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這間買先生的名字,下一間買太太的…小心無法申請「重購退稅」!

文 / House123 邱愛莉

(dd)

(照片由 livekn 創用 CC 授權)

小倆口買房子,要買誰的名字,有時也是一門學問。有的先生為了「家庭和諧」,第一間房子先買太太的名字,等以後要換屋,再買自己的名字。也有的太太,為了表示「識大體」,剛新婚,總不好跟夫家要求第一間就登記自己名下,但到了第二間,為了「以示公平」便希望改買她的名字。不過,兩間房子各買不同人的名字,乍看之下很公平,輪流嘛!可是,稅的部分可就吃虧囉!尤其是自住的房子,可能因此少了「重購退稅」的優惠!怎麼說呢?

「退購退稅」是政府為了鼓勵自住族換屋所提供的稅賦優惠,包含「財產交易所得稅」和「土地增值稅」,只要符合自住、以小換大(新買的房子總價比出售的房子還要高),不管是先買後賣,還是先賣後買,只要兩者時間差距在兩年內,都可以申請退稅。(相關條件可看這裡

由於「重購退稅」包含了「財產交易所得稅」和「土地增值稅」。前者由於夫妻是一起申報,所以不管買進和出售的是先生還是太太的名字,只要符合條件,都可以申請退稅;可是,針對「土地增值稅」,可就必須是同一個人的名字了!也就是說,如果本來的房子是太太的名字,換屋時改買先生的名字,即使符合自住、以小換大、新房子持有自用滿五年以上等規定,還是不能申請「土地增值稅」退稅。

看到這裡,腦筋動得快的你可能想問:「可是現在央行限制二屋貸款,如果買屋的區域是央行管制的區域,除非先將舊屋賣掉,不然,在房貸還沒還完的情況下,用同一個人的名字要再買進新屋,不是很難貸款嗎?不僅成數最高只有6成,利息也比較高,怎麼辦?」 (繼續閱讀…)

使用不動產節省贈與稅,真的有省到錢嗎?

文 / House123 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉攝

圖 : House123 / 邱愛莉攝

許多長輩希望善用每人每年 220 萬的贈與免稅額,分批將自己的資產贈與給小孩。如果要贈與的金額是 2000 萬,如果贈與的標的物是現金,要分很多年分批贈與才能免稅。如果拿這 2000 萬去買房子,由於贈與價值是用該房子的「土地公告現值」和「房屋評定現值」合計,因為政府的土地公告現值和房屋評定現值一般來說都比市價來的低,所以一般來說金額會低很多。

值得注意的是:免稅額 220 萬是贈與人在同一年度「每年每人」各次贈與行為累計計算,所以不管有幾個小孩,爸爸和媽媽都只能有 220 萬的免稅額。所以如果爸爸從他的額度匯出 440 萬給小孩,就算媽媽當年度沒有其它贈與行為,免稅額也只能算 220 萬,剩下的 220 萬須要繳贈與稅。

所以,假設爸爸名下有一間房子,市價 1200 萬,土地公告現值是 300 萬,房屋評定現值是 80 萬,那他可以先贈與一半的產權給媽媽(夫妻之間的贈與不須課稅),然後再由爸爸媽媽共同贈與給子女 ( (300 萬 + 80 萬)/ 2 = 190 萬 < 220 萬 免稅額)。 (繼續閱讀…)

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