囤屋稅,減輕買房痛苦指數?

文 / 小資女孩 Oma

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(圖片來源:MinMit

最近財政部宣布施行「囤屋稅」,打房打得火熱,雖然目前利率處於低檔,美國 QE 已準備縮減,未來有升息的可能,但若想在短期間內戳破房市泡沫,投資人沒有完備的退場機制,極可能造成價格巨大壓力,進而影響金融體系安全。

小資過去曾在德國當交換學生,德國總家庭數約 3600 萬戶,而可居住的房屋總量接近 3800 萬單位,徹底施行「居者有其屋」的理想,相較台灣空屋率高達 10.6%,德國到底是如何辦到的? 從德國地産管理來看,其主要從房價與租價兩方面進行管理。

德國的房價控制

德國的土地實行私有制,但是各級政府對土地的使用都有嚴格的規劃。哪些土地只能用作住宅區,哪些土地只能用作商業區,甚至建築與空地的面積比等,開發商都必須遵循政府的規劃。但政府幷不規定房地産價格,房地産價格取决于市場,市場上的房地産價格不是開發商說了算,而是取决于獨立的房地産價格評估機構。

德國實行獨特的「先存後貸」合同儲蓄模式,約占房貸總額一半,另外 30% 住房貸款來自商業貸款,其餘來自家庭儲蓄。德國所有房貸都實行固定利率制,儲蓄房貸利率低于市場利率,期限平均爲 11 年半。這種長期房貸利率周期,幾乎可以抗衡任何金融市場波動。

德國的房租控制

德國的房屋出租價格方面,與房屋出售價格一樣,德國政府對房租也進行了嚴格限定,由市政部門、房東與房客協會、房屋租賃介紹所等機構,共同制定該地區不同房屋類型「房租合理價格表」。房租超過「合理房租」兩成的就構成違法行爲,超過 50% 就構成犯罪行爲。

房價所得比的平衡

根據德國地産數據及管理研究發現:德國房價每年平均上漲 1%,而物價水平每年平均上漲 2%,相比之下,德國房價實際上在以每年 1% 的速度縮水。自 1977 年以來,德國平均房價上漲 60%,而個人收入已增長了 3 倍。目前普通住宅每平方公尺 ( 1 平方公尺 = 0.3025 坪 ) 均價在 1000 到 2000 歐元之間,房價實際水平不是很高,而近年來德國經濟增長强勁,德國家庭收入迅速增加,家庭平均淨資産達 20 萬歐元。

德國政府控制房地產投機的手段完善,市場機制、法律與稅收三管齊下。政府依據人口需求訂定詳盡建房規劃,維持市場供需穩定。供給相對過剩的房屋市場,加上透明的市場資訊,進行管理的有效,就能使居民滿意,安居樂業。相較於台灣的政府,很喜歡給人們「驚喜」,總是先拋出一個震撼彈,很多東西沒交代清楚,讓人們手足無措後,再來進行安撫。

 

「囤屋稅」會減輕買房痛苦指數 ?  收入不變,這只是另一個痛苦的開始。

 

 

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