屋主說他的裝潢花了上百萬,我該加價嗎?

文 / House123 邱愛莉

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讀者來信:「愛莉老師,最近我和家人看了一間房子,還蠻喜歡。它是一間權狀坪數約 30 坪、屋齡約 18 年的電梯華廈,室內坪數大約 23 坪。當屋主說他 3 年前花了超過 150 萬裝潢,所以價格要往上加。我該加價嗎?」

許多人在看屋的時候,常常面臨:屋況差的房子看不上,覺得自己還要整理很麻煩,尤其是原始屋況、甚至有漏水的房子。然而,看得上的房子常常又都是有裝潢,屋主說他當初光裝潢就花了上百萬,所以價格很難談,這兩種極端,常常讓買方陷入兩難….

面對有裝潢的房子,通常有幾個評估的重點:

  1. 裝潢金額有無灌水:
    懂裝潢和不懂裝潢,最大的差別,就是前者看現況,就可以初估當初花了多少裝潢費。以一般房子裝修來說,最大費用的項目不外乎:木作、泥作、水電、系統櫃、防水工程。有些房子看似美輪美奐,空間規劃很舒服,可是仔細列下來發現木工僅作天花板,櫃體幾乎都是活動傢俱,衣櫃、鞋櫃都是買現成的,浴櫃、廚櫃都是原來建商提供的標準配備。水電、泥作也做得不多,也沒有特殊的防水工程要處理,這種時候,裝潢金額通常都是經過誇大灌水的,或者,就算他真的花了這麼多錢,通常也都是花在傢俱、家電、家飾品上,而這些,通通都不在「現況固定物交屋」 的點交範圍,屋主交屋前通通都會搬走。在評估價格時,必須釐清清楚。
  2. 裝潢設計是否符合你和家人的需要和喜好:
    有些房子屋況很好,前屋主用心裝潢、維護,可是,如果它的格局、動線設計、或裝潢風格不符合你和家人的需要和喜好,那過戶交屋後,還是要大興土木,再花一筆裝潢費。最常見的就是:原屋況是 3 房 2 廳 1 個衛浴,希望增加 1 個衛浴,或是原本的 3 房改 2 房,2 房改 3 房,都會破壞原來的裝潢,多花一筆裝潢費。這種情況,就算原屋主真的花了 150 萬裝潢費,對你的價值也許沒有 150 萬這麼高。
  3. 同樣的房子,如為原始屋況,但由你們自行依照自己的需求來裝潢,大約需要花多少錢:
    不同於「簡單裝潢,但裝潢費灌水」的屋主,有些屋主做的裝潢項目非常多,甚至「過度裝潢」了!例如:天花板、牆面有華麗的造型線板(增加木作、油漆費用),訂做的櫃體和傢俱非常多,舉凡電視櫃、鞋櫃、玄關櫃、廚櫃、浴櫃、書櫃、展示櫃、衣櫃、床、床頭櫃、書桌,所有你想得到的都花了很多錢在木工或系統櫃上。電視牆用了很貴的石材,浴室牆上和地上鋪的是高級的進口瓷磚,廚具一套幾十萬….如果你的需求其實不用到這些「規格」,這個裝潢對你來說就太 over 了。如果用行情價就能買到,就算賺到。如行情價要因此再往上加,是不是值得,就見仁見智了!在看屋的時候,不妨思考一個問題:如果同一間房子,但是是原始屋況,依照你和家人的需求去裝潢的話,預計會花多少錢?在滿足基本工程和收納機能之下,搭配活動家具、家電,也許只需要花屋主的裝潢費用一半的金額,就可以住的很舒服。這時,屋主提供的裝潢配備對你們來說就是「過度裝潢」了!

  1. 銀行估價是否也可以往上加:
    不過,附有高級裝潢的房子也不是全然沒有優點。如果銀行估價也能因此提高的話,對買方來說,除了省下裝潢時間和心力外,更棒的是因此省下裝潢需準備的自備款,怎麼說呢?假設今天你買的是原始屋況,總價 850 萬,預計花 100 萬裝潢,先姑且不論仲介費和相關交屋過戶的稅費,以貸款 8 成來說,在沒有額外信貸或增貸的情況下,需準備的自備款為 850 萬 x 20% + 100 萬 = 270 萬。如果你買的是裝潢的房子,假設買價經過議價後,總價是 950 萬,需要準備的自備款為 950 萬 x 20% = 190 萬,等於連裝潢費的 100 萬都由銀行以房貸方式貸款給你了。不過,前提是:銀行的估價也必須有 950 萬的價值才行。因此,評估有裝潢的房子時,不妨也可以先請仲介、代書請銀行先估價,作為是否加價、加價多少的參考。

裝潢是一門學問,對於熟悉裝潢工程的人,寧願用優惠的價格買一間地點喜歡、採光通風良好,雖為原始屋況,但沒有大問題(如:嚴重漏水年久失修、海砂、傾斜等瑕疵)的房子,再自己依照自己和家人的需求裝潢。不過,「一卡皮箱」就能入住的精裝屋也是許多買方喜歡的類型。下次遇到裝潢過的房子,該加多少錢,記得依上述的情況來評估,才不會加了錢卻買到不實用、或價值被高估的房子!

 

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