Posts by: House123 好室達人

屋主說他的裝潢花了上百萬,我該加價嗎?

文 / House123 邱愛莉

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讀者來信:「愛莉老師,最近我和家人看了一間房子,還蠻喜歡。它是一間權狀坪數約 30 坪、屋齡約 18 年的電梯華廈,室內坪數大約 23 坪。當屋主說他 3 年前花了超過 150 萬裝潢,所以價格要往上加。我該加價嗎?」

許多人在看屋的時候,常常面臨:屋況差的房子看不上,覺得自己還要整理很麻煩,尤其是原始屋況、甚至有漏水的房子。然而,看得上的房子常常又都是有裝潢,屋主說他當初光裝潢就花了上百萬,所以價格很難談,這兩種極端,常常讓買方陷入兩難….

面對有裝潢的房子,通常有幾個評估的重點:

  1. 裝潢金額有無灌水:
    懂裝潢和不懂裝潢,最大的差別,就是前者看現況,就可以初估當初花了多少裝潢費。以一般房子裝修來說,最大費用的項目不外乎:木作、泥作、水電、系統櫃、防水工程。有些房子看似美輪美奐,空間規劃很舒服,可是仔細列下來發現木工僅作天花板,櫃體幾乎都是活動傢俱,衣櫃、鞋櫃都是買現成的,浴櫃、廚櫃都是原來建商提供的標準配備。水電、泥作也做得不多,也沒有特殊的防水工程要處理,這種時候,裝潢金額通常都是經過誇大灌水的,或者,就算他真的花了這麼多錢,通常也都是花在傢俱、家電、家飾品上,而這些,通通都不在「現況固定物交屋」 的點交範圍,屋主交屋前通通都會搬走。在評估價格時,必須釐清清楚。
  2. 裝潢設計是否符合你和家人的需要和喜好:
    有些房子屋況很好,前屋主用心裝潢、維護,可是,如果它的格局、動線設計、或裝潢風格不符合你和家人的需要和喜好,那過戶交屋後,還是要大興土木,再花一筆裝潢費。最常見的就是:原屋況是 3 房 2 廳 1 個衛浴,希望增加 1 個衛浴,或是原本的 3 房改 2 房,2 房改 3 房,都會破壞原來的裝潢,多花一筆裝潢費。這種情況,就算原屋主真的花了 150 萬裝潢費,對你的價值也許沒有 150 萬這麼高。
  3. 同樣的房子,如為原始屋況,但由你們自行依照自己的需求來裝潢,大約需要花多少錢:
    不同於「簡單裝潢,但裝潢費灌水」的屋主,有些屋主做的裝潢項目非常多,甚至「過度裝潢」了!例如:天花板、牆面有華麗的造型線板(增加木作、油漆費用),訂做的櫃體和傢俱非常多,舉凡電視櫃、鞋櫃、玄關櫃、廚櫃、浴櫃、書櫃、展示櫃、衣櫃、床、床頭櫃、書桌,所有你想得到的都花了很多錢在木工或系統櫃上。電視牆用了很貴的石材,浴室牆上和地上鋪的是高級的進口瓷磚,廚具一套幾十萬….如果你的需求其實不用到這些「規格」,這個裝潢對你來說就太 over 了。如果用行情價就能買到,就算賺到。如行情價要因此再往上加,是不是值得,就見仁見智了!在看屋的時候,不妨思考一個問題:如果同一間房子,但是是原始屋況,依照你和家人的需求去裝潢的話,預計會花多少錢?在滿足基本工程和收納機能之下,搭配活動家具、家電,也許只需要花屋主的裝潢費用一半的金額,就可以住的很舒服。這時,屋主提供的裝潢配備對你們來說就是「過度裝潢」了!

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透天宅隔套收租,需要注意哪些?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

從「包租公保證班」開課以來,有許多學員想活化家人閒置的資產,其中不乏「透天」的房子。「透天」適合「隔套收租」嗎?如何評估?要注意哪些地方呢?

1. 「面寬」與「長寬比例」:
不管是透天還是公寓,「面寬」和「長寬比例」都是隔間非常重要的條件。不過,值得注意的是,這裡的「面寬」指的是「採光面」的寬度,所以即使是狹長的房型,如果它是「邊間」,除了前後採光外,還有側邊開窗採光的話,也非常適合隔套收租。反之,如果長寬比例高(房型狹長),但只有前後採光,通常如規劃套房,夾在中間的房間則會變成沒有對外窗的「暗房」,不僅租金低,房客流動率也會較高。這時候,最適合這間房子隔間的規劃也許是「前後各隔成一個大單位」,依照坪數大小,前後各規劃成一個「2房1廳1衛」或「2房2廳1衛」,也不失為一個好選擇。

2. 單層「樓地板坪數」:
有些透天的建物坪數雖然大,但每一層的樓地板面積小,使得空間規劃受到侷限。建議在評估之前可以先調閱房子的「測量成果圖」,或實際丈量每一層樓的實際坪數(後者更為準確),再配合對外窗、大門、陽台的位置做隔間的規劃。

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「套房」低總價,最適合新手入門?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

高房價時代,低總價的「套房」是許多首購族,或想置產收租的人,第一個想到的標的。套房有許多優點,包含:低總價、好出租,如果又在精華地段,甚至如果又有「明星學區」加持,簡直是票房保證,轉手性高。可是,聽說套房不好貸款,到底適不適合入手?評估時應該注意哪些地方?

1. 「低總價」,往往代表「高單價」:
一般來說,套房雖然有「低總價」的優點,但「單價」往往略高於行情。如果「單價」真的高太多,偏離區域行情應有的價格區間,除了未來出售沒有競爭力外,在辦貸款時甚至可能因為銀行估價估不到,而導致貸款成數降低。所以在衡量價格時,記得除了從「總價」來評估自己的預算外,也要記得計算「每坪單價」,並跟鄰近住家格局的物件行情做比較。

2. 「權狀坪數」與「室內坪數」是銀行判斷是否為「套房」的關鍵:
有些房子(尤其是樓地板有挑高的物件更常見)的格局是 1 房 1 廳 1 衛浴,甚至 2 房 1 廳1 衛浴,跟一般刻板印象裡的「套房」格局不同,等到簽完約要貸款時才發現它是「套房」,銀行貸款成數低,才大吃一驚。其實,銀行對於「套房」的定義不是用室內的「格局」來定義,而是用「產權坪數」來判斷喔!

不同的銀行,對於「套房」的「坪數」規定可能不同。有些銀行是以「建物」的「權狀坪數」大於 15 坪以上才不算「套房」(「車位」坪數不算),有些銀行更嚴格,以「主建物坪數」+「附屬建物坪數」(如:陽台)合計要大於 12 坪以上才不算「套房」。如果你的房子的坪數落在銀行規定的「套房」內,有些銀行不予承作,有些銀行則最高只能核貸 7 成,甚至需要送到「總行」審核,視貸款人的個人條件決定是否承作。在出價之前,最好先確認它的詳細坪數,如是透過仲介看屋,最好先請仲介或代書詢過銀行,確認貸款條件再出手。 (繼續閱讀…)

五年寬限、40年房貸,應該注意什麼?

文 / House123 邱愛莉

(照片由 401(K) 2013 創用 CC 授權)

(照片由 401(K) 2013 創用 CC 授權)

最近房市有一則新聞:「新一波搶房貸大戰!五年寬限40年房貸大出籠!」新聞一出,有許多人覺得驚訝,其實,「40 年房貸」和「5 年寬限」在之前就有銀行推出,只是知道的人不多。如果真的要申請這類型的房貸,應該注意哪些地方呢?

1. 綁約年限、違約金計算方式:
銀行房貸方案大多有「綁約年限」, 常見的多為 2-3 年,也有長達 5 年的。如在「綁約年限」內提前將房貸清償完畢(通常發生在:於綁約年限內「出售房屋」的情況),則需繳交「貸款總金額」的 0.5% – 2% 的「違約金」,如果貸款金額 1000 萬,以 1% 的「違約金」 計算,則需繳交10 萬。在貸款之前,最好先了解「綁約年限」和「違約金的計算方式」,如有可能在「綁約年限」內出售房子,則需將「違約金」費用考慮在內。

2. 升息風險與收入支出現金流規劃:
雖然房貸年限拉長(從常見的20年、30年,拉長到40年),的確大幅降低每月的房貸壓力,
但是,畢竟 40 年的時間很長,還是必須將「升息」的風險考慮進去。例如:以貸款 40 年,利率 1.6%,前 5 年寬限期來看,寬限期內每月繳息 13,333 元,寬限期後每月本息攤還 31,111 元,但如果利息從 1.6% 升息為 3.5 %,寬限期後每月本息攤還金額將提高到 41,329 元。建議在申請前先試算可能升息後的付款金額,並審慎規劃每月現金流。

3. 貸款人年齡與屋齡限制:
即使銀行有 40 年貸款年限的方案,也不代表一定申請的過喔!除了個人的收入、財力、年紀、信用外,還要考量「貸款人」和「房子」的「年齡」。畢竟房貸的利息低、金額高,就是因為有「房地」作為「抵押品」,並考量「貸款人」的「償還能力」。如果「貸款人」和「房子」的「年齡」已高,銀行可以提供的貸款年限就會縮短,以避免放款風險。

上面這三點注意事項,記得在買房子前就先詢問清楚,避免簽約後才發現條件不如預期,而影響規劃!

 

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房客都會破壞,所以裝潢不用給太好?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

「愛莉老師,家人說,房客都會破壞,所以租屋的裝潢不用給太好,簡易裝潢,甚至傢俱家電提供二手的就好,妳覺得呢?」學員問我。

這個問題應該有許多新手房東想知道答案。我在乍問之下,立刻回答:「不會喔!主要還是看房客」。不過,過了 10 分鐘後想想,覺得這個問題的答案,是「不對」也是「對」。怎麼說呢?

首先先說說「不對」的原因。

許多房東常因為怕房客破壞,所以不敢提供太好的裝潢(同時也捨不得花太多的錢裝潢),有些甚至不提供傢俱家電,或以二手的設備取代。結果,吸引來的都是純粹以「成本」考量的房客,租金雖然低廉,但房客不見得會更愛惜房子,導致退房時屋況不好,甚至來不及等到租約期滿,房客就因不繳租也不溝通,而導致雙方鬧得不愉快,最後房東的結論是:「你看吧!就說房子出租很麻煩,房客都會破壞,還好當時只有簡單整理一下就出租了!」 (繼續閱讀…)

屋主希望延後交屋或售後回租,我該答應嗎?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

買屋的時候,難免遇到屋主要求「延後交屋」,或希望「售後回租」,讓他有寬裕的時間可以搬家或找其他房子。遇到這種情況,身為買方的我們應該答應嗎?需要注意什麼呢?

在回答這個問題之前,大家需要先瞭解,「簽約交易流程」與「交易安全機制」。

房地產的交易由於金額龐大,且過戶前買賣雙方還有稅負要繳,所以不像一般物品的交易一樣可以「一手交錢,一手交貨」。通常簽約後大約需要 30 到 45 天才會完成過戶、交屋的程序。為了確保在簽約之後,買方會依約付錢,賣方會依約過戶,因此,即使是透過仲介媒合交易,通常也都會使用「履保」(履約保證)的服務:簽約之後,如有使用房貸,買方通常會先繳部分的自備款,存進「履保專戶」裡,尾款的部分通常會在申請貸款成功後,由銀行撥款。如果賣方尚有未償還的房貸餘額,買方的銀行會先撥款代償賣方的房貸,剩下的金額一樣會存放在履保的專戶裡,等到交屋當天「驗屋」完成,完成所有手續後,買方拿到權狀確認無誤,代書就會通知履保公司將履保專戶裡所有的金額一次匯款到賣方的指定帳戶,完成「一手交錢,一手交貨」。讓買方可以避免支付價金後賣方捲款潛逃,拿不到房子;賣方也可以避免還沒有拿到款項,房子卻被代書過戶給買方。 (繼續閱讀…)

第一間房子應該投資還是自住?

文 / House123 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

讀者來函:「愛莉老師妳好,我和女友目前存了一筆錢,有打算趁著這一次房市修正進場買房子。因為資金有限,想請教老師,第一間房子應該買自住的房子,還是投資的房子比較好?」

許多首購族都有這樣的疑問,因為大部分的人都認為「自住」和「投資」是互斥的,只能二選一。我同意「自住」買房和「投資」相比,可能有不同的「物件條件」,例如:自住時會優先考慮工作的交通、生活機能、學校距離,和「純投資」時考量的可能不同。但是,我認為這兩個是有可能同時兼顧的,只是「策略」的不同,使得不同物件條件間的優先順序有差異。怎麼說呢?

首先,回答應該以「自住」或「投資」為優先考量時,要先檢視自己的「機會成本」(繼續閱讀…)

挑高4米2的房子好嗎?

文 / House123 邱愛莉
(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

許多人喜歡挑高的房子,除了空間沒有壓迫感外,如果是挑高 4 米 2 以上的高度,可能會做「夾層」來增加「使用坪數」。光是這一點,就吸引了許多首購族的心。到底買這樣的房子是不是真的很划算?應該注意什麼?

首先,通常挑高 4 米 2 的房子都會做「夾層」,至少一半的面積會做夾層(通常是客廳的部分維持挑高,房間的部分會做成夾層下面一間、上面一間),做完夾層之後,就算室內是小坪數,也可以做成兩房一廳一衛,因為權狀的坪數小,總價相對低,所以是比較好入手的總價帶。但相對來說,挑高的房子的單價也會比較高。很多小坪數挑高的房子,通常都是基地比較小,如果這個建案也是小坪數的話,就要留意幾個可能常見的缺點:

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房貸利息可以扣抵哪些稅?一次搞懂!

文 / House123 邱愛莉

(照片由 Jake Rustenhoven 創用 CC 授權)

(照片由 Jake Rustenhoven 創用 CC 授權)

又到了報稅的季節,每年到了這個時候,常常會被問到幾個問題:「聽說房貸利息可以抵稅,可是我在電腦報稅的時候跳出一個視窗,說我戶籍沒有設在裡面,所以不能抵稅?」也有收租的朋友問我:「我房子有出租,我想乖乖報稅,但不確定房貸利息可不可以抵稅?是不是一樣必須將戶籍遷進去才可以申報?」如果你也搞得一頭霧水,這篇文章就是為你而寫的喔!

房貸利息的確可以抵稅,不過,要看你是要抵什麼稅,分成一般的「個人綜合所得稅」「租賃所得稅」,各有不同的條件喔!

個人綜合所得稅
每年報稅時,「個人綜合所得稅」可以選擇使用政府規定的「標準扣除額」(以2016年的所得申報為例,單身者可扣除 90,000 元;有配偶者可扣除 180,000 元),扣掉免稅額、扣除額之後的所得才需繳稅。不過,如果你去年年度有保費(每人每年以 24,000 為限)、醫藥費捐款(除非捐贈單位是政府,不然每人每年以綜合所得總額 20 %為限)、房貸利息(每戶以 300,000 為限)等支出,且金額金額合計超過「標準扣除額」規定的金額,那麼通常就會使用「列舉扣除額」來降低所得稅負擔。

不過,要用房貸利息來抵稅,需要符合一些條件喔! (繼續閱讀…)

議價是「籌碼分析」,你應該先做完這些功課….

文 / House123 邱愛莉
(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

「議價」這門學問,說「藝術」也很「藝術」,要說「科學」也很「科學」。為什麼說是「藝術」呢?因為房子百百種,屋主也百百種,每個屋主售屋的動機不盡相同,口袋深淺自然也不同,當屋主委託多家仲介時,屋主是不是剛好和你委託議價的仲介「對盤」,這也得碰碰運氣。不過,所幸「議價」其實就是「談判」,情報的蒐集與基本功課非常重要。以下這些都是「總價」的價格,我們該如何取得這些答案呢?
 
A. 屋主期望價格

看房子時,通常我們會詢問仲介「屋主的底價是多少」,不管仲介回答你的答案是對是錯,請記得:「屋主所謂的『底價』其實就是他期望出售的『目標價』」怎麼說呢?

試想:今天你是屋主,你想要賣一間房子。你委託仲介幫你賣,仲介問你,你底價要寫多少。如果你今天想賣的價格是 1000 萬,但其實只要 950 萬你就可以接受,你會回答 1000 萬還是 950 萬?如果你非常急著想趕快賣掉,你可能回答 950 萬,甚至會補一句:「只要差距不太大,還可以談」不過,大部分的屋主在售屋初期,對自己的房子通常比較有信心,大部分會回答 1000 萬,而不是「真實的底價」 950 萬囉!

除了「底價」之外,「開價」也反映了屋主的心態。「開價」越高的通常表示屋主的心態越高,所以當屋主的「開價」忽然巨幅下修時,通常也表示他的「底價」(屋主期望的價格)也下修囉!

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