掌握8大公式,算出房屋價格

剛出版的今周理財贏家 2013/第21期,告訴我們掌握8大公式,算出房屋價格,小編簡單整理如下。
公式1: 同期預售屋與成屋之間,屋齡每差距一年,就有2.5%的價差
舉例-
假如5年中古屋每坪行情100萬元
預售屋 = 100萬元+ (5-0) * 2.5% *100萬 = 112.5萬

公式2:大樓通常是以4樓為最低價,每3層樓為1單位,往上加價2%~3%
舉例-
某預售建案4樓售價每坪50萬,
則7樓 = 50萬 + ( 50*2%~3%) = 51~51.5萬
11樓 = 50萬 + ( 50*2%~3%) *3 個加價單位 = 53~54.5萬

公式3: 從屋型看房價
國宅= 一般住宅的7成
工業住宅 = 一般住宅的6~7成
地上權產品 =一般住宅的5~6成
小套房 = 一般住宅的1.1~1.2倍

公式4: 從鄰近個案看房價
舉例-
若得知A區域新成屋的行情區間,查詢到當地預售屋每坪30萬,近期也有新成屋開價20萬元,那新成屋的價格可以推算為= (30萬+ 20萬) ÷ 2 = 約25萬左右。或者20~30萬。

公式5: 從投報率回推房價
一般而言,租金投報率= 年租金÷房子總價。故房子總價= 月租金*12 ÷投報率
大台北投報率約 2~2.5%

公式6: 從租金直接估房價
租金跟房價有其一定的倍數關係
大台北房價約為租金的400~650倍

公式7: 標準回溯法
掌握建商購地的價格,並得知使用分區,以該基地未來銷售評數,回推到建商的每坪實際成本,然後抓2成管銷利息費用,以及2成的利潤,來推算推案價。
舉例 :
預售屋每建坪單價= [購地價 ÷ 土地坪數÷ 容積率 ÷ 160% + 營造成本 ] * 140%
假如建商是用1.8億標下100坪住三土地,容積率為225%,市場上每坪建造成本是15萬,該案的合理推價 =
(1.8億 ÷ 100坪÷ 225% ÷ 160% +15萬) *140% = 91萬

PS-1: 管銷利息與利潤約為土地和建造成本的4成。所以* 140%
PS-2: 除了容積率換算出主建物的樓地板面積之外,建商也會把建物以外的大小公設,如空中花園,泳池等計入權狀坪數銷售,佔比主建物的60%

 

公式8: 速算法
– 若是住三土地,每坪推案單價= 每坪土地 ÷2
– 一樓店面每坪行情 = 土地單價

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2 Responses to 掌握8大公式,算出房屋價格
  1. COOK 回覆

    公式簡潔有力 且實用 不錯

    • House123 好室達人 回覆


      謝謝您

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