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預售屋相關-名詞解釋

䢖築執照
建築物之新建、增建、改建及修建,向主管建築機關請領之執照。

使用執照
建築物建造完成後之使用或變更使用,應領使用執照。

訂金
前 往銷售中心賞屋,若有喜歡的戶別,可於初步議價後先付一小筆訂金(稱為小定),請建商保留。議價後,若決定要買,則付滿訂金(稱為大定),接下來將「預售 屋買賣契約書」帶回家審閱,一般審閱期為五天至三十天,這時若不想買訂金可全額退還。確認契約沒有問題,即正式簽約,此時必須繳交簽約金、開工款。訂金、 簽約金、開工款,稱為「訂、簽、開」金,也就是預售屋的頭期款,通常約為房屋總價的10%~15%。

簽約金
同「訂金」解釋

開工款
同「訂金」解釋

工程款
繳交頭期款後,必須於施工期間按期繳納工程款,金額約為房屋總價的10%~15%,建商收費營式分為兩種:

(1) 按工程期繳納:指依照工程進度,分期繳納該期工程款。若為「工程零付款」,代表工程款不用於施工期間繳納,而是等到「結構體完成」、「領取使用執照」或「交屋」時一併繳交,簽約前要弄清楚建商的規定。

(2) 按月繳納:開工之後,無論施工進度如何,皆須按月繳納工程款。


工程零付款
繳交頭期款後,需按施工期案期繳納工程款,工程零付款代表工程款不用於施工期間繳納,而是等到「結構體完成」、「領取使用執照」或「交屋」時一併繳交。

起造人
建築物之起造人為建造該建築物之申請人。

完工日
依預售屋買賣契約書範本規定:

一、本預售屋之建築工程應在民國__年__月__日之前開工,民國__年__月__日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施,並取得使用執照。但有下列情事之一者,得順延其期間:
(一)因天災地變等不可抗力之事由,致賣方不能施工者,其停工期間。
(二)因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時,其影響期間。
二、賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者,每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照,視同賣方違約,雙方同意依違約之處罰規定處理。

在買賣契約書中,完工日指的是取得使用執照。由於主管單位核發使照的標準,只要完成主體工程及部份指定項目即可。因此取得使用執照時,工程實際進度 也許只有70%~80%而已。此外,取得使用執照後,才能申請水、電、瓦斯等外管線之施工,因此距離真正全部完工尚有一段距離。

開工日
同「完工日」解釋

預售屋客變
買 主在建築物尚未施工完成,或還未開工,利用結構體施工的這段期間內,依照個人喜好的需求或是設計師的建議,就所購買的房屋單元內部的隔間牆、水電位置、裝 修建材或設備等先行變更,這樣一來可以挑選自己喜歡的室內建材及隔局,二來可以節省日後裝修成本及裝潢施工,預購房屋的客戶須先向建商申請變更設計或於修 改竣工圖報備,當然建商也會對客戶修正做加帳、減帳的處理。

預售屋定型化契約
屬於定型化契約的一種。按消費者保護法規定,「定型化契約條款」乃指企業經營者為與不特定多數消費者訂定同類契約之用,所提出預先擬定之契約條款。預售屋定型化契約有至少5日的審閱期,預售屋完工後有任何問題,買賣雙方都需以契約書上所列為主。

審閱期間
消費者保護法修正條文第11條之1規定:「企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有三十日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者,其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。…」

目前預售屋實務,已經配合此一規範(內政部公告至少為5日),在付訂金時,另外約定簽約時間,並將契約書交給買方攜回閱覽。不過將契約書交給買方攜回閱覽原本不應該以付訂金為條件。

違約金
購 買預售屋時,買方已簽約開始繳款,這時後悔不想購買,需付建商違約金,違約金適用於買賣雙方,依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定違約金 最高不得超過15%,依買方所簽訂的預售屋定型化契約為主,違約金不足房屋總價15%可不用補足,若超過15%,民眾可向各縣市消保官提出申請,酌減違約 金並取回溢繳金額。

竣工圖
竣 工圖是指一個新建築物依據核准之建築設計圖施工完成後,要申領使用執照時所檢送之平面圖立體圖。可作為辦理建築物用途變更、陽台補登記、或認定是否為違章 建築之用。只要準備房屋產權證明文件(建築物所有權狀、建築物登記簿謄本、建築物使用執照等影本)及所有權人身分證影本,即可直接向工務局使用管理課申請 竣工圖。

工程受益費
政府為了平衡因為重大工程所及地區人民由於國家公共建設而獲得的利益,所課徵的一定費用。是在不動產買賣中可能負擔的費用,常併同稅捐一起被討論。

地主保留戶
建 商與地主合作開發興建,由地主保留分得而尚未出售之房屋,稱為地主保留戶。當建築物完工後,地主通常也會將所分得的房屋出售,所以有時候可以看到同樣一個 房屋銷售個案,卻有兩、三個甚至更多的業者或銷售仲介公司在銷售房屋,其中就有這些地主的保留戶,因為與合建建商價格不合或急於脫手,所以自行委由銷售仲 介公司處理;當然,由於地主保留戶並無開發成本考量,所以經常會以低於建商所訂售價極多的價格賣出,只不過由於一般合建分屋的原則是,地主分得低層樓的房 屋,停車位也未必理想,所以選擇性會比較少。

裝潢宅修注意事項

不僅買屋有眉角要學習,裝潢宅修也是一門大學問喔!如果處理不當,不僅耗費財力、精力,甚至還會引起糾紛,不可不慎。小編將裝潢、宅修的準備工作與注意事項整理如下:

  • 清楚了解房房坪數及結構:
    裝潢前務必先對自己的房屋坪數及結構仔細了解,丈量實際面積並繪製簡單的平面圖,了解房屋整體格局才能換算裝潢費用喔!
  • 與家人一起規畫空間需求:
    家是全家人一起生活的地方,因此必須不斷地溝通,並與設計師討論如何在最小的變動內規畫格局設計,滿足每一個人的空間需求。
  • 預算控制:
    一般來說,裝潢的總費用約為房屋價格的10%到20%,在規畫設計裝潢之餘,也別忘了控制預算喔!建議在裝潢空間中要區分主次,某些空間的裝潢可以簡潔一些,藉由傢俱和裝飾品來點綴其空間,可以加快裝修時間並節省費用喔! (繼續閱讀…)

搬家注意事項

新家落成之後,終於要搬進去囉!為了你的財物安全,以下是關於搬家的注意事項供你參考:

※搬家前注意事項:

  • 慎選搬家公司:
    為了使搬家過程愉快圓滿,選擇一家合法、優良的搬家公司非常重要。所有業者在營業前,必須取得貨運營業執照 (公司執照及營利事業登記證)才可合法經營,並參考親友、其他消費者的使用經驗,確保其服務評價,從中挑選到值得信賴的業者。由於坊間有許多搬家公司登記為企業社,卻對外宣稱是政府立案,也強調簽契約書、保證不加價及服務親切等服務項目等,其中卻暗藏著許多另人眼花撩亂的陷阱。建議選擇House123認證的搬家廠商,除了合法經營外,還有優良服務口碑,以專業和服務態度為消費者提供搬家服務。
  • 事先諮詢、估價:
    搬家兩週前,可以請搬家公司到府進行估價作業、開立估價單、諮詢搬家常識,藉由估價中可以多問些問題,以瞭解對方的服務方式、收費標準,並詳閱契約書,檢察內容是否詳細記載搬運樓層、路線、承載物品明細、搬運總金額、物品損壞賠償或其他等。 (繼續閱讀…)

履保流程與收費

在了解了履約服務能夠提供什麼交易安全的保障之後,我們來看一下履約服務該怎麼進行:

履保流程與收費

House123認證合作的履保公司-僑馥建經在服務過程中,有許多確保安全的細節如下:

  • 辦理規則說明:
  • 買賣雙方必須共同委任僑馥建經公司指定之House123認證代書 (近期即將上線) 辦理產權移轉作業。
  • 非認證指定之代書僑馥建經將不受理。 (繼續閱讀…)

履約保證服務介紹

履約保證的目的在於:由與交易雙方無利害關係之公正第三者暫時託管買方價款、賣方文件,待雙方契約條件達成後,始交付予交易雙方。透過履約保證服務,可以確保買賣雙方在不動產交易過程中對買賣價金的應有權益,並能有效防制惡意的詐害行為,避免可能遭致的傷害。

為了說明履約保證公司的服務流程與功能,我們以House123認證合作履約保證服務公司-「僑馥建經」為例,藉由下圖的服務流程與對買賣雙方的功能、保障的範圍做進一步介紹:履約保證

代書服務介紹

代書是安全交易中,不可或缺的重要角色。一位好的代書,能夠為房屋買賣雙方提供什麼價值呢?

  • 一般代書的主要服務項目有:
    • 不動產產權登記:
      房屋及土地之產權移轉、繼承(含拋棄、限定)、贈與、交換、抵押權及地上權設定、塗銷、信託…等登記。
    • 辦理不動產交易之履約保證
    • 不動產稅務申報、諮詢、節稅規劃及服務
    • 法院非訴訟案件申請
  • 一位好的代書,所能提供的服務與價值,不僅僅是以上文書行政作業而已,他還可以為買賣方做到:
    • 以中立角度審核產權文件,維護雙方權益
    • 處理履約保證的技術流程,確保交易的安全性
    • 提供專業節稅建議
    • 與銀行聯繫貸款事宜,協助尋找最佳貸款方案

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房屋買賣交易流程

要認識交易安全,除了要了解交易安全的兩大環節之外 (詳見【交易安全機制】)、看懂相關文件(詳見【如何看懂不動產文件】、【如何調閱土地及建物謄本】) 還要對房屋買賣交易流程有個大致的了解。從【簽約】到【交屋】,買賣雙方可以選擇自己辦理流程,或由代書(地政士)來協助,也可以選擇代書與履約保證公司雙重交易安全保障。

以下這個流程圖說明了一般簽約買賣與有交易安全保障的流程:

safety_process

簽約注意事項 (重要!!)

恭喜你!經過了勤勞地找屋、看屋、議價後,雙方價格達成了共識,開始要辦理「簽約」囉!「簽約」是房地產買賣中非常重要的一環,與交易安全息息相關。不管你是透過仲介還是直接跟屋主買賣,都要耐心看完這一篇文章喔!

目前不動產買賣實務上有二種契約,其中「公契」係作為產權移轉之用,「私契」則是買賣雙方的權利義務。小編將簽約注意事項整理如下:

  • 代書與履約保證不能少:
    買賣房子動輒百萬、千萬,因此,有兩個費用千萬不能省-「代書」和「買賣價金履約保證」。許多人認為透過仲介買賣就一定安全,其實,仲介也是透過代書和履保來確保交易安全喔!建議在簽約時就找誠信、有口碑的代書辦理,並承做買賣價金履約保證。小編要推薦你House123的認證代書 (近期即將推出), House123的認證代書除了擁有地政士執照,並與國內履約保證翹楚廠商—成立24年的僑馥建築經理股份有限公司簽約,擁有豐富的實務經驗與優良口碑,可以承做買賣價金履約保證,讓你的房屋交易更安全。(關於交易安全機制與流程,可以參考【房屋買賣交易流程】與【交易安全機制】)
  • 產權清楚:
    簽約前買方應申請簽約當天的土地及建物謄本,注意坪數是否正確(目前謄本計算面積以平方為單位,平方公尺*0.3025=坪),或是否有限制登記(如假扣押、假處分等)尚未塗銷,土地使用分區是否為住宅區、工業區等問題。 (繼續閱讀…)

交易安全機制

買賣房子通常是我們一生中最大金額也最重要的交易之一,這麼大金額的交易,不管是買方或賣方,被騙的新聞時有所聞,需要交易安全機制來幫你把關。

我們先來了解一下,交易過程的風險有哪些。你是否會擔心交易的金額這麼高,能不能拿到完整的款項或順利過戶?誰能協助保管價金與信託?萬一買到房子之後,才發現是海砂屋、輻射屋或者是凶宅怎麼辦?住進去之後,才發現房子漏水、傾斜、結構有問題該如何處理?

一般來說,交易安全機制,需注意以下2大安全環節,才能安心買到好房子:

  • 保障交易過程金額的安全:
  • 代書(地政士):
    代書最大的價值,除了處理繁複的交易手續之外,就是為買賣雙方對房屋的產權把關。建議買賣雙方,不管是透過仲介成交還是自售自購,都要搭配買賣價金履約保證服務,如果代書發現產權有問題,購屋價金就會從信託專戶原封不動退還給買方,避免產權爭議。 (繼續閱讀…)

現在是買房的好時機嗎

許多有購屋需求的人,最常問的問題是:「房地產好像已經到了高點,還可以買嗎?」在猶豫不決之餘,房價卻愈等愈高,購屋越是遙不可及。許多房市專家建議,如果有自住需求,早買晚買都要買,挑對時機不如挑對房子,因為不管在什麼時機,都有機會用合理的價格買到優質的房子。以下是買屋時機的四個考量點,可供正在考慮買屋的你參考:

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  • 頭期款到位的時間:
    購屋時需要評估自己的財務狀況,包含頭期款和每月收入狀況,尤其是頭期款。如果你的頭期款是來自於年終獎金,或是家人資助,不妨將資金的時效性列入考量。例如,如果你一向「充分地」量入為出 (就是:有多少,花多少),而不妨將年終獎金設定為買房的頭期款,把握機會密集看屋,以頭期款來存房子。如果頭期款有很大的部分來自家人的資助,那家人是否可能將此資金移作他用而影響你之後買屋的計畫,這也是購屋時要考量的時機點之一喔! (繼續閱讀…)
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