租房子,你搞懂定期租賃 & 不定期租賃了嗎?

租屋

【 House123專題報導 / Alva】

從南部上台北念書到剛開始工作這幾年,租過許多不同的雅房、套房。也碰過很好的房東,有些人很積極,有些房東很客氣,有房東則是第一次當房東很多事情都是我們這些老練租客教她的。很幸運的,這一路走來租屋的情況都很好,都遇上相當照護人或者客客氣氣的房東。

我的上一個房東是一位老師,在租屋市場是個新手,第一次簽租約簽了一年,從99年7月1號到100年7月1號。這個房東是個老師,就住在樓下,水電費有時候都會隔一兩個月才收,連到了我租約到期之後,她也沒有很積極的跟我討論續約的事情。很剛好的,我的好朋友也想要找房子,我們就一起找了一整層的房子,過了一個月之後,我就搬出去了。最後一個月的房租就抵掉一個月的押金。

其實我們身邊有很多房東都是這樣的好好先生、好好小姐。不過在上過一些相關的課程之後,我才知道原來『租約』是很多學問的呢!尤其身邊有幾個朋友都是包租公、包租婆之後,才知道市場上也是有租到惡房客,怎麼趕都趕不走的。

讓我們先來了解 『定期租賃』& 『不定期租賃』
『定期租賃』:是有明確的合約起訖日。有X年X月X日起至X年X月X日止。

『不定期租賃』:依照《民法》第422條,不動產租約超過1年,且未定立字據。《民法》第451條,租賃期約屆滿,承租人仍為租賃物使用收益,而出租人不表反對意思。簡言之就是,租約到期了,房東沒有馬上跟房客簽新的合約,房客照住,房東也沒有表示反對不繼續租給他。這就變成了不定期租賃。

舉例來說,我的一年租約7月1日到期,如果我的房東從7月1日到期日都沒有跟我簽新約,到了7月2日之後,就變成了不定期租賃。假如我是個惡房客,其實我就可以堅持不簽新約了。『不定期租賃』房東就不能隨時要我搬走 (要符合土地法100條的六個情況下,才能要求房客搬走),也不能亂漲房租,我如果想要搬走,我是可以隨時搬的喔。除非房東把這間房子賣給第三人! (當然,我們不要這樣做啦!還是要乖乖當個好房客喔。)

《民法第 450 條》
租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。前項終止契約,應依習慣先期通知。
《土地法第100條》出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。

但不定期租賃契約也不全然有利於房客,一般租賃房屋,如果房東把房子賣掉,在房屋易主時,房客仍可無條件依原合約居住至租期結束,即「買賣不破租賃」原則。但不定期租約就不適用此原則,因此,若是房東將房屋出售給他人,新的房東就有權利要求房客無條件返還房屋。不定期租賃不受買賣不破租賃的保障喔!

所以,不定期租賃對房東、房客雙方都算有風險,租約期滿後,雙方還是應重新簽訂新的租約,避免未來發生糾紛時口說無憑,也很難舉證,所以大家要保護自己的權益。

所以嚕!如果你是房東 …
1. 記得招租的時候,要注意篩選房客,瞭解他的職業跟生活習慣。
2. 租約到期之前,如果你還要繼續租這一位房客,要記得提先跟對方告知,最好租約到期之前幾天,就簽好下一次的合約。
3. 可以提早預防,在租約上直接先寫上該約定:『租賃期限屆滿,租賃關係及行消滅,承租人應於租約期滿時,返還房屋,如逾期未返還房屋時,承租人應負損害賠償及違約之責任,並不得為民法第451條之主張或任何異議。』
4. 假如你不想要繼續租給這個房客,合約到期前,就先發出通知。有些房東比較嚴謹,會依法於到期前寄出存證信函,表明租約到期之後不再續租。並請房客在租約屆滿期前將房間清空,或者回復原狀並遷出。(這個比較少見啦!)
5. 如果真的不小心碰到硬是變成了不定期租賃,房客硬是不走,有得解嗎? 除了土地法100條規範之外,你也可以把房屋轉售給親人,這樣第三方新的房東,就有權利可以請房客搬走了。可不能隨便斷水斷電喔!

如果你是房客…
1. 找個認真負責的好房東,呵
2. 如果租約到期之前,你不想要繼續續租了,要提早一個月前通知房東。除非你跟房東的合約有另外約定要提早X個月通知。

 

更多『定期租賃』& 『不定期租賃』… (參考聯晟法律事務所知識庫)
一、逾一年之不動產定期租賃契約,應訂立書面;不定期租賃則否。
二、定期租賃非具備法定或約定要件不得隨時終止契約;不定期租賃則雙方當事人可隨時終止。但土地法第一百條及第一百零三條對於土地及房屋之承租人特別加強保護,並非可以隨時終止租約,房東不可不慎。
三、定期租賃於租期內縱租賃物價值有升降亦不得聲請增減租金;不定期租賃則可。
四、定期租賃於租期內出租人將租賃物所有權讓與他人,租賃契約對受讓繼續存在;不定期租賃須經公證,始有適用。
五、定期租賃期限不得超過廿年;不定期租賃則否。

【買賣不破租賃? 買賣破除租賃? 買賣到底可不可以破除租賃? 】
參考文章 :  http://tw.myblog.yahoo.com/mei.linlin/article?mid=326
依據民法第425條規定出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。由條文得知:

買賣不破租賃會有四種情況發生
1. 五年以內租約可未經公證
2. 五年以內租約已公證
3. 五年以外租約已公證
4. 不定期租約已公證此四種情形,可以適用買賣不可以破除租賃契約

買賣可以破除租賃契約有二種情況發生
1. 租賃契約訂超過五年又未經公證
2. 不定期租約未經公證

 

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