實價課稅如何計算?

實價課稅 查稅

文/ House123

最近大家討論的沸沸揚揚的議題,就是實價課稅。政府開始針對一些有實價登錄的案子,調查出售的的報稅狀況。到底實價課稅要怎麼課? 當你搞懂了以後,你就會發現,其實也沒有那麼恐怖喔 !! 依照法規規定,個人在年度出售房屋,應依以下方法計算財產交易所得或損失,如果計算出來的是財產交易損失,則可列報財產交易損失特別扣除額,但其每年度扣除額,以不超過當年度申報之財產交易之所得為限;當年度無財產交易所得可資扣除,或扣除不足者,得在以後3年度之財產交易所得扣除之。

(一) 核實認定 (也就是實價課稅):以出售價額減除成本及必要費用。採用這個方法應該檢附買進、賣出之契約(私契),且契約書應附有收、付價款之紀錄或另有收、付價款之憑證。計算方式如下:

  1. 財產交易所得為實際成交價減除取得成本及必要(移轉)費用。所謂取得成本包括取得房屋之價金、購入房屋達可使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費等)、房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構借款之利息暨取得房屋所有權後至出售前,支付能增加房屋價值之增置、改良或修繕費等。而所謂必要費用,則包括為房屋所有權移轉支付之仲介費、廣告費等。
  2. 但一般而言,由於買賣契約書所載的價款為房、地總價,故應以房地買賣價差,按出售之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值合計數之比例計算財產交易所得或損失。 (也就是說依照房、地比攤計房屋的課稅所得繳稅。)

(二) 未能提供證明文件(就是用房屋評定現值去算),請依財政部頒訂財產交易所得標準,按出售年度房屋評定現值及財政部頒訂財產交易所得標準核。

 

【範例】

瞭解以上基本法規,我們就來舉個實例計算說明。假如某南港一間新成屋,請教代書後,確定該地點資訊如下 : 土地公告現值 $ 8,524,967元,房屋評定現值 $ 1,177,600元。N年後換屋轉賣,扣除所有的費用後,賺了200萬,到底實價課稅會被課多少稅呢 ?

  • 1. 用第一點的 " 核實認定 " 去計算 :

土地公告現值$8,524,967元,房屋評定現值$1,177,600元,因此
( 房屋評定現值 ) / ( 房屋評定現值 + 土地公告現值 ) = 12.137 %。房地比例是12.137 %。

故售屋賺了200萬 (扣除所有的費用後),就是用200萬 x 12.137% = $ 242,740元,再併入所得稅。如果我的綜合所得稅稅率是30%,等於次年報稅要繳 $ 242,740 x 30% = $72,822 元

2. 用第二種方式去計算 ( 就是用房屋評定現值去算 ):

房屋評定現值$1,177,600 x 南港區適用稅率 42% = $ 494,592,再納入所得稅去申報。假設綜合所得稅稅率是30%,$494,592 x 30% = $148,378元

沒想到用第二種房屋評定現值去計算竟然還比實價課稅方式高耶!!!! 因此建議大家在報稅的時候,兩種方式都可以試算看看,到底哪一個計算方式比較划算喔。

參考資料: 財政部稅務入口網

2 Responses to 實價課稅如何計算?
  1. 林福地 回覆

    您好,您的例子引用錯誤,您誤解未來真正實價課稅的威力。
    實價課稅直接用200萬獲利課財交所,並入綜所,沒有房地比的計算,只是算出來的稅(200萬*30%=60萬)可以扣除已繳之土增稅,土增稅是地方稅,綜所是國稅。
    所以不您說的七萬「而已」

    • House123 好室達人 回覆

      您好,謝謝您的留言。這篇文章舉的例子是目前「房地沒有合一」下的「實價課稅」。而您說的是未來「房地合一」下的「實價課稅」。由於後者還沒有三讀通過,所以實際計算方式還不確定。

      關於目前「房地沒有合一」下的「實價課稅」計算方式,您可參考以下財政部的說明,也可致電財政部確認喔!

      「個人出售房地,其原始取得成本及出售價格之金額,如經稽徵機關查核明確,惟因未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者,應以房地買進總額及賣出總額之差價,按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益。說明:二、個人出售房地,如能提示買進及賣出該房地之買賣契約書,且該契約書附有收、付價款之紀錄或另有收、付價款之憑證,經稽徵機關查明屬實者,除可分別提示買賣時房屋、土地之各別價格,以憑核實計算財產交易所得外,餘均依主旨規定辦理;其如有財產交易損失者,並得依所得稅法第17條第1項第2款第3目第1小目之規定,自當年度及以後3年度之財產交易所得扣除。(財政部83/01/26台財稅第831581093號函)」

發表迴響

您的電子郵件信箱不會被公開。請輸入您的姓名、電子郵件信箱以及迴響。

你可以使用這些 HTML 標籤與屬性: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>