房貸利息可以扣抵哪些稅?一次搞懂!

文 / House123 邱愛莉

(照片由 Jake Rustenhoven 創用 CC 授權)

(照片由 Jake Rustenhoven 創用 CC 授權)

又到了報稅的季節,每年到了這個時候,常常會被問到幾個問題:「聽說房貸利息可以抵稅,可是我在電腦報稅的時候跳出一個視窗,說我戶籍沒有設在裡面,所以不能抵稅?」也有收租的朋友問我:「我房子有出租,我想乖乖報稅,但不確定房貸利息可不可以抵稅?是不是一樣必須將戶籍遷進去才可以申報?」如果你也搞得一頭霧水,這篇文章就是為你而寫的喔!

房貸利息的確可以抵稅,不過,要看你是要抵什麼稅,分成一般的「個人綜合所得稅」「租賃所得稅」,各有不同的條件喔!

個人綜合所得稅
每年報稅時,「個人綜合所得稅」可以選擇使用政府規定的「標準扣除額」(以2016年的所得申報為例,單身者可扣除 90,000 元;有配偶者可扣除 180,000 元),扣掉免稅額、扣除額之後的所得才需繳稅。不過,如果你去年年度有保費(每人每年以 24,000 為限)、醫藥費捐款(除非捐贈單位是政府,不然每人每年以綜合所得總額 20 %為限)、房貸利息(每戶以 300,000 為限)等支出,且金額金額合計超過「標準扣除額」規定的金額,那麼通常就會使用「列舉扣除額」來降低所得稅負擔。

不過,要用房貸利息來抵稅,需要符合一些條件喔!

(1) 房屋必須是自己、配偶或受撫養親屬所有:有些時候貸款人和所有權人不是同一個人(例如:房子是太太的,但貸款人是先生,所以貸款利息是先生付的)不過,只要房子是自己、配偶或受撫養親屬所有,這一個條件就過關囉!

(2) 本人、配偶或直系親屬的戶籍有設籍在該房子裡面:注意喔!這裡指的是去年的戶籍,如果今年才遷入,那去年的貸款利息就不能列舉當扣除額了!

(3) 房屋於去年整年無出租或營業:如果有出租或設立公司,就不符合條件囉!

(4) 每一申報戶以一屋為限:如自己和配偶或受撫養親屬有超過兩戶以上,就算符合上面的條件,也只能選其中一間的房貸利息來扣抵喔!

(5) 以當年實際支付的該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額申報,上限為30萬元:例如,如果在去年度支付的購屋貸款利息共 50 萬元,但在銀行的利息收入有 10 萬元,在申報購屋借款利息時,50 萬元減去 10 萬元,餘額為 40 萬元,由於已超過申報額度上限的 30 萬元,因此只能以 30 萬元作為扣除額來申報;如果餘額在 30 萬以內,則以實際的金額申報。

 注意!上面的這些條件是指以「房貸利息」來扣抵「個人綜合所得稅」。一般來說,如果是自住的房子,通常戶籍會設籍在裡面,且不會有出租或營業,所以,可以用來當「列舉扣除額」來節稅。不過,如果是出租的房子,可就不行囉!不僅不符合上述第三點條件,而且非常不建議大家把戶籍設籍在供出租的房子內(攸關財產安全,未來再寫一篇給大家)所以,連上述的第二點條件也不符合。不過,如果租金要報稅的話,出租用的房子的房貸利息就可以用來節省「租賃所得稅」囉!

租賃所得稅
如果房子有出租,依法房東應該申報租賃所得。計算方式有兩種:一種是不須任何證明文件,一律以當年度房屋租金收入的 43%列為「必要費用」(因為政府考量大家出租房子,會有折舊、維修等,但土地出租的收入,只能扣除當年度已繳的地價稅,不得扣除 43%的必要費用)不過,如果如果實際發生的費用高於當年度房屋租金收入的 43%,就可以用列舉的喔!包含:房屋折舊修膳費地價稅房屋稅火險費地震險、和該房子的貸款利息,通通可以列舉而從租金中扣除,這時候貸款利息可就沒有 30 萬的上限了,而且因為是出租的房子,所以戶籍不需設籍在裡面,所以只要以當年度實際已繳納的房貸利息來計算即可。

例如:某出租房屋的租金所得為 36 萬,房貸利息繳了 18 萬,修膳費、地價稅、房屋稅、火險費、地震險等共花了 2 萬,因為 18 萬 + 2 萬 = 20 萬,比租金收入的 43%(36 萬 x 43% = 15.48 萬)還高,所以可以用列舉的費用 20 萬來計算,租賃的課稅所得 = 36 萬 – 20 萬 = 16 萬,再將其併入個人綜合所得稅中,看個人的邊際稅率是 5%、12%、20%、30%、40%、45%,即為應繳的稅額(例如:如果稅率是 12%,則應繳稅額 = 16 萬 x 12% = 1.92 萬)

報稅時,房貸利息可不可以扣抵,希望大家已經學會囉!

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2 Responses to 房貸利息可以扣抵哪些稅?一次搞懂!
  1. 吳沛瀠 回覆

    寫的很清明瞭實用的資訊!

    • House123 好室達人 回覆

      謝謝您的支持:)

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