同一個社區,為什麼公設比居然不一樣?

文 / House123 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

「愛莉,我最近對一個社區的房子有興區,那個社區有兩種坪數,一個是 35 坪左右,一個是 48 坪,有一點我覺得很奇怪,明明是同一個社區,可是公設比居然不一樣。35 坪的房型公設比大約 27%,48 坪的居然是 32%,為什麼會這樣呢?」朋友好奇的問。

「他們是不是在不同棟?每層的戶數不一樣?」我問。

「對呀,35 坪那個是一層 2 戶,48 坪那個是一層 1 戶。這個對公設比有差別喔?」朋友狐疑。

「對呀!當然!」我回答。

最近實價登錄計畫將「實坪化」,增加「不含公設房價」欄位,讓「公設比」又成為買方找屋時熱門的話題。屋齡越新的電梯大樓,公設比 30% 以上比比皆是,不過,為什麼同一個社區的公設比可能不同?差異在哪裡呢?

其實「公設」可以細分為「大公」和「小公」。「大公」為「整個社區全體住戶都可能用的到的公共設施」,如:大廳、中庭、管理室、機房、屋突、健身房、閱覽室等,甚至有些建案連停車場的「車道」都算在「大公」裡面。至於「小公」則是指「單一樓層住戶共同使用的公共設施」,如:每一層樓的樓梯間、電梯間、走道等,就是屬於「小公」。

以上面這個社區為例,假設每一棟樓的樓梯間、電梯間、走道坪數面積相近,因為 35 坪房型的戶別為一層 2 戶,48 坪房型的戶別為一層 1 戶,所以 35 坪房型所分配到的「小公」自然比48 坪房型的戶別少!由於每一戶分配到的「大公」比例是一樣的,「小公」比例的高低,自然影響「公設比」的高低!所以即使是同一個社區,35 坪的房型公設比約 27%,48 坪的卻是 32%,中間的 5% 差距就是「小公」的差別喔!

不過,偷偷說個小秘密:「公設坪數的分算」永遠是個謎,數字可高可低,除了法規規定的逃生避難空間和機電空間等要求外,其實最主要還是端看建商「公設坪數分算」的藝術(或技術)。花錢買「公設」到底有沒有價值?沒有標準答案。對我來說,要看自己和家人的需求,以及買到的是什麼樣的「公設」。一層一戶,能有自己獨立的梯廳,有健身房可以運動,有中庭可以散步,有閱覽室可以在需要安靜工作時靜得下心,有乾淨的游泳池可以和家人玩玩水,有 24 小時管理的 lobby 確保社區安全…這些值多少,每個人的答案不同。不過,如果在意「公設比」,下次看屋時也可以留意是不是每一個戶別的「公設比」都一樣喔!

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