■ 預售屋面面觀

預售屋交屋後,才發現房子好矮?

文 / House123 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

預售屋看屋時,由於只有美美的樣品屋和平面格局圖可以參考,在燈光美、氣氛佳的條件下往往忽略實際屋況可能面臨的問題。除了常見的「室內平面空間」感覺變小之外,連「垂直的高度」好像也被壓縮了。明明是標準的 3 米樓層高度,為什麼交屋後感覺變矮呢?

由於樓層高度會連同樓地板厚度一起計算,而樓地板厚度一般多為 15 公分,所以實際的淨高只剩下 2 米 85,如果室內又有許多樑,就會覺得房子好矮。由於台灣人裝潢時喜歡做天花板,使用崁燈,如不考慮樑的厚度,一般天花板約保留 12~15 公分,使得淨高就只剩下約 2 米 7 了,容易覺得有壓迫感。

為了解決這個問題,許多預售屋或新成屋將標準樓層高度設計為 3 米 2 或 3 米 35,就是為了扣掉樓地板厚度和未來天花板裝潢後,淨高還能有約 3 米舒適的高度。下次看預售屋時,可以留意一下樓層高度,避免交屋後才覺得有遺憾!

 

預售屋廣告大破解 – 4. 模型屋真假比例

文 / House123 好室小編

預售屋秘密

有去看過預售屋的朋友,一定都看過模型屋吧。在模型屋面前頓時我就變成小人國的大巨人,傲視案件的周圍區域環境了。其實從接待中心離開之後,最好實際去看一下週邊環境的真實性。模型屋通常會美化了整體環境,週邊的建築物也不會呈現出來,光看模型屋你就會覺得自己這一棟高人一等,殊不知也許隔壁棟其實有 20 層樓高,直接遮住你的採光面。注意一下到底鄰房的高度跟自己買的這一棟距離有多少米,是很重要的喔 !

除了看周邊實際狀況之外,如果鄰近有空地也記得詢問一下銷售小姐,或者上網查詢有沒有其它建商已經買下該地,以免未來房子蓋好之後,你發現本來買的採光面又要蓋一棟比你更高的,就欲哭無淚啦 !

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預售屋廣告大破解 – 3. 哇,知名建築師設計,大師真的有加持嗎?

文 / House123 好室小編

有些建商為了要營造案子的特殊性,會特別強調某某大師,甚至會放上建築師的帥氣沙龍美照在宣傳品上,目的是想要增加你對案子的信心、信賴感,或者藉以創造銷售的話題性。有些建案打著國外 XX 專業團隊鉅獻,搞不好是只有幾個人掛名顧問而已。因此要特別注意案場說的那些營造團隊是否真實存在,可以去 Google 大師詢問一下這些人物的背景,瞭解一下真偽,以及他們真正做過哪一些案子。

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針對這個議題,小編請教了一位結構技師朋友,詢問強調大師設計的案子有什麼想法。以下分享給大家,提供給大家挑選新案子的一個參考 :

「其實對於結構安全而言,強調某大師設計不過是噱頭而已。但站在美學的角度,建築大師確實可以增加建築的美學價值與榮耀感。如果依照我個人而言,就不會太迷信或追求大師作品,因為有些建築師太過於強調美學卻忽略了結構。由於建築物外型太過變化與不規則形狀,有時候大地震一來, (繼續閱讀…)

預售屋廣告大破解 – 2. 截彎取直-近在呎尺,還是咫尺天涯

文 / House123 好室小編

每次聽 Ellie 老師上課講到預售屋的廣告要注意的事項時,我就會覺得那個寫預售屋廣告文宣的人數學一定很好!常看到許多案子的廣宣都會寫「距離捷運 3 分鐘」、「5 分鐘轉角就到」的字眼。

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小編還是要先自白一下,其實一聽到距離捷運 X 分鐘,那一剎那我還是會被文案給吸引到。心裡想說 : 「哇,這樣很近,真的很方便耶!」文宣或者銷售小姐說的幾分鐘,不管真實性如何,還是要自己走走看,實地測量才實在!平常就連 Google map 都會偶爾失真了,更何況這些文宣有些地圖是將路況截彎取直,文案上說的三分鐘是取「直線距離」,問題是實際去走,根本沒有直接的道路可走。另外到底距離捷運 3 分鐘是慢慢走,跑的 ? 還是開車 ? 如果是開車是時速多少 ? 這些都要注意!(突然覺得小編很龜毛 XD)

Ellie 老師上課就曾經舉例過,有篇文宣寫 :「距離信義區,開車只要 9 分鐘」然後在邊邊很角落的地方,註明半夜 12 點開車時速 120 公里。 你說…這個文案是不是真的要佩服它一下!所以嚕,凡走過必留下「真相」,自己走過最實在。

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預售屋廣告大破解 – 1. 有夢最美

文 / House 123 好室小編

喜歡看預售屋的朋友一定很有經驗,預售屋的廣告文宣總是能塑造一個美麗的氛圍,有時候都不得不佩服攥寫文案的人,真的很能把人們心中的那個夢想畫面給塑造出來。

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如果你嚮往國外寬闊的空間,你會不會被「坐擁水案第一排」、「萬坪森林公園,滿足所有居家的享受」這樣的文案吸引呢 ? 現在信義計劃區價格已經漲到無法入手,想要買屋等增值的你,會不會就正在找「下一個信義計劃區」、「市中心絕版格局,豪宅等級」。若是人文氣質豐厚一點的,就推出「全球藝文新視界,打造典雅皇家風範」、「心靈最私密的靜謐空間」、「一生一定要擁有…」

看到這些,其實小編也是會有一點點心動,馬上就好有畫面,希望自己現在就住在裡面。不過 (繼續閱讀…)

實價登錄3盲點 有心人易炒作

預售屋

8月1日實價登錄上路即屆滿周年,淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示,實價登錄雖提高房價透明度,但仍有盲點。

莊孟翰表示,例如高低價的前5%行情不揭露,單價未扣除停車位、增建,以及預售屋不立即登錄,使得有心人士可藉機炒作,房市不易健全。另外,實價登錄僅以 區段化、去識別化的方式呈現交易行情,無法充分反映房價;香港、日本、美國都已經全面揭露,而我國不僅片面揭露,還剔除前後5%的交易,讓有心人士故意 「被篩選掉」,隱暱成交行情。

其次是,實價登錄的單價換算不明確,有些房屋坪數內含車位或增建,若代書沒有換算坪數,直接以總價除以坪數,單價會「算低」,建商、賣方將坪數灌水,導致房價看似便宜,但實際上根本沒這麼便宜,誤導消費者。莊孟翰表示,預售屋是區域市場的領先指標,但現行規定,預售屋只有代銷契約終止或完銷後才登錄,導致行情有時間落差,中間容易被有心人士操弄房價。 (繼續閱讀…)

賣預售屋的管道 & 建案是不是最好第一期就買?

【同學舉手發問】

  1. 假若我要賣預售屋,要去哪裡尋找願意換約的買方呢 ?
  2. 預售屋一個建案,是不是最好第一期就買,越早買越便宜呢 ?

 

【教練回覆】

  1. 預售屋的轉賣,基本上可以透過仲介(如找信義,永慶等)、或上591自行刊登販售。如果原來的接待中心還沒撤掉 (繼續閱讀…)

預售屋「換約」的付款條件怎麼算

最近房市變夯,開始有許多朋友對預售屋投資有興趣。由於預售屋還沒有興建完成,購買時房子無法過戶,所以購買人會拿到一份合約,上面載明價格、坪數、戶別、付款方式、建材等細節。除了直接跟代銷(廣告公司)、建商購買第一手的預售屋外,由於購買人在交屋前可以出售此份合約,稱為「換約」,所以如果你對該建案有興趣,也可以選擇跟想轉讓的人購買。換約後,原來合約的權利義務由新的購買者承受,有的建商會將合約上的簽約人換成新的購買者,有的建商則填寫「讓渡書」,由原買方、新買方、建商三方簽名。不過,預售屋「換約」的付款條件要怎麼算呢?

雖然預售屋的優點之一就是「分期付款」,不過由於賣方可能已經付了好幾期的款項了,加上賣方通常會考慮獲利,所以如果要買這類型的物件,一開始拿出來的現金款項會比較高,享受不到預售屋分期付款的好處。以下列舉2案例說明:

例1 屋主要賺錢-總價1,000萬,以1,100萬出售
A買了一間預售屋,總價1,000萬,建商提供的分期付款條件如下:

預售屋款

若A在付完第二期工程款後決定換約,以1,100萬出售給B,則B必須支付給A的金額為:A已經繳給建商的30萬+60萬+60萬+30萬+30萬 = 210萬,加上A要的獲利100萬(1,100萬-1,000萬=100萬),總共310萬。
換約後, B必須依照建商通知的時間支付第二期工程款後的款項:30萬+30萬+30萬=90萬,並於交屋前辦理銀行貸款(700萬)。
例2 屋主賠錢賣-總價1000萬,以950萬換約出售
有些人由於資金需求較緊,買了預售屋之後,後面的款項繳不出來,為了避免違約被建商沒收前面已經繳的款項,所以願意平行換約(亦即不賺價差,買多少直接賣多少),甚至賠錢賣。

以剛剛的例子來看,如果A急著出售,想賣950萬換約給B, B必須支付給A的金額為:
目前A已經繳給建商的30萬+60萬+60萬+30萬+30萬=210萬,減掉A賠的50萬(1,000萬-950萬=50萬),總共160萬。
換約後,B必須依照建商通知的時間支付第二期工程款後的款項,和上例一樣為90萬,並於交屋前辦理銀行貸款(700萬),等於B以950萬就買到了這間當初A用1,000萬買到的預售屋,惟一開始要支付的金額較高(200萬),無法享受買預售屋分期付款的好處。

雖然預售屋換約通常會被賣方賺一手,不過,如果你喜歡的建案已經完銷,或是之前賣方買的成本比較低,又有急售的話,透過換約所購買的成本可能還比這個時間點直接跟建商、代銷買還便宜,也使得「換約」的市場總是存在。

值得注意的是:由於預售屋房子還沒有蓋好,所以合約、格局圖、廣告文宣品特別重要。不管是跟建商、代銷買,還是跟仲介、賣方換約買來的,一定都要記得審閱合約並取得完整的格局圖、廣告文宣品,方便交屋時一一核對驗收喔!

預售屋相關-名詞解釋

䢖築執照
建築物之新建、增建、改建及修建,向主管建築機關請領之執照。

使用執照
建築物建造完成後之使用或變更使用,應領使用執照。

訂金
前 往銷售中心賞屋,若有喜歡的戶別,可於初步議價後先付一小筆訂金(稱為小定),請建商保留。議價後,若決定要買,則付滿訂金(稱為大定),接下來將「預售 屋買賣契約書」帶回家審閱,一般審閱期為五天至三十天,這時若不想買訂金可全額退還。確認契約沒有問題,即正式簽約,此時必須繳交簽約金、開工款。訂金、 簽約金、開工款,稱為「訂、簽、開」金,也就是預售屋的頭期款,通常約為房屋總價的10%~15%。

簽約金
同「訂金」解釋

開工款
同「訂金」解釋

工程款
繳交頭期款後,必須於施工期間按期繳納工程款,金額約為房屋總價的10%~15%,建商收費營式分為兩種:

(1) 按工程期繳納:指依照工程進度,分期繳納該期工程款。若為「工程零付款」,代表工程款不用於施工期間繳納,而是等到「結構體完成」、「領取使用執照」或「交屋」時一併繳交,簽約前要弄清楚建商的規定。

(2) 按月繳納:開工之後,無論施工進度如何,皆須按月繳納工程款。


工程零付款
繳交頭期款後,需按施工期案期繳納工程款,工程零付款代表工程款不用於施工期間繳納,而是等到「結構體完成」、「領取使用執照」或「交屋」時一併繳交。

起造人
建築物之起造人為建造該建築物之申請人。

完工日
依預售屋買賣契約書範本規定:

一、本預售屋之建築工程應在民國__年__月__日之前開工,民國__年__月__日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施,並取得使用執照。但有下列情事之一者,得順延其期間:
(一)因天災地變等不可抗力之事由,致賣方不能施工者,其停工期間。
(二)因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時,其影響期間。
二、賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者,每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照,視同賣方違約,雙方同意依違約之處罰規定處理。

在買賣契約書中,完工日指的是取得使用執照。由於主管單位核發使照的標準,只要完成主體工程及部份指定項目即可。因此取得使用執照時,工程實際進度 也許只有70%~80%而已。此外,取得使用執照後,才能申請水、電、瓦斯等外管線之施工,因此距離真正全部完工尚有一段距離。

開工日
同「完工日」解釋

預售屋客變
買 主在建築物尚未施工完成,或還未開工,利用結構體施工的這段期間內,依照個人喜好的需求或是設計師的建議,就所購買的房屋單元內部的隔間牆、水電位置、裝 修建材或設備等先行變更,這樣一來可以挑選自己喜歡的室內建材及隔局,二來可以節省日後裝修成本及裝潢施工,預購房屋的客戶須先向建商申請變更設計或於修 改竣工圖報備,當然建商也會對客戶修正做加帳、減帳的處理。

預售屋定型化契約
屬於定型化契約的一種。按消費者保護法規定,「定型化契約條款」乃指企業經營者為與不特定多數消費者訂定同類契約之用,所提出預先擬定之契約條款。預售屋定型化契約有至少5日的審閱期,預售屋完工後有任何問題,買賣雙方都需以契約書上所列為主。

審閱期間
消費者保護法修正條文第11條之1規定:「企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有三十日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者,其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。…」

目前預售屋實務,已經配合此一規範(內政部公告至少為5日),在付訂金時,另外約定簽約時間,並將契約書交給買方攜回閱覽。不過將契約書交給買方攜回閱覽原本不應該以付訂金為條件。

違約金
購 買預售屋時,買方已簽約開始繳款,這時後悔不想購買,需付建商違約金,違約金適用於買賣雙方,依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定違約金 最高不得超過15%,依買方所簽訂的預售屋定型化契約為主,違約金不足房屋總價15%可不用補足,若超過15%,民眾可向各縣市消保官提出申請,酌減違約 金並取回溢繳金額。

竣工圖
竣 工圖是指一個新建築物依據核准之建築設計圖施工完成後,要申領使用執照時所檢送之平面圖立體圖。可作為辦理建築物用途變更、陽台補登記、或認定是否為違章 建築之用。只要準備房屋產權證明文件(建築物所有權狀、建築物登記簿謄本、建築物使用執照等影本)及所有權人身分證影本,即可直接向工務局使用管理課申請 竣工圖。

工程受益費
政府為了平衡因為重大工程所及地區人民由於國家公共建設而獲得的利益,所課徵的一定費用。是在不動產買賣中可能負擔的費用,常併同稅捐一起被討論。

地主保留戶
建 商與地主合作開發興建,由地主保留分得而尚未出售之房屋,稱為地主保留戶。當建築物完工後,地主通常也會將所分得的房屋出售,所以有時候可以看到同樣一個 房屋銷售個案,卻有兩、三個甚至更多的業者或銷售仲介公司在銷售房屋,其中就有這些地主的保留戶,因為與合建建商價格不合或急於脫手,所以自行委由銷售仲 介公司處理;當然,由於地主保留戶並無開發成本考量,所以經常會以低於建商所訂售價極多的價格賣出,只不過由於一般合建分屋的原則是,地主分得低層樓的房 屋,停車位也未必理想,所以選擇性會比較少。

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