預售屋「換約」的付款條件怎麼算

最近房市變夯,開始有許多朋友對預售屋投資有興趣。由於預售屋還沒有興建完成,購買時房子無法過戶,所以購買人會拿到一份合約,上面載明價格、坪數、戶別、付款方式、建材等細節。除了直接跟代銷(廣告公司)、建商購買第一手的預售屋外,由於購買人在交屋前可以出售此份合約,稱為「換約」,所以如果你對該建案有興趣,也可以選擇跟想轉讓的人購買。換約後,原來合約的權利義務由新的購買者承受,有的建商會將合約上的簽約人換成新的購買者,有的建商則填寫「讓渡書」,由原買方、新買方、建商三方簽名。不過,預售屋「換約」的付款條件要怎麼算呢?

雖然預售屋的優點之一就是「分期付款」,不過由於賣方可能已經付了好幾期的款項了,加上賣方通常會考慮獲利,所以如果要買這類型的物件,一開始拿出來的現金款項會比較高,享受不到預售屋分期付款的好處。以下列舉2案例說明:

例1 屋主要賺錢-總價1,000萬,以1,100萬出售
A買了一間預售屋,總價1,000萬,建商提供的分期付款條件如下:

預售屋款

若A在付完第二期工程款後決定換約,以1,100萬出售給B,則B必須支付給A的金額為:A已經繳給建商的30萬+60萬+60萬+30萬+30萬 = 210萬,加上A要的獲利100萬(1,100萬-1,000萬=100萬),總共310萬。
換約後, B必須依照建商通知的時間支付第二期工程款後的款項:30萬+30萬+30萬=90萬,並於交屋前辦理銀行貸款(700萬)。
例2 屋主賠錢賣-總價1000萬,以950萬換約出售
有些人由於資金需求較緊,買了預售屋之後,後面的款項繳不出來,為了避免違約被建商沒收前面已經繳的款項,所以願意平行換約(亦即不賺價差,買多少直接賣多少),甚至賠錢賣。

以剛剛的例子來看,如果A急著出售,想賣950萬換約給B, B必須支付給A的金額為:
目前A已經繳給建商的30萬+60萬+60萬+30萬+30萬=210萬,減掉A賠的50萬(1,000萬-950萬=50萬),總共160萬。
換約後,B必須依照建商通知的時間支付第二期工程款後的款項,和上例一樣為90萬,並於交屋前辦理銀行貸款(700萬),等於B以950萬就買到了這間當初A用1,000萬買到的預售屋,惟一開始要支付的金額較高(200萬),無法享受買預售屋分期付款的好處。

雖然預售屋換約通常會被賣方賺一手,不過,如果你喜歡的建案已經完銷,或是之前賣方買的成本比較低,又有急售的話,透過換約所購買的成本可能還比這個時間點直接跟建商、代銷買還便宜,也使得「換約」的市場總是存在。

值得注意的是:由於預售屋房子還沒有蓋好,所以合約、格局圖、廣告文宣品特別重要。不管是跟建商、代銷買,還是跟仲介、賣方換約買來的,一定都要記得審閱合約並取得完整的格局圖、廣告文宣品,方便交屋時一一核對驗收喔!

One Response to 預售屋「換約」的付款條件怎麼算
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