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貸款貸不下來,該怎麼辦 ?

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前天小編接到一通電話,有一位李小姐買了一間中古屋1100萬,合約也都簽了,付了120萬的訂金,但最後發現因為有部分的個人問題,銀行貸款貸不下來。非常焦急的打來詢問該怎麼辦 ?

<好室學堂>
「買賣屋違約糾紛」過往都是最常出現的房屋糾紛。一般來說,為了避免買賣雙方違約,通常簽定買賣契約時,會明訂違約後雙方的責任。一般簽約時都會載明,買方得先支付總價的十分之一金額作為定金,其餘款項會以分期方式繳交;賣方收下定金後,就代表雙方的買賣契約已經成立。

因此上述李小姐的問題,有可能預付的120萬都會被沒收掉。若當發現銀行貸款貸不下來的話,還可以怎麼做呢 ?

  1. 更換登記人。比如更換成李小姐的親友,請家人幫忙當登記人貸款 (繼續閱讀…)

掌握8大公式,算出房屋價格

剛出版的今周理財贏家 2013/第21期,告訴我們掌握8大公式,算出房屋價格,小編簡單整理如下。
公式1: 同期預售屋與成屋之間,屋齡每差距一年,就有2.5%的價差
舉例-
假如5年中古屋每坪行情100萬元
預售屋 = 100萬元+ (5-0) * 2.5% *100萬 = 112.5萬

公式2:大樓通常是以4樓為最低價,每3層樓為1單位,往上加價2%~3%
舉例-
某預售建案4樓售價每坪50萬,
則7樓 = 50萬 + ( 50*2%~3%) = 51~51.5萬 (繼續閱讀…)

租房子,你搞懂定期租賃 & 不定期租賃了嗎?

租屋

【 House123專題報導 / Alva】

從南部上台北念書到剛開始工作這幾年,租過許多不同的雅房、套房。也碰過很好的房東,有些人很積極,有些房東很客氣,有房東則是第一次當房東很多事情都是我們這些老練租客教她的。很幸運的,這一路走來租屋的情況都很好,都遇上相當照護人或者客客氣氣的房東。

我的上一個房東是一位老師,在租屋市場是個新手,第一次簽租約簽了一年,從99年7月1號到100年7月1號。這個房東是個老師,就住在樓下,水電費有時候都會隔一兩個月才收,連到了我租約到期之後,她也沒有很積極的跟我討論續約的事情。很剛好的,我的好朋友也想要找房子,我們就一起找了一整層的房子,過了一個月之後,我就搬出去了。最後一個月的房租就抵掉一個月的押金。

其實我們身邊有很多房東都是這樣的好好先生、好好小姐。不過在上過一些相關的課程之後,我才知道原來『租約』是很多學問的呢!尤其身邊有幾個朋友都是包租公、包租婆之後,才知道市場上也是有租到惡房客,怎麼趕都趕不走的。

讓我們先來了解 『定期租賃』& 『不定期租賃』
『定期租賃』:是有明確的合約起訖日。有X年X月X日起至X年X月X日止。

『不定期租賃』:依照《民法》第422條,不動產租約超過1年,且未定立字據。《民法》第451條,租賃期約屆滿,承租人仍為租賃物使用收益,而出租人不表反對意思。簡言之就是, (繼續閱讀…)

如何議價與判斷房屋售價是否合理!

看到了喜歡的房子後,接下來的問題不外乎是:「我要如何議價?」和「我要如何判斷賣方的售價是否合理?」看新聞說買房子殺價從7折開始談起,真的是這樣嗎?

「議價」的確是買房子過程中很重要的一個課題。小編發現,許多人買電腦、手機甚至是去餐廳吃飯前都會在網路爬文,做足功課,看房子、議價前卻反而不知從哪裡著手研究才好?其實,房地產的價格雖然沒有公定的標準行情,在議價前,卻還是有些價格資訊可以參考喔!如果你有喜歡的房子,不妨可以從以下幾個方式推敲合理的售價:

  • 附近的成交均價行情:
    關於「均價」的重要性,小編已經強調多次,相信你已經耳熟能詳了。(請參考【什麼是均價】、【如何查詢均價】與【知道均價的好處】) 由於「均價」就是「附近物件實際成交的每坪平均價格」我們可藉由參考「均價」行情,來評估自己預計購屋的價格是否在合理範圍。當然,由於每個物件都是獨一無二的,因此,得出均價後,還要再針對想議價的房子的條件 (例如:裝潢、位置、屋齡、格局、景觀、交通、建材),從均價略做加減,得出一個價格合理區間。
  • 推敲屋主的取得成本:
    由於買賣房子是人生大事,如果屋主原先的購入成本就高,將心比心,除非有緊急資金需求,不然屋主不太可能賠本拋售。要如何推估屋主當時的取的成本呢?首先,可以先詢問屋主當初購買的時間。 (繼續閱讀…)

預售屋、新成屋、中古屋比一比!

常見三大房屋種類有預售屋、新成屋、中古屋。同區域地段到底是要買預售屋、新成屋還是中古屋,可從經濟狀況、購屋急迫性評估。預售屋自備款較低,可依工程進度付款,但無法立即進住;新成屋建材、格局可眼見為憑,並可馬上入住;中古屋則有折舊問題,但房價通常比新成屋低2~4成,且公寓或傳統大樓公設比較低,適合預算有限的購屋族。

House123 將預售屋、新成屋、中古屋的差異比較如下,可依個人的需求選擇適合自己的種類喔!預售屋成屋比較表

看屋注意事項

看屋對許多新手購屋族來說充滿了不確定感,不知道該注意哪些重點才好。其實只要掌握重點,並細心檢查,每個人都可以成為看屋高手喔!為了幫助新手購屋族也能擁有達人般的好功夫,House123小編除了將看屋的重點整理成【買方看屋評分檢核表】,供大家下載列印參考,還有幾個注意事項要不厭其煩的提醒大家喔!以下就是看屋的注意事項:

  • 凡看過必留下記錄:
    新手購屋跟著感覺走買最容易犯錯,尤其如果受到銷售員或是仲介的話術引導,衝動下就容易冒然做決定。小編建議大家看房子一定要帶著「物件資料表」和「評分檢核表」,邊看邊做記錄,因為記憶容易出錯,但留下的記錄卻能讓你帶回家客觀地評量,還可以跟家人和朋友討論,按部就班找出符合自己需求的好屋,最後再考量個人經濟能力做決定喔!
  • 多看幾遍才是王道:
    看屋沒有最佳時機,遇到喜歡的房子,建議白天、晚上、晴天、雨天、假日、非假日都要前往觀察喔!白天時,觀察房屋的日曬、採光問題;晚上則觀察附近鄰居素質,是否吵鬧、附近有無飆車族或流浪漢出沒;如臨近早市或夜市,則要觀察是否影響附近交通。雨天時,觀察門窗、頂樓、樓梯間是否滲漏水 (可以用手摸牆角檢查是否潮濕); (繼續閱讀…)

下雨天看屋天

上週一連好幾天的雨天,除了紓解台灣缺水問題外,也提醒民眾梅雨季節即將到來,對於想買屋自住的民眾來說,反而是看屋的好時機,房地產專家常說「下雨天,看屋天」不是沒道理,購屋民眾反而可利用下雨天,從裡到外仔細查看,無論是漏水屋或是積水屋,一遇到雨季立即原形畢露。

台灣的氣候潮溼多雨,很多人喜歡購買價錢與坪數實在的中古房屋,不用花錢買較多的公設,不過中古房屋不比新屋,屋齡越久問題也就越多,少不了要花錢裝修,因此在買屋前要注意管線防水等施工基礎問題,才能避免日後漏水、壁癌等惱人問題發生。

21世紀不動產永和公園加盟店店長羅國峰提醒,民眾看屋應注意幾個地方,例如天花板、窗邊是否有水漬痕跡,牆壁表面是否產生剝落與粉片等情況,另外也要特別留意重新油漆粉刷區域是否有未乾的水痕、水漬等現象。羅國峰表示,店內每一件成交案子,會提供 6 個月漏水保固,在交屋前,都會請特約廠商出示漏水安檢報告書,讓買方完全放心。

長期以來房屋漏水是最常見的買屋糾紛,有些屋子成交之後才發現漏水情形,雙方在協調溝通上就較費時。依民法第 354 條規定賣方對於漏水屋有瑕疵擔保責任,而買方在交屋後五年內,可請求公正的建築師、不動產估價師或鑑定公司來做鑑定,與前屋主協調減少價金,但前提是漏水現象必須是存在交屋前或是交屋後才發現始可。且在交屋後五年內期間,買方必須依民法第 356 條規定從速檢查房子,如發現有瑕疵必須立即通知賣方,並在通知後六個月內主張並行使減少價金的請求權,否則,如果沒有從速檢查,或沒有立即通知,或未在通知後六個月內行使權利,賣方有權拒絕處理。此外自交屋時起經過五年,瑕疵擔保請求權也會消滅。

因漏水屋難處理,因此造成糾紛不斷,民眾除了看屋時留意「不動產現況說明書」完整度,也可自行檢查房屋是否漏水,尤其掌握二大秘訣,就可避免買到漏水屋,減少糾紛。

一、瞭解漏水原因及檢查漏水處

一般房屋漏水問題,包含天花板漏水、浴室隔間漏水、陽台外推處滲水、窗戶外牆漏水等。要避免買到這種漏水屋,除了看屋仔細檢查之外,更要仔細檢查天花板、牆面等處是否有滲水或壁癌等狀況,建議民眾最好在雨天過後看屋,可望更明確看出漏水問題。

二、檢測房屋現況,細看合約內容

購買中古屋時,會有一份不動產現況說明書,闡述房屋現況,民眾在簽約前除了詳閱書面資料外,也要主動詢問是否曾有漏水現象、修繕狀況如何?在交屋前,也要將有疑慮的地方徹底檢查一遍,交屋期間若遇雨季,也正好可以測試房屋是否有漏水情形。

買房是人生大事,倘若住到漏水屋,對居住環境品質會造成極大不利的影響。有意購屋的民眾,最好在雨天過後或雨季期間勤去看屋,或是透過仲介買屋,將來交屋後若發現屋內滲漏水,可立即自行或透過仲介通知賣方,並在通知後六個月內主張權益或委託仲介協調賣方處理。

全文網址: udn房市情報 – 房市新訊 – 房市掃描 – 下雨天看屋天

雨多怕漏水 3招看仔細

2013/04/06【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

清明四天連假,預料不少民眾會利用假期看屋。房仲業提供「看屋密技」供民眾參考。一般時間買屋,這些技巧也受用。
在中古屋方面,住商不動產企研室主任徐佳馨表示,雨紛紛的清明時節是看屋好時機,建議購屋人把握看屋3原則,可避免買到漏水屋。

1.「看私也看公」:除了房屋內部,也要看一般人較少願意維護的公共空間,比如頂樓、樓梯間、屋外排水管等區域,都是能夠看出是否漏水的地方。

2.「看外也看內」:除了看外觀外,建議也可推開天花板,看看天花板內部是否有白華(就是俗稱的壁癌)、漏水、龜裂等問題。

3.「看雨也看濕」:除了窗戶周邊是否有滲水,也可以看房屋內木作是否有水痕,藉此觀察房屋狀況。

如果您看的是預售屋,則首先應注意個案整體規劃以及周邊生活機能,特別提醒,很多個案銷售中心與基地並不在同一位置,看屋時除了聽案場介紹外,最好走一趟基地,才能掌握周邊狀況。另外建商口碑也要打聽一下,有些建商所建的房子品質就是不好,糾紛不斷,上網或向區域房仲打聽一下,買房較能安心。如果已決定簽約,記得要求跑單小姐將承諾部份白紙黑字寫在合約書中,另外,也應該留下建商的DM等資料,萬一日後產生認知不同的糾紛,能有所保障。

全文網址: udn房市情報 – 房市新訊 – 房產投資 – 雨多怕漏水 3招看仔細

如何成為銀行眼中的A級客戶

隨著央行接連祭出打房政策,國內幾大行庫皆面臨房貸信用緊縮。許多人害怕影響自己的貸款核貸結果,其實,只要了解銀行的評估條件,你可以成為銀行眼中的A級客戶喔!

以下是增加自己貸款信用額度的方法,從購屋前就可以開始準備了喔!

  • 保留收入與財力證明資料:
    申 請貸款時除了需要提供買賣契約影本等交易資料外,還需要提供個人收入證明和財力證明等資料。個人收入證明包含半年以上薪轉銀行帳戶明細或上個年度的扣繳憑 單等資料。小編建議,所有的收入都要保留銀行入款記錄,如果收入金額是以現金支付的話,最好還是先存入銀行,未來有需要時再領出動用,申請貸款時才有記錄 可以提供。如果你的收入來源還包含年終獎金、季獎金或多家公司(如:業務人員或SOHO接案),也可以提供上個年度的扣繳憑單會更漂亮!至於財力證明,舉凡銀行存款、股票、基金等資產皆可以提供相關資料供銀行參考。這些資料的目的是為了讓貸款銀行知道你是個信用良好,有還款能力的人,讓銀行願意提供計較優惠的條件把錢借給你喔!
  • 目前名下沒有登記房子:
    受奢侈稅影響,目前如果你名下已有一間以上房子,貸款成數最多只能核貸六成,且取消寬限期的優惠。如果你有換屋的需求,可以考慮以其他家人的名字登記、貸款,避免影響貸款條件喔!
  • 無不良債信紀錄:
    銀行 收到你的貸款申請後會辦理聯合徵信(俗稱「聯徵」),確認你沒有不良債信紀錄。一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去6個月的還款記錄 (包含信用卡繳款紀錄),因此,如果你有買房子的計畫,可要從現在起就特別留意帳單的繳款期限,如有使用信用卡,要盡量繳付全額。由於一般人在聯徵資料中 呈現的資料多以信用卡繳款紀錄為主,如果你目前沒有使用信用卡,建議可以開始使用喔!避免聯徵資料中沒有相關資料可供銀行參考,證明你是個信用良好,有還 款能力的人,反而會影響自己的核貸條件。
  • 增加與貸款銀行的往來:
    為了增加自己在銀行眼中的優良記錄,建議可以找目前較常往來的銀行(如:薪轉銀行、信用卡銀行)申請房貸。當你與該銀行的往來越頻繁,你的貸款條件議價能力也會越高喔!此外,除了銀行行庫外,許多壽險公司也有承辦房屋貸款。如果你是某壽險公司的優質保戶,不妨詢問看看壽險公司是否有提供優惠房貸方案,有些條件可能比銀行行庫更好喔!
  • 提供保證人的收入與財力條件:
    如果貸款人的條件不盡理想,也可以提供條件優良的保證人來增加貸款條件,讓銀行放心,願意提供計較優惠的條件把錢借給你喔!

以上是增加自己貸款信用額度的方法,你學會了嗎?

裝潢宅修注意事項

不僅買屋有眉角要學習,裝潢宅修也是一門大學問喔!如果處理不當,不僅耗費財力、精力,甚至還會引起糾紛,不可不慎。小編將裝潢、宅修的準備工作與注意事項整理如下:

  • 清楚了解房房坪數及結構:
    裝潢前務必先對自己的房屋坪數及結構仔細了解,丈量實際面積並繪製簡單的平面圖,了解房屋整體格局才能換算裝潢費用喔!
  • 與家人一起規畫空間需求:
    家是全家人一起生活的地方,因此必須不斷地溝通,並與設計師討論如何在最小的變動內規畫格局設計,滿足每一個人的空間需求。
  • 預算控制:
    一般來說,裝潢的總費用約為房屋價格的10%到20%,在規畫設計裝潢之餘,也別忘了控制預算喔!建議在裝潢空間中要區分主次,某些空間的裝潢可以簡潔一些,藉由傢俱和裝飾品來點綴其空間,可以加快裝修時間並節省費用喔! (繼續閱讀…)
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