朋友找我當房子的登記人,我該注意什麼?

文 / House123 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

讀者來函:「有朋友找我當房子的登記人,請問我該注意什麼?如果我答應他了,之後我要買房子,是不是就沒有青年首購的優惠了?」

隨著央行對於二屋貸款的限制(在二屋限貸的區域,名下已有一間房子且尚有房貸的屋主,如要買第二間房子,貸款成數最高只有六成,利息 2% 以上,並取消寬限期 ),坊間有越來越多購屋需求的人尋求與親友合資、借名登記。如果你有借名登記的意願,應該注意哪些事項,才不會影響自己的權益呢?

首先,不管是合資或借名登記,首要條件是:對方一定要是自己非常信任的人。雖然後面我們會提到相關的合約和保障,但是,這些畢竟都只是遇到糾紛處理時需要的資料,最重要的,還是彼此的信任:他信任你不會轉售這間房子,你信任他會好好支付貸款和相關稅費。如果沒有「信任」基礎,不管再多的合約或保障,也不要貿然合作,畢竟日後倘若遇到糾紛,耗費的時間、金錢與心力難以估計。

有了「信任」這個前提後,接下來我們才來看其他的保障。我將相關的細節與常見的問題條列如下:

1、合約:
不管是多麼信任的親友,牽扯到產權、金錢與債務關係,還是要有合約明訂彼此的權利義務。合約上要註明房地的地號、門牌地址、借名登記的期間、辦理房貸的金額,並明定相關稅費和貸款皆由對方負責,一旦有延遲,須以何方式處理…等相關細節。

2、本票:
雖然房地的產權登記在你名下,不過,如果買屋時有用到貸款,房貸通常也會在你名下。有些登記人會要求對方開立與貸款金額相同的商業本票作為對方一定會負責支付貸款的保障:如果對方沒有如期支付房貸的利息和本金,登記人可以以上述的合約和商業本票,請求對方支付本票上的金額。當然,自從「支付命令」相關法條修改後,求償的程序比以前冗長,如果對方脫產,本票的效力也會大打折扣。不過,正如前面所說,所有的合作前提是「信任」,「合約」與「本票」可當成「信任」之外的第二重保障。

3、對未來購屋的影響:
許多人會擔心借名登記以後,未來購屋就不能再使用「青年優惠貸款」了。其實,如果仔細看「青年優惠貸款」的條件,你會發現:只要購屋的當下,買方和配偶(如果已經結婚)、未成年子女名下沒有其他房子,就可以適用「青年優惠貸款」。也就是說:只要目前借名登記的房子出售,對你未來購屋貸款不會有影響。反倒是在房子出售之前,如果你想要買房子,而且是在央行二屋限貸規定的區域,就會受到「貸款成數最高只有六成,利息2%以上,並取消寬限期」的限制,或者必須改買配偶的名字(這時因為你名下有房子,就不能適用「青年優惠貸款」了。至於使用「青年優惠貸款」是否真的划算,跟你購買的房子總價有關喔!可以參考這一篇:「首購優惠房貸真的有優惠?」)。所以在考慮是否合作登記時,一定要確定自己在合作期間,沒有購屋的需求才好。

4、遷戶籍:
登記後,是否要遷戶籍過去是個大學問。如果房子沒有出租,可以考慮遷戶籍過去,每年繳的房貸利息可以作為所得稅的列舉扣除額,有節稅的效益。不過,如果房子有出租,除了申報列舉扣除額可能有風險外,之前有房客動手腳導致房子被法拍的新聞,最好還是不要因小失大。

5、持有期間貸款與稅費:
既然是借名登記,從買屋到出售期間所有的稅費和貸款,都由對方負責支付。如果房子有出租,需要申報租賃所得稅,也要由對方提供相關文件給你,並支付實際報稅的金額給你。

6、預告登記或信託:
由於房子登記在你名下,你擔心對方對貸款賴帳,對方也不免擔心你擅自出售房產。為了規避後者的風險,坊間有些人會搭配 「預告登記」或「信託」。「預告登記」是產權設定的一種,意指:當你要移轉房地的產權時,他會收到通知,且必須塗銷他在房地上設定的「預告登記」,以此來防止登記人恣意處分資產。而「信託」則是由你作為「信託人」,他作為「受託人」,他有權利也有義務負責房地的管理與處分。「信託」雖然辦理的程序比較複雜,但如果不幸遇到登記人身故或有其他債務問題,房子就沒有被繼承或法拍的風險,而登記人也可以確保對方有處理稅費和相關管理的責任。

7、土地增值稅:
土增稅可以說是借名登記時非常重要的一環。由於土增稅的金額通常不小,而且每個人有「一生一次」或「一生一屋」的自用優惠稅率,可以節省一半的金額,所以如果借名登記時沒有留意,在售屋時就把自用優惠稅率用掉,那麼未來自己賣其他房子,就無法再使用自用的優惠稅率,損失可謂不小。在合約上最好載明出售時只能使用一般稅率,作為對登記人的保障。

借名登記是一門大學問。不管是再好的朋友,答應合作前一定要仔細看看這幾個細節,才不會吃了悶虧。

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