過戶房子但不移轉房貸?規劃之前你該了解的是….

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

讀者來函:「我爸爸名下有一間房子,目前有房貸,他想把房子過戶給我,請問可以贈與房子給我,但房貸還在爸爸名下嗎?」

許多人通常有這樣的疑問:過戶房子時,是否一定會移轉房貸?其實這不是必然的,不然,一般的房地產交易中,代書和履約保證的角色就不會那麼重要了!基本上,爸爸可以把房子過戶到小孩的名下,但房貸維持是爸爸名字(「所有權人」是小孩,而「債務人」維持是爸爸)。

你可能好奇:銀行ok嗎?基本上,只要正常繳款,ㄧ定的年限後(通常是一年)銀行通常不會去回查的,但即使如此,如果房貸沒有如期繳錢,當然債務人會被通知,然後銀行也會發現房子被爸爸過戶給孩子,此時銀行會要求更換債務人,或要求小孩當爸爸債務的連帶保證人。此外,由於銀行的抵押權存在,只要沒塗銷,且債務仍存在,銀行一定能夠執行拍賣,不管原所有權人過戶給誰,過戶幾次,都一樣。差別是:如果被拍賣了,還清欠銀行錢之後如果還有剩,法院會發還給房子的所有權人。

不過,另一個問題來了:爸爸過戶給你的方式如是用「贈與」,要記得事先查詢房子和土地的「評定現值」,確認是否有符合一年 220 萬的免稅額。如房子過戶,但房貸仍在爸爸身上,則只看房子和土地的「評定現值」,如房貸也一併移轉到你身上,則贈與的金額則為「評定現值」扣掉貸款後的金額。贈與總額如有超過 220 萬的免稅額,則需繳交 10% 的贈與稅,或是逐年贈與給你。因為 220 萬的免稅額是父母分開計算,爸爸也可以先贈與部分給媽媽(夫妻之間贈與免贈與稅),媽媽再贈與給你。

舉例來說:如果房子和土地的評定現值是 420 萬,房子過戶給你,但房貸仍在爸爸身上,可以爸爸先贈與一半持份給媽媽 (210 萬),爸爸媽媽再分別贈與給你,或爸爸分兩年各贈與一半持份給你,也可以免稅,至於要如何知道房子和土地的評定現值,如你要委託代書辦理贈與過戶,可以請代書幫你查詢。

不過由於「房地合一」新制上路,未來如你要出售這個房子,你的成本就必須以「評定現值」來作為成本(通常比「市價」低)。例如:如果現在的市價是 1000 萬,評定現值是 420 萬,未來賣 1100 萬,政府認定的獲利就會是 (1100 萬 – 420 萬) =  690 萬,用 690 萬扣掉一些舉證的費用,再乘以「房地合一」的稅率,通常繳稅金額較高。所以許多代書現在會建議客戶不要用「贈與」的方式,而是跟家人「買」過來。例如:簽約跟爸爸用市價 1000 萬買過來,如此一來,未來如果賣 1100 萬,政府認定的獲利就會是 (1100 萬 – 1000 萬) = 100 萬,用 100 萬扣掉舉證的費用,再乘以「房地合一」的稅率,繳稅金額通常比較低,而且如果爸爸是「房地合一」的舊制,那麼將他賣給你的價格寫高對他的財產交易所得稅影響不大,甚至沒有影響(如果爸爸是「房地合一」新制另當別論了)。

不過如是以「買賣」方式過戶給自己,就必須正常簽約、提供頭期款的金流記錄(一樣可以少繳 220 萬的贈與免稅額度給爸爸)、辦貸款、代償爸爸名下的房貸。例如:如果爸爸原來的房貸是 600 萬,你以市價 1000 萬跟爸爸買,申請銀行貸款 75 成房(750 萬),你另匯給爸爸 250萬 – 220 萬 = 30 萬,爸爸清償他的房貸 600 萬後,剩餘現金 180 萬,這 180 萬現金需在次年才能再贈與給兒子,或也可贈與給媽媽,媽媽再贈與給兒子,一樣在媽媽給兒子的 220 萬免稅額度內。記得,國稅局查二等親內的交易查很勤,金流、合約都要確實,否則還是會被認定是「贈與」喔!

另外,不管是「贈與」或「買賣」,爸爸都需要繳交「土地增值稅」,至於金額可以請代書幫你試算。如果金額很高,而且爸爸之前沒有使用過土地增值稅「自住優惠稅率」的話,可以使用自住優惠,省下約一半的土地增值稅。如果不是用「贈與」,而是你跟爸爸購買,如爸爸在售屋前後的兩年內有買其他的房子,土地價值大於這一間,並且符合其他自住的相關規定,也可以申請土地增值稅的「重購退稅」喔!

房地產稅制牽一髮動全身,執行之前記得多跟專業代書請益,事前的規劃可以全盤考量,選擇最適合自己和家人的規劃喔!

 
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