幸福收租

第一間房子應該投資還是自住?

文 / House123 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

讀者來函:「愛莉老師妳好,我和女友目前存了一筆錢,有打算趁著這一次房市修正進場買房子。因為資金有限,想請教老師,第一間房子應該買自住的房子,還是投資的房子比較好?」

許多首購族都有這樣的疑問,因為大部分的人都認為「自住」和「投資」是互斥的,只能二選一。我同意「自住」買房和「投資」相比,可能有不同的「物件條件」,例如:自住時會優先考慮工作的交通、生活機能、學校距離,和「純投資」時考量的可能不同。但是,我認為這兩個是有可能同時兼顧的,只是「策略」的不同,使得不同物件條件間的優先順序有差異。怎麼說呢?

首先,回答應該以「自住」或「投資」為優先考量時,要先檢視自己的「機會成本」(繼續閱讀…)

房貸利息可以扣抵哪些稅?一次搞懂!

文 / House123 邱愛莉

(照片由 Jake Rustenhoven 創用 CC 授權)

(照片由 Jake Rustenhoven 創用 CC 授權)

又到了報稅的季節,每年到了這個時候,常常會被問到幾個問題:「聽說房貸利息可以抵稅,可是我在電腦報稅的時候跳出一個視窗,說我戶籍沒有設在裡面,所以不能抵稅?」也有收租的朋友問我:「我房子有出租,我想乖乖報稅,但不確定房貸利息可不可以抵稅?是不是一樣必須將戶籍遷進去才可以申報?」如果你也搞得一頭霧水,這篇文章就是為你而寫的喔!

房貸利息的確可以抵稅,不過,要看你是要抵什麼稅,分成一般的「個人綜合所得稅」「租賃所得稅」,各有不同的條件喔!

個人綜合所得稅
每年報稅時,「個人綜合所得稅」可以選擇使用政府規定的「標準扣除額」(以2016年的所得申報為例,單身者可扣除 90,000 元;有配偶者可扣除 180,000 元),扣掉免稅額、扣除額之後的所得才需繳稅。不過,如果你去年年度有保費(每人每年以 24,000 為限)、醫藥費捐款(除非捐贈單位是政府,不然每人每年以綜合所得總額 20 %為限)、房貸利息(每戶以 300,000 為限)等支出,且金額金額合計超過「標準扣除額」規定的金額,那麼通常就會使用「列舉扣除額」來降低所得稅負擔。

不過,要用房貸利息來抵稅,需要符合一些條件喔! (繼續閱讀…)

議價是「籌碼分析」,你應該先做完這些功課….

文 / House123 邱愛莉
(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

「議價」這門學問,說「藝術」也很「藝術」,要說「科學」也很「科學」。為什麼說是「藝術」呢?因為房子百百種,屋主也百百種,每個屋主售屋的動機不盡相同,口袋深淺自然也不同,當屋主委託多家仲介時,屋主是不是剛好和你委託議價的仲介「對盤」,這也得碰碰運氣。不過,所幸「議價」其實就是「談判」,情報的蒐集與基本功課非常重要。以下這些都是「總價」的價格,我們該如何取得這些答案呢?
 
A. 屋主期望價格

看房子時,通常我們會詢問仲介「屋主的底價是多少」,不管仲介回答你的答案是對是錯,請記得:「屋主所謂的『底價』其實就是他期望出售的『目標價』」怎麼說呢?

試想:今天你是屋主,你想要賣一間房子。你委託仲介幫你賣,仲介問你,你底價要寫多少。如果你今天想賣的價格是 1000 萬,但其實只要 950 萬你就可以接受,你會回答 1000 萬還是 950 萬?如果你非常急著想趕快賣掉,你可能回答 950 萬,甚至會補一句:「只要差距不太大,還可以談」不過,大部分的屋主在售屋初期,對自己的房子通常比較有信心,大部分會回答 1000 萬,而不是「真實的底價」 950 萬囉!

除了「底價」之外,「開價」也反映了屋主的心態。「開價」越高的通常表示屋主的心態越高,所以當屋主的「開價」忽然巨幅下修時,通常也表示他的「底價」(屋主期望的價格)也下修囉!

(繼續閱讀…)

租房子給外國人,該注意什麼?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉攝One-Forty 海報)

(圖:House123 邱愛莉攝One-Forty 創作)

這幾年來,許多外籍的房客來台灣讀書、學中文、或工作,除了少數學校或公司有提供宿舍外,大多需要自行租屋。如果有外籍房客想承租你的房子,應該注意哪些事項?

1、要影印並核對護照:
由於外籍房客大多沒有台灣的身份,簽約時記得影印房客的護照,核對房客的資料,並跟合約裝訂在一起。

2、要影印他在台灣的工作證或學生證:
如果房客來台灣是工作或讀書,會有政府核發的工作簽證或學生簽證,請一併影列,了解他停留台灣的目的,與工作、讀書的單位。

3、確認公司性質和職位、收入水準:
如果房客停留台灣的原因是為了工作,政府會核發公文給公司單位,上面會載明外籍員工姓名、公司名、職位和月薪。如果可以,請房客出示這份資料,作為篩選房客的考量之一。

4、台灣要留同事或朋友的聯絡窗口:
外籍房客不管語言是否溝通無礙,最好還是請他多提供一位台灣的同事或朋友作為聯絡窗口。當然,如果他能在合約中作為外籍房客租約的保證人就更好了!

5、生活型態與風土民情:
不同的國家,通常有不同的生活習慣,例如:歐美的年輕房客熱愛交友聚會,常在住家辦 party,東南亞裔的房客有些特別喜歡烤肉,沒特別交代的話,可能會到頂樓平台烤肉,對鄰居造成困擾。對於不同國家的生活型態和風土民情最好事先能有多一些了解,並事前溝通,避免對左鄰右舍造成困擾。
(繼續閱讀…)

「年齡」也會影響房貸?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

最近房價有感修正,有些長輩朋友想趁機在喜歡的地段置產,卻發現房貸申請不易。有些是因為退休後沒有穩定收入來源導致貸款困難,不過,更多的人是因為「年齡」的因素,使得自己不得不買孩子的名字(但仍有「贈與稅」的部分需要評估),或是請孩子當自己的「連帶保證人」。為什麼「年齡」對於房貸申請這麼重要呢?

房貸的評估,與「人」和「房子」的條件習習相關。「人」的部分,不外乎「貸款人」和「保證人」的償債能力,舉凡收入、財力、年紀、信用等,都是銀行評估的重點。試想,如果貸款申請人今年已經 60 歲,在沒有其他保證人的情況下,銀行願意提供幾年的房貸給他呢?30 年?不可能!20 年?也不太可能!10 年?有機會。不過,貸款年限越少,表示每月的房貸負擔越大,銀行會評量貸款人的收入和財力條件,評估是否願意承作,或降低貸款的成數以規避風險。

看到這裡,眼尖的你是不是也聯想到:那「房子」的「年齡」呢? (繼續閱讀…)

過戶房子但不移轉房貸?規劃之前你該了解的是….

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

讀者來函:「我爸爸名下有一間房子,目前有房貸,他想把房子過戶給我,請問可以贈與房子給我,但房貸還在爸爸名下嗎?」

許多人通常有這樣的疑問:過戶房子時,是否一定會移轉房貸?其實這不是必然的,不然,一般的房地產交易中,代書和履約保證的角色就不會那麼重要了!基本上,爸爸可以把房子過戶到小孩的名下,但房貸維持是爸爸名字(「所有權人」是小孩,而「債務人」維持是爸爸)。

你可能好奇:銀行ok嗎?基本上,只要正常繳款,ㄧ定的年限後(通常是一年)銀行通常不會去回查的,但即使如此,如果房貸沒有如期繳錢,當然債務人會被通知,然後銀行也會發現房子被爸爸過戶給孩子,此時銀行會要求更換債務人,或要求小孩當爸爸債務的連帶保證人。此外,由於銀行的抵押權存在,只要沒塗銷,且債務仍存在,銀行一定能夠執行拍賣,不管原所有權人過戶給誰,過戶幾次,都一樣。差別是:如果被拍賣了,還清欠銀行錢之後如果還有剩,法院會發還給房子的所有權人。 (繼續閱讀…)

物件過濾有技巧,看屋更輕鬆

文 / House123 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

房子,是我們一生中最大的交易和投資之一,從找房子開始,就展開了漫長的旅程。「看房子好花時間喔!有沒有什麼比較省力的方法呢?」的確,看房子是一個需要時間和體力的任務,如果發現現場的實際條件和想像差很多,真的會讓人氣惱。其實,只要透過幾個小技巧,就可以先過濾物件,挑選真正適合自己需求的房子後再前往看屋喔!

善用房屋網站的物件搜尋功能

受惠於網站的功能越來越強大,現在的房屋網站搜尋引擎做的很好,可以先將類型、總價、坪數範圍、有無車位等條件設定好後,在關鍵字搜尋的地方輸入有興趣的路段(例如:康寧路三段)或捷運站,就可以跑出直接符合該路段和捷運站,又符合你的找屋條件的物件清單。

留意車位價格、坪數和類型

你找的是帶車位的房子,要注意開價是否已內含車位價格,如果是,車位價格是多少?車位坪數為何?是平面車位還是機械車位?由於需要將車位價格和坪數拆分出來才可以知道實際建物每坪的開價,因此如果廣告上標示不清楚,可以先在電話上詢問仲介或屋主喔! (繼續閱讀…)

買一間會增值的房子 -8個買房賺房公式一次公開

9789576637216
高房價、爛經濟,她如何靠房地產讓資產大翻身?
短短5年,從OL晉身小富婆,資產3千萬以上!
人氣講師邱愛莉首度出書,
8個買房賺房公式一次公開!

你知道買一間會增值的房子也有SOP嗎?
你知道如何正確幫房子估價?如何談高貸款成數嗎?
買房圓夢不再遙不可及,專家幫你找出被低估的好房!

她從一個完全不懂的房子交易的門外漢,到創立House123網站專業買屋平台,房地產人氣講師邱愛莉,年紀輕輕卻早已坐擁好幾間房子當包租婆,並且開辦購屋課程,分析各種房市走向及現況,從一位上班族到踏入房地產叢林,屢屢交出漂亮的成績單,她是如何辦到的?

目前30多歲的上班族、首購族、小家庭,誰不想擁有一間屬於自己的房子,但面對高房價、不景氣以及節節高升的生活開銷,買一間好屋變成是難以負擔的夢 想嗎?邱愛莉表示,房子是人生一筆重要的開銷,別傻傻交出大筆冤枉的學費,只要買對房子,它不是你一輩子的負擔,而是幫資產增值最穩當的選擇。

「你知道房地產為何能幫你增值?」邱愛莉認為,觀念一定要改變!她分享一個重要的概念:「如果你買一間1000萬的房子,三年後增值到1200萬,相當於一年成長6%,請問你的投資報酬率有多少?20%嗎?錯!答案是100%!」

為什麼?因為買1000萬的房子,可以貸款800萬,等於是用200萬的自備款賺200萬的增值空間。「這就是房地產的迷人之處,有什麼投資可以讓銀行用相對低的利息借給你,你出20%,銀行出80%,而且還提供寬限期。」 (繼續閱讀…)

裝潢 = 裝修 + 風格!真的需要那麼多錢裝潢嗎?

文 / House123 邱愛莉

1

圖 : House123 / 邱愛莉攝

「裝潢」是一門學問,在裝潢之前要先確定幾件事情:房子裝修的目的是什麼?是要自住呢?整層收租?隔套收租?以後是誰要住?人口組成為何?生活習慣?喜歡什麼風格?需要哪些空間機能?哪些家具家電?回答了這些問題,才能開始進行裝潢工程。

我曾經聽過一個知名設計網站 DECOmyplace 創辦人的演講,他將「裝潢」拆解為「裝修」+「風格」,我聽了覺得很有道理。

所謂「裝修」就是「修繕」等基本工程,舉凡電線、水管、糞管、滲漏水與壁癌處理等皆屬之。至於「風格」,一般設計雜誌上看到的現代風、普普風、鄉村風、簡約風、地中海風等,就是「風格」設計。

他提到,台灣人真的很愛花很多錢裝潢,尤其很愛做隔間牆和櫃子。光是電視櫃、展示櫃、酒櫃…就占了客廳的一大半面積。如果將我們的家當成台北市,那麼客廳肯定是最精華的地段,相當於信義計畫區。這麼「貴」的地段,我們怎麼會讓櫃子占用了這麼大的面積呢? (繼續閱讀…)

看屋必問的5句關鍵話,這樣問就對了 !

文 / House123 好室小編 Alva

以前每次去看房子,房仲總是會問我「怎麼樣 ? 喜歡嗎 ? 你的預算是多少呀…」 我都不知道要怎麼接話才不會被唬弄。除了不知道要如何出價之外,也擔心如果出的價格太低,感覺好像自己是來亂的,也不太好意思說出口。

看屋必問五句話

到底什麼話是看屋必問的問題,除了讓自己不會感覺很菜不懂行情,又可以拿到仲介資訊的呢 ? 以下幾個問題是小編每次看屋必問的問題,也就是詢問這間房子的「出售情形」,提供給大家好好收藏。

『這間房子屋主買多久了?』 (繼續閱讀…)

1 2 3  Scroll to top