透天宅隔套收租,需要注意哪些?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

從「包租公保證班」開課以來,有許多學員想活化家人閒置的資產,其中不乏「透天」的房子。「透天」適合「隔套收租」嗎?如何評估?要注意哪些地方呢?

1. 「面寬」與「長寬比例」:
不管是透天還是公寓,「面寬」和「長寬比例」都是隔間非常重要的條件。不過,值得注意的是,這裡的「面寬」指的是「採光面」的寬度,所以即使是狹長的房型,如果它是「邊間」,除了前後採光外,還有側邊開窗採光的話,也非常適合隔套收租。反之,如果長寬比例高(房型狹長),但只有前後採光,通常如規劃套房,夾在中間的房間則會變成沒有對外窗的「暗房」,不僅租金低,房客流動率也會較高。這時候,最適合這間房子隔間的規劃也許是「前後各隔成一個大單位」,依照坪數大小,前後各規劃成一個「2房1廳1衛」或「2房2廳1衛」,也不失為一個好選擇。

2. 單層「樓地板坪數」:
有些透天的建物坪數雖然大,但每一層的樓地板面積小,使得空間規劃受到侷限。建議在評估之前可以先調閱房子的「測量成果圖」,或實際丈量每一層樓的實際坪數(後者更為準確),再配合對外窗、大門、陽台的位置做隔間的規劃。

 3. 「開門」的位置、有沒有「外梯」:
有的透天只有「內梯」,沒有「外梯」,使得即使每一層單獨規劃隔間,走道也必須保留「內梯」的位置,讓樓上的房客可以進出。不僅影響動線、浪費走道坪數,更重要的是,因為不同樓層間房客互通,容易覺得出入複雜,有安全上的疑慮。最理想的情況是:透天也有「外梯」,這時候可以統一以「外梯」進出,各樓層都有單獨門戶,原有的「內梯」可以拆掉,提高每一層樓的使用坪效。如果真的只有「內梯」的話,也建議在「內梯」和走道裝設攝影機,讓房客安心外,也方便管理。

另外,不管透天或公寓,每一個樓層「開門」的位置都影響隔間規劃甚大(如果只有內梯,指的則是「內梯上來的地方」)。最理想的情況是從房子的側邊中間開門,不過,實際的隔間還是要依照實際坪數、面寬、採光位置做評估規劃較為準確。

4. 室內裝修法規:
受到台北市與桃園市建築法規規定,台北市與桃園市如要增設兩個以上衛浴,則需要直下層屋主簽名同意,才能申請室內裝修許可。此時,產權單純的透天則免除了這方面的麻煩。由於整棟都是自己的,所以,只需要結構、載重、消防等符合建築法規,就可以請建築師申請相關的簽證,創造現金流漂亮的「收益型資產」。

5. 「自住宅」vs「收租宅」策略選擇:
透天到底適不適合隔套,還有一個重要的關鍵,那就是:最適合這個房子的「定位」是什麼?例如,依照它的地段、機能、小環境等條件,未來如果要出售,它最適合的買方是「自住」的族群,還是想要「收租」的包租公、包租婆?

此外,你希望持有它幾年呢?如果你希望長期持有,沒有出售的計畫,那麼,在「建物價值」遞減之際(隨著建物屋齡成長,「建物價值」會遞減),它的「土地價值」有沒有成長的潛力?它的「土地面積」多大?「土地使用分區」為何?(影響「容積率」、「建蔽率」等條件)附近的新建案行情多少?是否還有未興建的建地?它有沒有都更、改建的機會?如果有的話,而你又希望長期持有它,那麼,透過裝修讓它成為現金流漂亮的「收益型資產」的確是一個好選擇!如果房子還有貸款的話,不僅租金足夠支付貸款本息外還有剩(房子「自己養自己」之餘還有現金流),如果房子沒有貸款,所有的租金扣除管理成本後都是「淨限金流」,可以創造一筆可觀的被動收入。

所以透天到底適不適合隔套呢?答案跟上述的條件息息相關。每一個條件都影響著最適合它的規劃,也有不同的財務試算,在決定之前不妨再仔細評估!

 

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