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實價課稅如何計算?

實價課稅 查稅

文/ House123

最近大家討論的沸沸揚揚的議題,就是實價課稅。政府開始針對一些有實價登錄的案子,調查出售的的報稅狀況。到底實價課稅要怎麼課? 當你搞懂了以後,你就會發現,其實也沒有那麼恐怖喔 !! 依照法規規定,個人在年度出售房屋,應依以下方法計算財產交易所得或損失,如果計算出來的是財產交易損失,則可列報財產交易損失特別扣除額,但其每年度扣除額,以不超過當年度申報之財產交易之所得為限;當年度無財產交易所得可資扣除,或扣除不足者,得在以後3年度之財產交易所得扣除之。

(一) 核實認定 (也就是實價課稅):以出售價額減除成本及必要費用。採用這個方法應該檢附買進、賣出之契約(私契),且契約書應附有收、付價款之紀錄或另有收、付價款之憑證。計算方式如下:

  1. 財產交易所得為實際成交價減除取得成本及必要(移轉)費用。所謂取得成本包括取得房屋之價金、購入房屋達可使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費等)、房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構借款之利息暨取得房屋所有權後至出售前,支付能增加房屋價值之增置、改良或修繕費等。而所謂必要費用,則包括為房屋所有權移轉支付之仲介費、廣告費等。
  2. 但一般而言,由於買賣契約書所載的價款為房、地總價,故應以房地買賣價差,按出售之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值合計數之比例計算財產交易所得或損失。 (也就是說依照房、地比攤計房屋的課稅所得繳稅。)

(二) 未能提供證明文件(就是用房屋評定現值去算),請依財政部頒訂財產交易所得標準,按出售年度房屋評定現值及財政部頒訂財產交易所得標準核。

 

【範例】

瞭解以上基本法規,我們就來舉個實例計算說明。假如某南港一間新成屋,請教代書後,確定該地點資訊如下 : 土地公告現值 $ 8,524,967元,房屋評定現值 $ 1,177,600元。N年後換屋轉賣,扣除所有的費用後,賺了200萬,到底實價課稅會被課多少稅呢 ? (繼續閱讀…)

這間買先生的名字,下一間買太太的…小心無法申請「重購退稅」!

文 / House123 邱愛莉

(dd)

(照片由 livekn 創用 CC 授權)

小倆口買房子,要買誰的名字,有時也是一門學問。有的先生為了「家庭和諧」,第一間房子先買太太的名字,等以後要換屋,再買自己的名字。也有的太太,為了表示「識大體」,剛新婚,總不好跟夫家要求第一間就登記自己名下,但到了第二間,為了「以示公平」便希望改買她的名字。不過,兩間房子各買不同人的名字,乍看之下很公平,輪流嘛!可是,稅的部分可就吃虧囉!尤其是自住的房子,可能因此少了「重購退稅」的優惠!怎麼說呢?

「退購退稅」是政府為了鼓勵自住族換屋所提供的稅賦優惠,包含「財產交易所得稅」和「土地增值稅」,只要符合自住、以小換大(新買的房子總價比出售的房子還要高),不管是先買後賣,還是先賣後買,只要兩者時間差距在兩年內,都可以申請退稅。(相關條件可看這裡

由於「重購退稅」包含了「財產交易所得稅」和「土地增值稅」。前者由於夫妻是一起申報,所以不管買進和出售的是先生還是太太的名字,只要符合條件,都可以申請退稅;可是,針對「土地增值稅」,可就必須是同一個人的名字了!也就是說,如果本來的房子是太太的名字,換屋時改買先生的名字,即使符合自住、以小換大、新房子持有自用滿五年以上等規定,還是不能申請「土地增值稅」退稅。

看到這裡,腦筋動得快的你可能想問:「可是現在央行限制二屋貸款,如果買屋的區域是央行管制的區域,除非先將舊屋賣掉,不然,在房貸還沒還完的情況下,用同一個人的名字要再買進新屋,不是很難貸款嗎?不僅成數最高只有6成,利息也比較高,怎麼辦?」 (繼續閱讀…)

使用不動產節省贈與稅,真的有省到錢嗎?

文 / House123 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉攝

圖 : House123 / 邱愛莉攝

許多長輩希望善用每人每年 220 萬的贈與免稅額,分批將自己的資產贈與給小孩。如果要贈與的金額是 2000 萬,如果贈與的標的物是現金,要分很多年分批贈與才能免稅。如果拿這 2000 萬去買房子,由於贈與價值是用該房子的「土地公告現值」和「房屋評定現值」合計,因為政府的土地公告現值和房屋評定現值一般來說都比市價來的低,所以一般來說金額會低很多。

值得注意的是:免稅額 220 萬是贈與人在同一年度「每年每人」各次贈與行為累計計算,所以不管有幾個小孩,爸爸和媽媽都只能有 220 萬的免稅額。所以如果爸爸從他的額度匯出 440 萬給小孩,就算媽媽當年度沒有其它贈與行為,免稅額也只能算 220 萬,剩下的 220 萬須要繳贈與稅。

所以,假設爸爸名下有一間房子,市價 1200 萬,土地公告現值是 300 萬,房屋評定現值是 80 萬,那他可以先贈與一半的產權給媽媽(夫妻之間的贈與不須課稅),然後再由爸爸媽媽共同贈與給子女 ( (300 萬 + 80 萬)/ 2 = 190 萬 < 220 萬 免稅額)。 (繼續閱讀…)

戶籍限時登記 換屋免奢侈稅

奢侈稅

【經濟日報/記者陳美珍/台北報導】

短期內換屋欲爭取免稅,要把握戶籍登記的「限時條款」。財政部最新規定,無論一般換屋或非自願性換屋,出售不動產後三個月內,必須將戶籍遷入留供自住的房屋,才能免課特種貨物及勞務稅(奢侈稅)。為使換屋民眾有所依循,財政部規定,戶籍登記限時條款即日起施行,但不會溯及既往;4月10日前未核課確定案件,不受限制。

財政部昨(10)日發布最新規定,針對因換屋需求而持有二戶自用住宅並出售舊屋者,以及因非自願性因素出售新屋的納稅人,所出售房地的持有期間在二年以內,所有權人與配偶、未成年子女在新屋或舊屋的戶籍登記符合規定條件,留供自住房地無出租、無營業者,即可免課奢侈稅,包括以下二點:

一、所有權人出售已設籍的舊屋(或新屋),應在出售日(訂約日)之次日起三個月內,將戶籍由舊屋(或新屋)直接遷移至新屋(或舊屋)。

二、所有權人購買新屋後、出售舊屋前,戶籍已由舊屋遷移至新屋;或 (繼續閱讀…)

預售屋實價登錄 變嚴

2014/02/14【經濟日報╱記者陳美玲/台北報導】

實價登錄

內政部全面檢討實價登錄制度,為防堵預售屋炒作,未來預售屋申報實價登錄,擬改為「簽訂買賣契約後 30 日內申報」,價格全面攤在陽光下,預售市場不二價時代將來臨;同時,實價課稅需配套措施條文也將刪除,為未來實價課稅鋪路。內政部今(14)日舉行「不動產成交案件實際資訊申報登錄制度通盤檢討會議」,邀請產官學三方研商實價登錄健全方法。擬刪除實價登錄三法「已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施完全建立並完成立法後,始得為課稅依據」的相關條文規定。

內政部擬刪除「實價課稅需有配套措施」的條文,意即不用透過立法就能實價課稅, (繼續閱讀…)

藍綠聯手通過修法 實價登錄變虛價

實價課稅

【聯合報╱記者江碩涵/台北報導】實價登錄制度實施一年半,恐出現大漏洞。立法院本月三日在朝野立委聯手、行政部門力阻無效下,三讀通過修正地政士法,未來地政士(俗稱代書)登錄房價有誤, 若經檢舉或糾正,只要在期限內修正資訊就不會受罰。官員擔心,這將讓實價登錄制度門戶洞開,政府建立透明房價制度的原意恐打折。

學者更直言,修法後形同打開登錄「假房價」後門,以後實價登錄恐變成「虛價登錄」,不僅房價透明化制度面臨崩毀,政府想據此推動實價課稅、建立房市正義都愈來愈遠。

前年 實價登錄千呼萬喚始出來

二○一二年八月,台灣開始實施實價登錄,政府規定房屋登記過戶一個月內,房仲、代銷、地政士或買方必須向地政機關申報房價,只要一發現資訊錯誤或登載不實,登錄房價者就得被罰款三萬至十五萬元。

但立法院卻在一月三日三讀通過修正地政士法第五十一條之一,未來地政士登錄實價登錄行情,被他人檢舉或被地政單位查到登錄不實,地政士將有七至十五天的修正期,地政士沒有在期限內修正,才會被罰三萬至十五萬元。

德明財經科技大學副教授花敬群表示,地政士法修法通過後,等於大開登錄假房價的大門,以前只要被抓到登錄錯誤就會立刻受罰,不少業者也因此戰戰兢兢,不敢隨意亂登錄房價。 (繼續閱讀…)

子房觀點:信任地政士是實價登錄的基礎

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媒體報導,本月地政士法修正通過,若地政士登錄房價有誤,有 7 到 15 天修正期,避免登錄有誤被罰鍰 3 萬到 15 萬。紅色子房團隊運用政府實價登錄所執 行的 Google Map 分類運算,最常發現的登錄錯誤就是「店面」被登記成「住宅大樓」1 樓,而出現「住宅大樓」價格破紀錄的情形。紅色子房判斷政府實價登錄應該並沒有專 責單位在進行逐筆檢驗查核,唯一能夠相信的就是登錄地政士的專業,這也就是落實技術人員專業責任制度。學者認為修法後捏造房價的機會大增,紅色子房則選擇 相信大部份的地政士專業操守。因為如果連此都不信任,未來專業者跟銀行將如何依據實價登錄估價?

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新聞原文: 實價恐成虛價? 專家:房價捏造機率大增          好房News記者蘇彥菱/臺北報導

實價登錄恐「失真」,欲以實價課稅建立居住正義更是遙遙無期?立法院在本月 3 日快速通過修正地政士法,未來地政士(俗稱代書)若登錄房價有誤,有 7 到 15 天的修正期,只要在期限內修正便不會受罰。學者憂心,未來業者捏造房價的機率將大增,成為炒作房價的源頭,想以實價登錄健全房市恐怕更加遙遙無期。 (繼續閱讀…)

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