House123 專欄文章

除舊佈新!超高CP值窗簾選擇面面觀!

文 / House123 邱愛莉

(圖片:邱愛莉)

(圖片:邱愛莉)

最近又到了過年除舊佈新的時候!電視上開始出現窗簾廣告!的確,「窗簾」和「油漆」可說是讓家裡煥然一新最快的方式之一,不過,對於窗簾的選擇,如何兼顧「預算」與「質感」,可就是一門學問囉!

今天這篇文章跟大家分享高 CP 值的窗簾有哪些選擇:

1、單軌雙簾:
如果是大片的窗戶,我喜歡做「單軌雙簾」!這個的靈感其實是像飯店一樣。飯店通常是「雙軌雙簾」,所謂的「雙簾」就是有「布簾」、也有「紗簾」,總共有四片:其中兩片「紗簾」是在單軌的中間,另外兩片「布簾」是在單軌的左右兩邊,所以它可以把「布簾」跟「紗簾」全部都拉到左右兩邊放好,完整打開!也可以將「紗簾」放在中間的區塊,布簾收在左右兩邊,這樣的話會微微的透光!

(圖片:邱愛莉)

需要保留隱私時,也可以把「布簾」都拉到中間,這樣「紗簾」就會密集的集中在中間。基本上白天跟晚上這樣就有隱私,不會看進來(實際上也看不進來)!彈性很大! (繼續閱讀…)

同一個社區,為什麼公設比居然不一樣?

文 / House123 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

「愛莉,我最近對一個社區的房子有興區,那個社區有兩種坪數,一個是 35 坪左右,一個是 48 坪,有一點我覺得很奇怪,明明是同一個社區,可是公設比居然不一樣。35 坪的房型公設比大約 27%,48 坪的居然是 32%,為什麼會這樣呢?」朋友好奇的問。

「他們是不是在不同棟?每層的戶數不一樣?」我問。

「對呀,35 坪那個是一層 2 戶,48 坪那個是一層 1 戶。這個對公設比有差別喔?」朋友狐疑。

「對呀!當然!」我回答。

最近實價登錄計畫將「實坪化」,增加「不含公設房價」欄位,讓「公設比」又成為買方找屋時熱門的話題。屋齡越新的電梯大樓,公設比 30% 以上比比皆是,不過,為什麼同一個社區的公設比可能不同?差異在哪裡呢? (繼續閱讀…)

我是屋主,我想自售房子,要注意什麼?

文 / House123 邱愛莉

(圖片:Pixabay 創用cc授權)

學員舉手發問:「愛莉老師,我們家有房子要賣,如果不透過仲介賣,而想自己賣的話,要注意什麼?需要準備什麼?」

在回答這個問題之前,我們先來了解「仲介」在「物件銷售」的環節裡,扮演了哪些角色。

首先,當你委託仲介賣房子時,仲介會先做「產權調查」,包含跟你索取權狀影本、確認你是屋主本人,如果不是,那就會請你提供屋主「授權書」,確認你是屋主的「代理人」。並針對物件調閱謄本,確認產權狀態、房子抵押貸款狀態,是否有限制登記等情況。此外,也會查明物件周圍有無嫌惡設施、房子屋況(有無漏水、有無做過氯離子或輻射檢測、有無違建等)、特殊情事(有無非自然身故、有無出租、有無報拆等)並請委託人填寫「屋況說明書」。對於買方來說,在看屋之前就能要求先看資料,或至少在簽約前,仲介會提供以上資料,由買方看過確認並簽名,將此資料附在合約後面,作為附件。對於屋主自售來說,如果也能在買方看屋時,主動提供「屋況說明書」,並說明如果有緣份能成交,該資料會一起附在合約後面的話,對買方來說不啻是很貼心、安心的做法。 (繼續閱讀…)

套房居住安全三大關鍵

文 / House123 邱愛莉

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感恩節這天,前一個晚上,中和發生的火災社會新聞讓人心情沈重。除了縱火事件外,現場 25 個木板隔間的雅房,更是火勢延燒和逃生不易的原因。我常說,我最怕的是大家一知半解就「隔套收租」,因為隔套真的有很多關鍵,不只影響收租穩定,更重要的是居住安全。一個合格的套房應該有哪些關鍵?

1. 結構安全:
一個合格的套房,應該要有建築師、結構技師和消防技師的簽證。而其中第一個關鍵,就是「結構安全」。除了「樑柱一定不能動」之外,陽台保留、墊高處用「輕質混凝土」(浴室)或木板架高(室內),隔間部分用石膏磚、白磚或輕隔間,不僅要符合「載重」計算,還要符合「防火時效」要求。

2. 用電安全:
合格的套房,在竣工之前會跟台電申請「大電」,並取得台電的「用電證明」。這個「大電」並非「營業用電」,而是依照配置去加大用電的總量,確保電量負荷。此外,除了總電開關箱,還有各室的電開關箱、迴路的配置,每一個步驟都是為了確保用電安全。 (繼續閱讀…)

房客是公司行號,租金要報稅應該怎麼計算?

文 / House123 邱愛莉

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學員發問:「愛莉老師,如果房客希望以公司名義承租房子,且需要報稅,請問稅的部分應該如何計算?謝謝!」

租賃合約上,承租方是「法人」和「自然人」有不同的規定。如果房客是公司行號(法人),那麼,在費用部分要特別留意「租賃所得稅」「二代健保」

1. 租賃所得稅:
當房客是公司行號,且將房租租金列為公司的費用項目時,依照規定,房客每個月需幫房東預先扣繳 10% 的租賃稅,房東於每年五月年度報稅的時候,再依照個人所得稅稅率計算實際課稅金額,多退少補。

課稅金額的部分可以依「租金金額」扣掉列舉的相關費用(如:房屋折舊、修膳費、地價稅、房屋稅、產險保費、房貸利息..等)後,再乘以「個人所得稅率」(5%, 12%, 20%, 30%, 40% 或 45%)計算課稅金額,或直接以政府規定的 43% 作為租金的「必要費用」,以「租金金額」x (1-43%) 計算所得,再看個人所得稅率(一樣 5%, 12%, 20%, 30%, 40% 或 45%)計算。如果課稅金額小於房客已經預繳的租賃稅,那麼房東還可以退稅,反之,如果課稅金額大於房客已經預繳的租賃稅,房東則需要補稅。 (繼續閱讀…)

房客是公司法人,要注意哪些事項?

文 / House123 邱愛莉

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最近有一些學員不約而同遇到,承租的房客希望以「公司」作為「承租人」名義簽約。有些是因為承租的空間希望作為「辦公室」使用,有些則是因為公司有補助租金,因此需要以「公司」名義簽約。如果合約上「承租人」是公司行號,要特別注意哪些呢?

1. 公司是否需要報稅:
大部分的公司的辦公室租金都會需要報費用,除了房東需繳交「租賃稅」外,如果每月租金超過 2 萬元,還需要繳交「二代健保」唷!不過,不管是「租賃稅」或「二代健保」,都可以在合約中約定由「房東」還是「房客」負責申報繳款,所以,在簽約時記得確認金額,並於合約中明載。歡迎參考我的另一篇文章:「房客是公司行號,租金要報稅應該怎麼計算?

2. 公司是否需要登記:
如果公司需要將公司的營業登記遷到你的房子,需取得你的同意書。除了建議一定要依規定報稅外,如果房子近期有可能出售,要留意出售前一年內,如仍有出租或營業行為 (設立公司) ,則無法適用「土地增值稅優惠自用」的條件。對於長期持有的物件影響金額較大,不可不慎。 (繼續閱讀…)

無電梯公寓,真的沒有公設嗎?

文 / House123 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

「愛莉,我家人最近買了一間公寓,權狀上主建物坪數有 26 坪多,最近要裝潢,請設計師來丈量、規劃,卻發現室內實際坪數只有不到 23 坪!差的那 3 坪多到哪去了?」好友問。

「公設啊!還有牆壁啊!」我回答。

「公寓有公設?它公設坪數是 0 耶!」好友聽了很吃驚。

「公寓有公設呀!樓梯就是公設。只是它被算到『主建物』坪數去啦!」

許多人以為無電梯公寓沒有公設,買幾坪實際就有幾坪,其實,公寓也是有公設的,常見的就是梯間囉!只是,少數的公寓在當初第一次登記時,有將梯間的坪數算在「共有部分」(公設)裡,大部分的公寓通常都是將梯間登記在「主建物」裡,所以表面上 0 公設比,實際上丈量,室內還是少了那 1-2 坪不等,如果剛好是一層一戶的,梯間佔的坪數就更多了!不信?調閱一下房子在地政系統裡的「測量成果圖」,你會發現,梯間的面積就跟房子的室內畫在一起,所以坪數當然也算在「主建物」面積裡!

另外,權狀的坪數計算都是含外牆的。如果隔壁有鄰居,牆壁為共用壁,那麼,牆壁的厚度就一半算鄰居的,一半算自己的。如果房子剛好是邊間,外牆沒有跟鄰居共用,那麼,外牆的厚度就全部算自己的囉!而設計師丈量,都是扣除外牆厚度的淨尺寸,除非房子有額外的增建,不然,計算坪數時當然比權狀坪數少囉!

所以,下次在規劃公寓的格局時,記得不要單純以權狀坪數做空間配置的規劃,畢竟差了 3-4 坪,也可能影響空間的規劃!

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屋主說他的裝潢花了上百萬,我該加價嗎?

文 / House123 邱愛莉

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讀者來信:「愛莉老師,最近我和家人看了一間房子,還蠻喜歡。它是一間權狀坪數約 30 坪、屋齡約 18 年的電梯華廈,室內坪數大約 23 坪。當屋主說他 3 年前花了超過 150 萬裝潢,所以價格要往上加。我該加價嗎?」

許多人在看屋的時候,常常面臨:屋況差的房子看不上,覺得自己還要整理很麻煩,尤其是原始屋況、甚至有漏水的房子。然而,看得上的房子常常又都是有裝潢,屋主說他當初光裝潢就花了上百萬,所以價格很難談,這兩種極端,常常讓買方陷入兩難….

面對有裝潢的房子,通常有幾個評估的重點:

  1. 裝潢金額有無灌水:
    懂裝潢和不懂裝潢,最大的差別,就是前者看現況,就可以初估當初花了多少裝潢費。以一般房子裝修來說,最大費用的項目不外乎:木作、泥作、水電、系統櫃、防水工程。有些房子看似美輪美奐,空間規劃很舒服,可是仔細列下來發現木工僅作天花板,櫃體幾乎都是活動傢俱,衣櫃、鞋櫃都是買現成的,浴櫃、廚櫃都是原來建商提供的標準配備。水電、泥作也做得不多,也沒有特殊的防水工程要處理,這種時候,裝潢金額通常都是經過誇大灌水的,或者,就算他真的花了這麼多錢,通常也都是花在傢俱、家電、家飾品上,而這些,通通都不在「現況固定物交屋」 的點交範圍,屋主交屋前通通都會搬走。在評估價格時,必須釐清清楚。
  2. 裝潢設計是否符合你和家人的需要和喜好:
    有些房子屋況很好,前屋主用心裝潢、維護,可是,如果它的格局、動線設計、或裝潢風格不符合你和家人的需要和喜好,那過戶交屋後,還是要大興土木,再花一筆裝潢費。最常見的就是:原屋況是 3 房 2 廳 1 個衛浴,希望增加 1 個衛浴,或是原本的 3 房改 2 房,2 房改 3 房,都會破壞原來的裝潢,多花一筆裝潢費。這種情況,就算原屋主真的花了 150 萬裝潢費,對你的價值也許沒有 150 萬這麼高。
  3. 同樣的房子,如為原始屋況,但由你們自行依照自己的需求來裝潢,大約需要花多少錢:
    不同於「簡單裝潢,但裝潢費灌水」的屋主,有些屋主做的裝潢項目非常多,甚至「過度裝潢」了!例如:天花板、牆面有華麗的造型線板(增加木作、油漆費用),訂做的櫃體和傢俱非常多,舉凡電視櫃、鞋櫃、玄關櫃、廚櫃、浴櫃、書櫃、展示櫃、衣櫃、床、床頭櫃、書桌,所有你想得到的都花了很多錢在木工或系統櫃上。電視牆用了很貴的石材,浴室牆上和地上鋪的是高級的進口瓷磚,廚具一套幾十萬….如果你的需求其實不用到這些「規格」,這個裝潢對你來說就太 over 了。如果用行情價就能買到,就算賺到。如行情價要因此再往上加,是不是值得,就見仁見智了!在看屋的時候,不妨思考一個問題:如果同一間房子,但是是原始屋況,依照你和家人的需求去裝潢的話,預計會花多少錢?在滿足基本工程和收納機能之下,搭配活動家具、家電,也許只需要花屋主的裝潢費用一半的金額,就可以住的很舒服。這時,屋主提供的裝潢配備對你們來說就是「過度裝潢」了!

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透天宅隔套收租,需要注意哪些?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

從「包租公保證班」開課以來,有許多學員想活化家人閒置的資產,其中不乏「透天」的房子。「透天」適合「隔套收租」嗎?如何評估?要注意哪些地方呢?

1. 「面寬」與「長寬比例」:
不管是透天還是公寓,「面寬」和「長寬比例」都是隔間非常重要的條件。不過,值得注意的是,這裡的「面寬」指的是「採光面」的寬度,所以即使是狹長的房型,如果它是「邊間」,除了前後採光外,還有側邊開窗採光的話,也非常適合隔套收租。反之,如果長寬比例高(房型狹長),但只有前後採光,通常如規劃套房,夾在中間的房間則會變成沒有對外窗的「暗房」,不僅租金低,房客流動率也會較高。這時候,最適合這間房子隔間的規劃也許是「前後各隔成一個大單位」,依照坪數大小,前後各規劃成一個「2房1廳1衛」或「2房2廳1衛」,也不失為一個好選擇。

2. 單層「樓地板坪數」:
有些透天的建物坪數雖然大,但每一層的樓地板面積小,使得空間規劃受到侷限。建議在評估之前可以先調閱房子的「測量成果圖」,或實際丈量每一層樓的實際坪數(後者更為準確),再配合對外窗、大門、陽台的位置做隔間的規劃。

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「套房」低總價,最適合新手入門?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

高房價時代,低總價的「套房」是許多首購族,或想置產收租的人,第一個想到的標的。套房有許多優點,包含:低總價、好出租,如果又在精華地段,甚至如果又有「明星學區」加持,簡直是票房保證,轉手性高。可是,聽說套房不好貸款,到底適不適合入手?評估時應該注意哪些地方?

1. 「低總價」,往往代表「高單價」:
一般來說,套房雖然有「低總價」的優點,但「單價」往往略高於行情。如果「單價」真的高太多,偏離區域行情應有的價格區間,除了未來出售沒有競爭力外,在辦貸款時甚至可能因為銀行估價估不到,而導致貸款成數降低。所以在衡量價格時,記得除了從「總價」來評估自己的預算外,也要記得計算「每坪單價」,並跟鄰近住家格局的物件行情做比較。

2. 「權狀坪數」與「室內坪數」是銀行判斷是否為「套房」的關鍵:
有些房子(尤其是樓地板有挑高的物件更常見)的格局是 1 房 1 廳 1 衛浴,甚至 2 房 1 廳1 衛浴,跟一般刻板印象裡的「套房」格局不同,等到簽完約要貸款時才發現它是「套房」,銀行貸款成數低,才大吃一驚。其實,銀行對於「套房」的定義不是用室內的「格局」來定義,而是用「產權坪數」來判斷喔!

不同的銀行,對於「套房」的「坪數」規定可能不同。有些銀行是以「建物」的「權狀坪數」大於 15 坪以上才不算「套房」(「車位」坪數不算),有些銀行更嚴格,以「主建物坪數」+「附屬建物坪數」(如:陽台)合計要大於 12 坪以上才不算「套房」。如果你的房子的坪數落在銀行規定的「套房」內,有些銀行不予承作,有些銀行則最高只能核貸 7 成,甚至需要送到「總行」審核,視貸款人的個人條件決定是否承作。在出價之前,最好先確認它的詳細坪數,如是透過仲介看屋,最好先請仲介或代書詢過銀行,確認貸款條件再出手。 (繼續閱讀…)

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