情況和水源來決定。通常如看屋時有發現滲漏水,且面積不小,我會請專業的漏水師傅陪我覆看房子,判斷修繕的程序和價格。我認識的師傅不僅施工專業,價格實在,而且提供 3 年保固。只要是修繕上不會太麻煩的,通常我傾向屋主直接在售價上作折讓,由我請師傅處理,施工品質我比較放心。當然,折讓的價格一定要比漏水師傅的報價高囉!(所以漏水師傅的報價不須要跟屋主或仲介透露喔!)如果原屋主堅持要自己修繕後交屋,請他至少要提供1 年的漏水保固 (如果能2年以上更好,因為就算沒有處理牆心和內層防水,只塗表面防水漆,還是有可能撐過一年的保固期)

不過,如果漏水的水源不是外牆雨水,而是樓上鄰居漏下來的,甚至是公寓共用的水塔造成滲漏水,那麼,就算屋主願意折價,我也會要求屋主或仲介要負責跟鄰居溝通,協助處理。 (繼續閱讀…)

蝦米?! 權狀 20 坪,居然還是被認定為「套房」?

文 / House123 邱愛莉

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銀行對於「套房」的貸款通常比較嚴格,有些銀行的套房貸款成數只能到六成,有些銀行甚至不承做。不過,到底幾坪以下的房子算是「套房」呢?

每一間銀行對於「套房」的認定條件都不太一樣,有些銀行依「建物」的「權狀坪數」來決定(不含車位坪數),有些銀行則以「室內面積」來決定(「主建物」和「附屬建物」的坪數總和,不含車位和公設坪數)。例如:遠東銀行規定「建物」的「權狀坪數」大於 16 坪就不算套房,在鑑價沒問題的前提下,可以跟一般住宅一樣承做貸款 8 成,而永豐銀行則規定「室內面積」必須大於 15 坪,否則就得往上呈報到總行,至於是否承做、條件如何,則由總行審核裁定。這兩個條件相比,以第二個條件比較嚴苛。由於電梯大樓的公設比較高,如以 30% 的公設比來看,「主建物」和「附屬建物」的坪數總和要大於15 坪,則表示「建物」的「權狀坪數」必須大於 21.43 坪。在高房價的年代,許多建商將權狀 20 坪的房子規劃為小兩房,沒想到扣掉公設後,在銀行的認定裡卻仍是套房,使得買方貸款的選擇受到限制。

如果你對於小坪數的住宅有興趣,建議在議價前請仲介或建商協助詢問幾家貸款的銀行,如對貸款成數有疑慮,不妨將貸款成數的要求註明在斡旋書和買賣合約上做為但書,避免因為貸款成數不足必須補足現金而有資金缺口的問題,甚至造成違約的風險喔!

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,「買一間會增值的房子」作者 。)

 

商業用地蓋住宅?你買的是辦公室還是住家?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

讀者來信:「愛莉妳好,妳的書中有提到房子要注意土地使用分區的問題,近日看了一間房子,交通與生活機能都算不錯,但土地分區是商業區,謄本用途是辦公室,這樣的房子在購買時有什麼要考慮的地方嗎?」

最近台北市工業用地的住宅風聲鶴唳,不過,大家沒注意到的是,除了工業用地有工業住宅的問題,連商業用地也可能有違規使用的疑慮。

商業用地的房子有可能全部規劃為辦公室,也可能部份規畫為辦公室、部分規劃為住宅。如果基地大,建物分為多棟,則可能將辦公室和住家規劃不同棟別,方便銷售和日後管理。如果沒有分棟,則有可能中低樓層以下規劃辦公室使用,中高樓層以上規劃為住家。一般來說,住家的單價會比辦公室高至少10%-20%,在稅賦上,住家也比辦公室來的優惠,在購買時一定要看清楚。

那如果想買的房子是商業用地,要如何確定它是規劃為住家還是辦公室呢?如果已經是成屋,可以調閱謄本,如果建物謄本寫的是「辦公室」或「事務所」,那就只能當辦公室使用,如買來之後改為住家格局,當成住家使用,就是違反使用用途,有可能被取締。如果是預售屋,則可以跟建商或代銷要求看建照上每一戶的建物用途規畫,就可以知道每一戶的規劃是辦公室還是住家。

不過,台灣很多住商混合的大樓或華廈其實都有違規使用的情形,有些精華地段商業用地的小坪數建案,甚至因為挑高 3 米 6 甚至 4 米 2、4 米 5 而創下每坪單價新高。購買這樣的房子,除了承擔可能被取締的風險外,最好詢問仲介和管理員同一棟裡當住家和辦公室使用的比例有多少,畢竟辦公室的出入比住家複雜一點,在社區管理上要特別注意。

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,「買一間會增值的房子」作者 。)

 

找自己熟悉的仲介去議價,真的比較好嗎?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

讀者來信:「愛莉妳好,最近開始比較積極在看房子,也認識了幾位比較認真、投緣的仲介。如果我看到有興趣的物件,但是熟識的仲介沒有賣,我可以請他去接觸屋主,幫我談嗎?」

人與人之間的信任建立不易,所以許多買方習慣跟特定幾個仲介持續看房。當你遇到有興趣的物件,到底應該跟屋主現在委託的仲介直接談,還是透過熟識的仲介去開發屋主、幫你議價比較好呢?

要回答這個問題,有以下幾個情況需要釐清:

1. 屋主原來委託的仲介是不是專任約?你已經有跟他委託的仲介去看過房子了嗎?
屋主委託仲介幫他賣房子,可以分成「一般約」和「專任約」。前者指的是屋主可以委託一家以上的仲介銷售,也可以自己賣;後者指的是屋主只能委託一家特定的仲介,不僅在委託期間不能自己銷售,在委託期間結束後的特定時間內(例如:3個月)也不可以跟仲介曾經帶看過的買方或配偶、二等親內的家人成交,否則仍要付仲介費。所以,找自己熟悉的仲介,去談他本來沒有接的物件前,一定要先弄清楚屋主跟原來委託的仲介是不是專任約,而且最好是在還沒看屋之前,就請你的仲介去接觸他。

2. 屋主跟原來委託的仲介關係如何?屋主對簽其他仲介委託的態度如何?
有些屋主會委託他熟識的仲介幫他銷售房子,對於陌生的仲介則態度強硬。如果你遇到的是這樣的屋主,建議你直接透過屋主目前委託的仲介直接看屋、議價就好。

3. 你對於這間房子有些疑問,但屋主委託的仲介不肯誠實回答你?
我曾經看過一間公寓,仲介回答屋主售屋的動機很奇怪,屋內全新裝潢,但非常粗糙,重點是外柱的裂縫讓我心生疑慮,看屋後我跟我熟識的區域仲介打聽,才知道這一批房子的氯離子含量過高,是不折不扣的海砂屋。這間房子由於價格便宜,1個月內就成交了,不知道後來的買方對於海砂屋是不是知情呢!

就我的經驗,除非是上述的第三種情形,否則我通常會直接透過屋主目前委託的仲介看屋、議價,而不是繞一圈請自己熟識的仲介幫忙。畢竟,我熟識的仲介是跟「我」有交情,而不是跟「屋主」有交情,而議價時,為了取信屋主,說服屋主降價,仰賴的往往是後者不是嗎?

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,「買一間會增值的房子」作者 。)

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