房產知識+

臺北市推出都市更新多元改善方案,提供市民更多更新改建選擇

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臺北市推動都市更新迄今,雖有產權複雜、整合困難等問題,但都市更新推動仍已有相當成效,24日在市政會議中進一步通過「臺北市都 市更新多元改善方案」,除「老舊公寓更新專案」、「一般都市更新」、「公辦都市更新」及「防災型都市更新」等四類既有都市更新機制外,亦將產權單純、整合百分百之建築基地納入考量,新增「都市更新快速通關」及「老屋重建」方案,讓土地所有權人有更多選擇。

 

郝市長表示,針對既有都市更新機制,市府將採取分流管理、隨到隨審方式加速審議流程,其中「公辦都市更新」將成立專責工作小組及府級協調平台, 由都更中心協助先期整合,更具有低風險、政府擔保及財務支援等優勢。此外,市府所提出之多元改善方案係以公益性為優先,必須具有公益性才有容積獎勵,其次 考量公平性,即容積的給予必須符合比例原則,最後則為可行性。

 

郝市長進一步指出,取得全部土地及建物所有權人同意之更新基地,可透過「都市更新快速通關」方案簡化都市更新審查程序,將市府審議時間(不含申請者作業及退補件時間)縮短至六個月,約為一般更新案件的一半,解決都市更新審議冗長的問題,該方案預計102 年10月1日可實施。

實價登錄3盲點 有心人易炒作

預售屋

8月1日實價登錄上路即屆滿周年,淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示,實價登錄雖提高房價透明度,但仍有盲點。

莊孟翰表示,例如高低價的前5%行情不揭露,單價未扣除停車位、增建,以及預售屋不立即登錄,使得有心人士可藉機炒作,房市不易健全。另外,實價登錄僅以 區段化、去識別化的方式呈現交易行情,無法充分反映房價;香港、日本、美國都已經全面揭露,而我國不僅片面揭露,還剔除前後5%的交易,讓有心人士故意 「被篩選掉」,隱暱成交行情。

其次是,實價登錄的單價換算不明確,有些房屋坪數內含車位或增建,若代書沒有換算坪數,直接以總價除以坪數,單價會「算低」,建商、賣方將坪數灌水,導致房價看似便宜,但實際上根本沒這麼便宜,誤導消費者。莊孟翰表示,預售屋是區域市場的領先指標,但現行規定,預售屋只有代銷契約終止或完銷後才登錄,導致行情有時間落差,中間容易被有心人士操弄房價。 (繼續閱讀…)

掌握8大公式,算出房屋價格

剛出版的今周理財贏家 2013/第21期,告訴我們掌握8大公式,算出房屋價格,小編簡單整理如下。
公式1: 同期預售屋與成屋之間,屋齡每差距一年,就有2.5%的價差
舉例-
假如5年中古屋每坪行情100萬元
預售屋 = 100萬元+ (5-0) * 2.5% *100萬 = 112.5萬

公式2:大樓通常是以4樓為最低價,每3層樓為1單位,往上加價2%~3%
舉例-
某預售建案4樓售價每坪50萬,
則7樓 = 50萬 + ( 50*2%~3%) = 51~51.5萬 (繼續閱讀…)

租房子,你搞懂定期租賃 & 不定期租賃了嗎?

租屋

【 House123專題報導 / Alva】

從南部上台北念書到剛開始工作這幾年,租過許多不同的雅房、套房。也碰過很好的房東,有些人很積極,有些房東很客氣,有房東則是第一次當房東很多事情都是我們這些老練租客教她的。很幸運的,這一路走來租屋的情況都很好,都遇上相當照護人或者客客氣氣的房東。

我的上一個房東是一位老師,在租屋市場是個新手,第一次簽租約簽了一年,從99年7月1號到100年7月1號。這個房東是個老師,就住在樓下,水電費有時候都會隔一兩個月才收,連到了我租約到期之後,她也沒有很積極的跟我討論續約的事情。很剛好的,我的好朋友也想要找房子,我們就一起找了一整層的房子,過了一個月之後,我就搬出去了。最後一個月的房租就抵掉一個月的押金。

其實我們身邊有很多房東都是這樣的好好先生、好好小姐。不過在上過一些相關的課程之後,我才知道原來『租約』是很多學問的呢!尤其身邊有幾個朋友都是包租公、包租婆之後,才知道市場上也是有租到惡房客,怎麼趕都趕不走的。

讓我們先來了解 『定期租賃』& 『不定期租賃』
『定期租賃』:是有明確的合約起訖日。有X年X月X日起至X年X月X日止。

『不定期租賃』:依照《民法》第422條,不動產租約超過1年,且未定立字據。《民法》第451條,租賃期約屆滿,承租人仍為租賃物使用收益,而出租人不表反對意思。簡言之就是, (繼續閱讀…)

賣預售屋的管道 & 建案是不是最好第一期就買?

【同學舉手發問】

  1. 假若我要賣預售屋,要去哪裡尋找願意換約的買方呢 ?
  2. 預售屋一個建案,是不是最好第一期就買,越早買越便宜呢 ?

 

【教練回覆】

  1. 預售屋的轉賣,基本上可以透過仲介(如找信義,永慶等)、或上591自行刊登販售。如果原來的接待中心還沒撤掉 (繼續閱讀…)

關於奢侈稅,如何規避?

【同學舉手發問】
請問教練, 關於奢侈稅:「所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地,辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者」及第二款規定:「符合前款規定之所有權人或其配偶購買房屋及其坐落基地,致共持有二戶房地,自完成新房地移轉登記之日起算一年內出售原房地,且出售後仍符合前款規定者」,所以若我老公有一間房子,登記自住,再買第二間房子,只要第二間房子也登記自住,一年內賣掉第一間也不用課徵奢侈稅,是這個意思嗎? (繼續閱讀…)

如何議價與判斷房屋售價是否合理!

看到了喜歡的房子後,接下來的問題不外乎是:「我要如何議價?」和「我要如何判斷賣方的售價是否合理?」看新聞說買房子殺價從7折開始談起,真的是這樣嗎?

「議價」的確是買房子過程中很重要的一個課題。小編發現,許多人買電腦、手機甚至是去餐廳吃飯前都會在網路爬文,做足功課,看房子、議價前卻反而不知從哪裡著手研究才好?其實,房地產的價格雖然沒有公定的標準行情,在議價前,卻還是有些價格資訊可以參考喔!如果你有喜歡的房子,不妨可以從以下幾個方式推敲合理的售價:

  • 附近的成交均價行情:
    關於「均價」的重要性,小編已經強調多次,相信你已經耳熟能詳了。(請參考【什麼是均價】、【如何查詢均價】與【知道均價的好處】) 由於「均價」就是「附近物件實際成交的每坪平均價格」我們可藉由參考「均價」行情,來評估自己預計購屋的價格是否在合理範圍。當然,由於每個物件都是獨一無二的,因此,得出均價後,還要再針對想議價的房子的條件 (例如:裝潢、位置、屋齡、格局、景觀、交通、建材),從均價略做加減,得出一個價格合理區間。
  • 推敲屋主的取得成本:
    由於買賣房子是人生大事,如果屋主原先的購入成本就高,將心比心,除非有緊急資金需求,不然屋主不太可能賠本拋售。要如何推估屋主當時的取的成本呢?首先,可以先詢問屋主當初購買的時間。 (繼續閱讀…)

預售屋、新成屋、中古屋比一比!

常見三大房屋種類有預售屋、新成屋、中古屋。同區域地段到底是要買預售屋、新成屋還是中古屋,可從經濟狀況、購屋急迫性評估。預售屋自備款較低,可依工程進度付款,但無法立即進住;新成屋建材、格局可眼見為憑,並可馬上入住;中古屋則有折舊問題,但房價通常比新成屋低2~4成,且公寓或傳統大樓公設比較低,適合預算有限的購屋族。

House123 將預售屋、新成屋、中古屋的差異比較如下,可依個人的需求選擇適合自己的種類喔!預售屋成屋比較表

我有買屋需求嗎? 自住還是投資

許多人總是覺得房地產遙不可及,除了價格高,擔心自己買不起外,繁複的稅務與相關的法令問題更是令人望而生畏。其實,只要透過一步一步的學習、規畫、實際看屋、議價、多參考別人的經驗,要買到夢想中的房子沒有想像中困難。房子是很好的投資理財工具,而且有了自己的房子,才真正有家的感覺,也有了奮鬥的目標。以下,我們將針對「自住」與「投資」兩種買屋的動機,協助你檢視購屋需求。

  • 自住
    古有云:「成家立業」,每個人都有自住購屋需求,以下四個問題,可以協助你釐清是否準備好要買房子了。你已經準備好頭期款了嗎?目前的收入穩定嗎?
    不可否認的,買房的第一個考量,還是經濟負擔能力。自住買房之前,要先評估自己的財務狀況,包含頭期款和每月收入狀況。頭期款的來源可能是個人儲蓄或部分由家人資助,而有了第一桶金之後,需要評估每月的收入,計算出可負擔的房貸與房價。不管是個人購屋或是家庭購屋,建議每月房貸不要超過每月所得的1/3,因為利率可能會有變動,如果未來利率調高,則立刻會影響到家庭其他部分支出。(更多內容可參考【我買得起房子嗎–房貸理財試算】) (繼續閱讀…)

看屋注意事項

看屋對許多新手購屋族來說充滿了不確定感,不知道該注意哪些重點才好。其實只要掌握重點,並細心檢查,每個人都可以成為看屋高手喔!為了幫助新手購屋族也能擁有達人般的好功夫,House123小編除了將看屋的重點整理成【買方看屋評分檢核表】,供大家下載列印參考,還有幾個注意事項要不厭其煩的提醒大家喔!以下就是看屋的注意事項:

  • 凡看過必留下記錄:
    新手購屋跟著感覺走買最容易犯錯,尤其如果受到銷售員或是仲介的話術引導,衝動下就容易冒然做決定。小編建議大家看房子一定要帶著「物件資料表」和「評分檢核表」,邊看邊做記錄,因為記憶容易出錯,但留下的記錄卻能讓你帶回家客觀地評量,還可以跟家人和朋友討論,按部就班找出符合自己需求的好屋,最後再考量個人經濟能力做決定喔!
  • 多看幾遍才是王道:
    看屋沒有最佳時機,遇到喜歡的房子,建議白天、晚上、晴天、雨天、假日、非假日都要前往觀察喔!白天時,觀察房屋的日曬、採光問題;晚上則觀察附近鄰居素質,是否吵鬧、附近有無飆車族或流浪漢出沒;如臨近早市或夜市,則要觀察是否影響附近交通。雨天時,觀察門窗、頂樓、樓梯間是否滲漏水 (可以用手摸牆角檢查是否潮濕); (繼續閱讀…)
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