■ 購屋錦囊-課程紀錄與QA

預售屋「換約」的付款條件怎麼算

最近房市變夯,開始有許多朋友對預售屋投資有興趣。由於預售屋還沒有興建完成,購買時房子無法過戶,所以購買人會拿到一份合約,上面載明價格、坪數、戶別、付款方式、建材等細節。除了直接跟代銷(廣告公司)、建商購買第一手的預售屋外,由於購買人在交屋前可以出售此份合約,稱為「換約」,所以如果你對該建案有興趣,也可以選擇跟想轉讓的人購買。換約後,原來合約的權利義務由新的購買者承受,有的建商會將合約上的簽約人換成新的購買者,有的建商則填寫「讓渡書」,由原買方、新買方、建商三方簽名。不過,預售屋「換約」的付款條件要怎麼算呢?

雖然預售屋的優點之一就是「分期付款」,不過由於賣方可能已經付了好幾期的款項了,加上賣方通常會考慮獲利,所以如果要買這類型的物件,一開始拿出來的現金款項會比較高,享受不到預售屋分期付款的好處。以下列舉2案例說明:

例1 屋主要賺錢-總價1,000萬,以1,100萬出售
A買了一間預售屋,總價1,000萬,建商提供的分期付款條件如下:

預售屋款

若A在付完第二期工程款後決定換約,以1,100萬出售給B,則B必須支付給A的金額為:A已經繳給建商的30萬+60萬+60萬+30萬+30萬 = 210萬,加上A要的獲利100萬(1,100萬-1,000萬=100萬),總共310萬。
換約後, B必須依照建商通知的時間支付第二期工程款後的款項:30萬+30萬+30萬=90萬,並於交屋前辦理銀行貸款(700萬)。
例2 屋主賠錢賣-總價1000萬,以950萬換約出售
有些人由於資金需求較緊,買了預售屋之後,後面的款項繳不出來,為了避免違約被建商沒收前面已經繳的款項,所以願意平行換約(亦即不賺價差,買多少直接賣多少),甚至賠錢賣。

以剛剛的例子來看,如果A急著出售,想賣950萬換約給B, B必須支付給A的金額為:
目前A已經繳給建商的30萬+60萬+60萬+30萬+30萬=210萬,減掉A賠的50萬(1,000萬-950萬=50萬),總共160萬。
換約後,B必須依照建商通知的時間支付第二期工程款後的款項,和上例一樣為90萬,並於交屋前辦理銀行貸款(700萬),等於B以950萬就買到了這間當初A用1,000萬買到的預售屋,惟一開始要支付的金額較高(200萬),無法享受買預售屋分期付款的好處。

雖然預售屋換約通常會被賣方賺一手,不過,如果你喜歡的建案已經完銷,或是之前賣方買的成本比較低,又有急售的話,透過換約所購買的成本可能還比這個時間點直接跟建商、代銷買還便宜,也使得「換約」的市場總是存在。

值得注意的是:由於預售屋房子還沒有蓋好,所以合約、格局圖、廣告文宣品特別重要。不管是跟建商、代銷買,還是跟仲介、賣方換約買來的,一定都要記得審閱合約並取得完整的格局圖、廣告文宣品,方便交屋時一一核對驗收喔!

購屋錦囊─學習房地產的心得分享

=愛利的房地產心得分享= 激勵我好好學習房地產~ 

我還記得我還沒學習房地產前,每次經過仲介貼的物件廣告前我都覺得很緊張,緊張的不是我看不懂,而是怎麼上面的價格越來越高,以前 20 幾坪的只要 500 多萬,然後變成 600 多萬、700 多萬、800 多萬,怎麼一年比一年貴… 偶爾跟老公一起去看家裡附近的幾間房子,不知道看房子要看什麼,也不知道仲介開的價格是不是合理,怕自己一出價就變芭樂客 (事實上,就算當時我開的價格仲介說要幫我談,要我下斡旋,我也不敢…) 我知道要買房子,也知道要開始學,但是,就是不知道如何開始…每次翻房地產雜誌都很心虛,因為看不太懂,我聰明的老公也差不多…那時的我連行情可以查詢都不知道,怎麼辦貸款也一知半解…

後來因為好朋友的介紹,開始學習房地產,開啟了我的財務智商。開始勤勞的看屋、認真做功課、勇敢的出價,而且因為看屋的經驗多了,功課也做足了,對於屋主急售的物件就能很快的決定。我還記得我買到第一間房子時,學習房地產大約半年,從看屋到簽約不過 6 個半小時 (10 點看屋,下午 1:30 屋主出來議價,4:30 就簽約了) 買到房子時我開心的打電話給當初推薦我去上課的好朋友,他聽了我買到的價格,直呼好便宜~這是我的第一間隔套收租的房子,因為這間房子的租金收入,我最親愛的媽媽退休了:)之後陸陸續續買了一些房子,有獨資的,也有和幾位好朋友一起合資的,有收租,也有預售屋,最近也開始看自住要換屋的房子~對我來說,它們都是好資產,每一間房子都是寶貝,連要賣的時候我都為買的人送上祝福,希望他們也能喜歡這間房子。

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購屋錦囊13計 到底有什麼不一樣?

Dears,

很誠摯的邀請你可以跟我們一起來驚艷購屋錦囊13計的課程。學會看屋、議價,練好基本功,在屋主急的時候才能立刻下手,買到好地點的便宜好屋,讓自己的資產倍增,或成為包租公、包租婆穩穩收租,讓房地產成為自己理財、置產的好工具。

購屋錦囊
很多人收到購屋錦囊課程資訊,詢問了我們以下的問題:

Q:我對房地產一點都不懂,上這個課真的對我有用嗎? 到底可以獲得什麼價值? 
A: 購屋錦囊13計課程設計,由淺到深,漸進式協助你真正瞭解買賣一間房子所必須要了解的知識。教材的編寫是由已有十多間購屋實際經驗的教練們所設計,上完課
程實地操練後,你將能擁有半小時就能過濾591上所有物件是否為你所需要的功力,透過試算表馬上就能瞭解買下這間房子對你的資產增值是否有幫助。擁有銀行
與好工班設計的資源,降低你的購屋成本。買賣一間房子動輒好幾百萬甚至上千萬,學會看謄本與議價技巧,平均一坪比你不懂房地產可能再省2~3萬,以30坪的房子為例,你將可能為自己省下近百萬的購屋費用。買房子這件事情,人的一生中一定會發生。也許是你買下第一間自住的房子,也許是家人朋友即將購屋,你都能用你所學到的經驗協助到你身邊每一個想要買房子的人。

Q:我手邊根本沒有資金,買房子對我來說還太遙遠,我適合上這個課程嗎? 
A:不管你手上的資金足不足夠,都非常建議你來學習看懂房地產。200萬有200萬的做法,600萬也有600萬的買法。我們的小資女孩去年24歲研究所
剛畢業,花了三個月的時間買到第一間房子。沒有動用家人親戚的任何金援,當時後她手上也完全沒有資金,但是她依舊完成了她的購屋夢想!只要是你對房地產,
對買房子有興趣,都相當適合來上這堂課程。

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屋主沒有格局圖但是有提供地址的話,要去哪邊找格局圖呢?

【Lin看屋心得 發問】:
請問一下,屋主沒有格局圖但是有提供地址的話,有辦法去哪邊找格局圖嗎?謝謝!

【教練回覆】:
格局以實際看屋最準,屋主提供的有時會是原始格局。但如果後來有做任何裝潢施工,房間大小會有差異。實際現場看的感覺最準。看屋前請屋主提供格局圖的好處是:如果採光條件不好,或形狀狹長不好規劃空間,就不用浪費時間去看了。不過,如果屋主沒有格局圖,就只能口頭先問『有幾面採光 ?』 『目前的房間裡有沒有暗房 ?』 『格局方正嗎 ?』

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建物面積的謄本 問題

【立信 發問】想請問一下:
第二週的作業中,要計算建物面積的謄本裡有提到一句:停車編號39、77、149申請人切結不予編號。這是什麼意思呢?這樣關於計算停車場的坪數會有影響嗎?因為記得他是149位,但是權利範圍卻是146分之1,是因為少了這三個位置的關係嗎?

【教練回覆】

停車位不管是有獨立權狀或是登記在公設中,內政部於民國85年相關函釋表示得由申請人於申請建物所有權第一次登記時 (建商核發權狀謄本給第一任屋主時),屋主或建商選擇「按原有之登記方式不予以車位編號登記」之方式登記或選擇「按竣工平面圖之車位編號登記」之方式登記。停車位如沒有編號登記,則全體共有人(所有住戶)之間只能另訂「分管契約」,依約定之停車位來停車(因為車位雖有編號,但是謄本上沒有登記編號xx是誰的,所以只好大家再跟建商簽一份「分管契約」,大家說好編號xx的車位是哪一戶的)如果你買的謄本上有這個註記,簽約前要問屋主有沒有另外一份「分管契約」,到時候一起交接給你。 (繼續閱讀…)

我很擔心要怎麼裝扮和說話才會讓房仲覺得我是會買房子的人

【可愛的學員A 發問】:
我很擔心要怎麼裝扮和說話才會讓房仲覺得我是會買房子的人,不然幾次後…他可能就不會再理我了,怎麼辦?

【教練回覆】:
別擔心, 你就告訴自己:「我就是要買房子阿!我是真的要買房子!」(也是真的阿!)
呵呵,你沒說謊,你真的要買房子,誰說年輕人不能買房子? 年輕人也有很會賺錢&存錢的,再不然,年輕人也有爸媽可以資助啊! 對嗎? 一個優秀的仲介是不會因為看屋的人年紀輕就不好好服務的,所以不要心虛喔!反而是要培養自己的專業,知道如何問問題, 仲介知道你做很多功課, 就知道你是真的要買,就會好好服務你! :)

房貸申請流程

恭喜你買到了心愛的房子,接下來要開始申請房貸囉!由於房地產的交易金額龐大,大部份買方買房子都會申請房貸,許多人為了確保房貸成數,甚至在議價前就請銀行先初步估價。以下就是小編整理的房貸申請流程:House123-knowledge3

  • Step1 選擇銀行:
    目前大部分銀行行庫都有承辦房屋貸款,由於貸款金額與銀行對貸款物件的鑑價金額息息相關,因此,當你需要購買房屋時,你可先評估自己的資金需求,並提供物件地址請銀行先初步估價 (僅提供地址,先不要附上身份證影本喔!等初步估價出來,評估完各家行庫的條件後,再正式申請房屋貸款即可)建議可以找三家銀行進行初步估價(繼續閱讀…)
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