買不起台北市,有沒有哪些CP值高、適合自住的郊區住宅區呢?

文 / House123 邱愛莉

相片 2015-7-1 下午1 05 04

讀者來函:「愛莉妳好,我在台北市上班,現在房市雖冷,但價格修正仍然有限,感覺想在台北市買房還是有點困難。想請教妳,如果不買台北市,有沒有哪些CP值高、還沒哄抬,很適合自住的郊區住宅區呢?」

從2009年房市從金融海嘯復甦起來,連續多年的多頭行情,讓許多郊區也都漲了一輪。尤其在公共交通建設與財團的進駐下,過往所界定的「郊區」,房價也漸漸不輸都心。不過,即便如此,還是有一些高CP值的區域,是值得觀察留意好物件的。至於要如何發掘這些區域呢?首先,要先界定你的「生活圈」。

所謂的「生活圈」,不外乎與我們工作、學習、和家人朋友所在的區域有關。你在哪裡上班?家人大多住在哪一區?是否希望住得近彼此好照應?上班地點和家人如果在不同區域,以哪一個為優先考量?這些都會決定你買屋時的區域選擇。

決定好生活圈後,可以從這個區域往方圓10公里內的範圍找。10公里,說近不近,以雙北的行政區來看,可能已經跨區域了,不過,以通勤來說,通勤時間不會太長,是比較可以接受的範圍。

劃定範圍後,接下來就要考量每個區域的小環境、生活機能。平日採買方便嗎?附近有沒有便利商店?所屬學區口碑如何?附近有沒有嫌惡設施?有沒有治安死角?小環境的品質,關係著未來居住的品質。

評估完小環境和生活機能後,接下來,就要好好研究這個區域未來是不是有交通建設等「增值」的潛力。

「愛莉,等一下!我不是要投資阿!我是要自住的!」

是啊,我知道。有人說選擇自住的房子,不用管未來會不會增值,只要符合自己的需求就好。這個說法,我覺得對也不對。

自住的房子,當然要符合自己的需求。舉凡距離公司或家人的距離、生活機能、學區、醫院等,任何個人或家人的需求都必須考量在內。

不過,我們不能忽略的是,房子是我們一生中花費最大的支出,如果個人有財務報表的話,它也會是我們「資產負債表」中最大的一項「資產」(當然,由於我們大多會用房貸,所以報表的左欄,也會對應出現一項最大的「負債」)。既然是最大的資產,又是最大的一筆負債,我們在置產自住的同時,是不是也應該考量它增值的潛力呢?不僅未來換屋時能幫我們節省一些自備款,就算我們終生不換屋,至少未來真有「以房養老」的需求時,它增值的空間還能為我們提供寬裕一點的規畫。(好好好!我知道你真的很討厭投資,那我們換成「保值」好嗎?買一間房子,希望它「保值」應該也是合情合理的心願吧!)

關於「增值」(或者「保值」)潛力的判斷,紅色子房提出的「井字分析法」非常值得參考:條列這個區域未來幾年的幾項建設,收集資料、查證,判斷它的機率和完成的時間點,從中判斷它未來的價值。

舉例來說,如果你上班的地點在士林,不妨過個重陽橋,往三重看屋。士林捷運站周圍,公寓均價約50萬,屋齡5年內的電梯大樓均價更超過80萬。而三和國中捷運站周圍,公寓均價約30萬,屋齡5年內的電梯大樓在實價登錄上沒幾筆資料,但屋齡10-20年的電梯大樓,均價約40萬,也是差了一倍的價格。

如果你上班的地點在內湖或南港,汐止是一個可以考慮的選擇。南港車站三鐵共構,高鐵即將於今年七月通車,周圍公寓均價約55萬,屋齡5年內的電梯大樓均價也超過70萬。而火車通勤僅5分鐘、實體距離約5公里的汐科站周圍,公寓均價約26萬,屋齡5年內的電梯大樓均價約40萬,更是足足差了一倍的價格。

這樣的案例不勝枚舉,不管哪一個區域都可以以同樣的方式做選擇。再舉一個例子:板橋是許多人自住考慮的區域,但板橋車站周圍公寓均價超過40萬,電梯大樓均價多為65-70萬間。如果改往中和、板橋交界找,有捷運萬大線第一期經過(已經動工),騎車到板橋站大約10分鐘,公寓均價降為28萬,屋齡5年內的電梯約35萬,生活機能方便,小環境也適合自住,不失為一個可以考慮的選擇。

值得提醒的是:雖然我主張要將「建設」考量在內,不過,在買房子時,還是要先以「即使沒有這項建設,我也能接受它的機能和環境」為前提。畢竟,建設的實現與否不僅有「機率」問題,也還有「時間」這個不確定性。

此外,為了降低買房的財務壓力,除了「換區域」外,也可以調整一下「找屋的類型」。你知道同樣的區域,同樣的室內空間,光是從電梯大樓換成沒有電梯、低公設的公寓,兩者總價落差幾倍嗎?1.4倍!(詳見「運動型豪宅-超高 C/P 值的無電梯公寓!」)不想要屋齡老舊,可以針對屋齡特別篩選。即便是板橋、三重、中永和這些早期發展成熟的區域,其實還是有屋齡25年以下的年輕公寓。只要能接受爬樓梯,財務壓力立刻少一半以上。

高房價時代,除了租屋是一個經濟實惠的選項外,如果買一間自己的房子是你和家人的選擇,不妨以「可以接受的距離空間」換取「大幅降低壓力的價格空間」,再加上區域建設的加持,為現在與未來的自己選一間適合自己的好房子。

 


2 Responses to 買不起台北市,有沒有哪些CP值高、適合自住的郊區住宅區呢?
  1. 黃媽媽 回覆

    愛莉老師:我贊成就算自住,也有換屋的一天,所以購屋要以增殖和好脫手為考量,仲介有句名言:買貴賣貴、買便宜賣便宜。太糟的房子最好不要碰,連出租都很難。

    • House123 好室達人 回覆


      謝謝您

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