台灣房地產結構性的問題

【房產專欄/ Eric Tang】

最近看到一些似是而非的文章,分析台灣房地產上漲的原因。在此發表一些淺見,請注意: 我只有發表A。聰明的人當然會猜測還有B、C、D、E、F,很抱歉那些屬於不傳之密。有興趣的人可以參加我 {三度空間乾坤大挪移理財課程}
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A、台灣房地產結構性的問題
台灣房地產結構性的問題不在於房價過高,而是薪資過低!薪資過低則來自於企業主穫利過多,而政府並未對症下藥,解決此一結構性的問題!

台灣房地產的結構性問題:
一、 薪資過低:考量20年來的通貨膨脹率,及貼現率、PV、FV,台灣房價並沒比20年前貴,但問題來自於薪資停滯,無法從22 K調高為44K!

二、 就業市場集中於北部:南北房價應該均衡發展!
三、 社會及媒體討論房地產結構性問題時,並未考量及區隔商品間的差異:台灣房地產市場只有30% 是大樓及華廈,70% 是公寓,但是市場上的買方70% 在找大樓及華廈 (30%),基本的供需原理 (70%去追逐30%的商品)下,房價自然會漲。討論房地產必需要就不同的商品而來做差異性分析,大家都把所有的商品混在一個區塊,做齊頭的論述,只會誤導一般民眾!

四、公寓都更在文林苑事件後更加困難!

五、 政府應該實施奢侈稅,還是調降仲介業的服務費?台灣房地產結構性的問題不在於房價過高,而是服務費過高!一間房子,一手、二手、三手屋主都以成本出售,不賺不賠的結果下,房地產上漲18%!

實施奢侈稅等於是讓許多仲介2年內的服務費變成0%,而若是廢除奢侈稅,但調降仲介業的服務費,從6%降為4%,房地產週轉率提高後,仲介賺到服務費,而調整後的服務費也會帶動房價溫和下降,而政府相對會從契稅及其他買賣成交增加的稅收,彌補失去的奢侈稅!從現在的『三輸』轉化為『三贏』的局面!假設一年內成交3間的狀況下,以量取勝,仲介業實質的服務費其實是從0%提高到12% (4% * 3),仲介業絕對願意以調低服務費來換取廢除奢侈稅!

房價降溫的關鍵:
1、南北房價均衡發展,供需均衡!
2、加速都更;但這被文林苑的王家給…
3、調整房地產成交的相關費用,政府請不要來分一杯羹!
4、調降仲介服務費!
4、提高最低薪資的效果 = 調降房價 = 增加消費者的購買力!
5、利用利率及匯率雙率來調整房價;

房價上漲的關鍵:
1、文林苑的王家破壞都更的進行,而這又助長了大樓華廈的房價!
2、利率及匯率在合理區間內,放寬貸款年限;…
3、政府不懂得控制通貨膨漲率
4、經濟成長率與利率匯率的互動. 影響到房價.
5、期待廢除奢侈稅的心態;
6、仲介服務費過高!

請各位注意:決定房價的是利率、通貨膨漲率、經濟成長率,而不是空屋率、生育率、負債比、或其他似是而非的誤導。

(照片由  Images_of_Money 創用 CC 授權。文章謝謝Eric Tang 提供)

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