房地合一,到底「新制」還是「舊制」比較划算?

文 / House123 邱愛莉

「房地合一」終於底定,並於上周(6月5日)迅速三讀通過。上個周末,收到代書整理的稅制圖覺得很簡單易懂,提供給大家參考:

(Source:金門代書)

(Source:金門代書)

對於想買房或賣房的人來說,最好奇的應該是:「到底舊制比較划算還是新制呢?」常有仲介說:「新制上路後,要繳的稅變多,最好在年底前買房子才划算」是真的嗎?為了回答這個問題,我針對不同的房屋類型與特性,試算了幾種情況,歸納出以下幾個心得:

一般的華廈或大樓:

舊制之下,由於房地未合一,所得稅僅針對房子的部分計算,所以獲利必須先乘以「房地比」(房屋評定現值佔房地評定現值總和的比例),再乘以「個人稅率」,才是所需要繳的稅額。都會地區的「房地比」通常不高,所以繳的所得稅一向不高,賣屋主要的稅務壓力主要是土增稅,而非所得稅。不過,房地合一之後,雖然無法藉由「房地比」來降低所得稅額,卻有一個金額可以從獲利中先扣除再計算稅額:「土地漲價數額」。「土地漲價數額」是土增稅的「稅基」,如果「優惠住宅稅率」下,土增稅要繳 10 萬,就表示獲利可以扣除 100萬(因為土增稅的「優惠住宅稅率」是 10%)對於降低所得稅也有非常大的影響。

對於一般的華廈或大樓,如果是自住且滿 6 年,因為有「土地漲價數額」可以從獲利中扣除,加上有 400 萬的免稅額,超過 400 萬的部分也才課 10%,所以,雖然「房地合一」後不像舊制一樣可以藉由乘以「房地比」來降低稅額,但如獲利扣掉土地漲價數額在 400 萬內,完全免稅,就算超過 400 萬,試算結果仍顯示新制繳的稅比較少。

如果不符合自住滿 6 年的約定,則依持有時間決定稅率為 45%(1 年內)、35%(1-2 年)、 20%(2 年以上)或 15%(10 年以上)。如持有 2 年以內,因舊制有搭配「奢侈稅」,有二屋以上者,2 年內出售需以出售價格被課總價的 10%-15%,而新制是依所得課稅,稅率雖高,但比舊制好,如果平盤賣出,也沒有奢侈稅的逞罰性高稅額。

不過,如不符合自住條件,但持有期間在 2 年以上,到底新制還是舊制比較划算呢?答案是:依「房地比」和「土地漲價數額」而異。如「房地比」高,且「土地漲價數額」高,則新制較為划算,如「房地比」低,或「土地漲價數額」低,則舊制較划算。

特殊精華地段的大樓:

如果是精華地段或建設多的區域,因為政府的土地評定現值調的很快,將「土地漲價數額」計入扣項後,會大幅降低報稅所得,甚至報稅所得會變負的,不管是自用或投資,都不用繳所得稅,新制比較划算。

不過,如果是 2014 年前就買的物件,只能用舊制。然而,即使如此,由於是在特殊精華地段,即使是新大樓,「房地比」一般都偏低,財產交易所得需乘以「房地比」,再乘以個人所得稅率,才是要繳的稅,所以用舊制所繳的稅也不會太高。

在精華地段,不管是新制還是舊制,「土增稅」應該比「所得稅」有感,且新制和舊制繳的金額都一樣(高)。由於政府的土地評定現值調很快,所以繳的土增稅會蠻可觀的。建議可以分三種情況處理:

  1. 如果出售前的兩年內或出售後兩年有買其他房子,價格比出售的這間還高,且該屋五年內都當自用住宅,那麼就可以申請「重購退稅」,則所繳的土增稅會全退或退部分金額(如新買那間的土地現值比賣的那間的土地現值還高,則可全退。反之,則只能退「新買房屋的土地移轉現值總額」減掉「賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅餘額」的部分)
  2. 如果出售前的兩年內或出售後兩年有買其他房子,但價格比出售的這間還低,且該屋五年內都當自用住宅,新法的規定是仍然可以申請「重購退稅」,但只能依新買的價格佔出售價格的比例來計算可退還的稅。
    上述的兩種情況,如果可全退,則「土增稅」可辦一般就好,不需用「優惠住宅稅率」。如只能退部分,需依情況試算一下用「優惠住宅稅率」是否會比較划算(有「一生一屋」或「一生一次」的限制,所以要謹慎使用)
  3. 如果出售前的兩年內或出售後兩年不會買其他房子,那建議可以先長期持有這間房子,讓增值幅度大一點,出售使用自用優惠住宅土增稅可省一半以上的稅。

要特別注意,因自用優惠住宅土增稅和重購退稅都有規定,賣的前一年不可以出租或營業。一般來說,這樣條件的物件,就算本來出租,最後一年收回來空屋或自用都還很划算,因為所省的稅非常可觀,建議可以這樣規劃。

中古無電梯公寓:

中古無電梯公寓的土地持份高,房子屋齡通常又高,所以「房地比」通常比較低,有些公寓的「房地比」甚至在 5% 以下,使得舊制下的所得稅很划算。如果是新制下,建議符合 6 年自住條件或長期持有,讓稅率變低,或藉由土地漲價數額來扣抵報稅所得,才會比較划算!

 

看到這裡,你可能發現了:其實「新制」所繳的稅不見得比較多,政府希望房地合一稅收可以成為「長照」的主要財源,是否真能如期增加稅收,我持保留態度。

對消費者來說,不管是上面哪一種情況,在「房地合一」新制下,建議買賣時所有的費用單據(如:契稅、印花稅、代書費、履保費用、設定費、仲介費、合約、裝潢發票等)一定要妥善保存。而在新制與舊制接軌過渡期間,建議針對你想找屋的類型,詳細試算哪一個比較划算,再來決定是要趕在年底前找到好房子,並持有兩年以上,以適用舊制,還是要等明年再來看,直接適用新制喔!

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,「買一間會增值的房子」作者 。)

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