House123 專欄文章

屋主希望延後交屋或售後回租,我該答應嗎?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

買屋的時候,難免遇到屋主要求「延後交屋」,或希望「售後回租」,讓他有寬裕的時間可以搬家或找其他房子。遇到這種情況,身為買方的我們應該答應嗎?需要注意什麼呢?

在回答這個問題之前,大家需要先瞭解,「簽約交易流程」與「交易安全機制」。

房地產的交易由於金額龐大,且過戶前買賣雙方還有稅負要繳,所以不像一般物品的交易一樣可以「一手交錢,一手交貨」。通常簽約後大約需要 30 到 45 天才會完成過戶、交屋的程序。為了確保在簽約之後,買方會依約付錢,賣方會依約過戶,因此,即使是透過仲介媒合交易,通常也都會使用「履保」(履約保證)的服務:簽約之後,如有使用房貸,買方通常會先繳部分的自備款,存進「履保專戶」裡,尾款的部分通常會在申請貸款成功後,由銀行撥款。如果賣方尚有未償還的房貸餘額,買方的銀行會先撥款代償賣方的房貸,剩下的金額一樣會存放在履保的專戶裡,等到交屋當天「驗屋」完成,完成所有手續後,買方拿到權狀確認無誤,代書就會通知履保公司將履保專戶裡所有的金額一次匯款到賣方的指定帳戶,完成「一手交錢,一手交貨」。讓買方可以避免支付價金後賣方捲款潛逃,拿不到房子;賣方也可以避免還沒有拿到款項,房子卻被代書過戶給買方。 (繼續閱讀…)

第一間房子應該投資還是自住?

文 / House123 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

讀者來函:「愛莉老師妳好,我和女友目前存了一筆錢,有打算趁著這一次房市修正進場買房子。因為資金有限,想請教老師,第一間房子應該買自住的房子,還是投資的房子比較好?」

許多首購族都有這樣的疑問,因為大部分的人都認為「自住」和「投資」是互斥的,只能二選一。我同意「自住」買房和「投資」相比,可能有不同的「物件條件」,例如:自住時會優先考慮工作的交通、生活機能、學校距離,和「純投資」時考量的可能不同。但是,我認為這兩個是有可能同時兼顧的,只是「策略」的不同,使得不同物件條件間的優先順序有差異。怎麼說呢?

首先,回答應該以「自住」或「投資」為優先考量時,要先檢視自己的「機會成本」(繼續閱讀…)

挑高4米2的房子好嗎?

文 / House123 邱愛莉
(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

許多人喜歡挑高的房子,除了空間沒有壓迫感外,如果是挑高 4 米 2 以上的高度,可能會做「夾層」來增加「使用坪數」。光是這一點,就吸引了許多首購族的心。到底買這樣的房子是不是真的很划算?應該注意什麼?

首先,通常挑高 4 米 2 的房子都會做「夾層」,至少一半的面積會做夾層(通常是客廳的部分維持挑高,房間的部分會做成夾層下面一間、上面一間),做完夾層之後,就算室內是小坪數,也可以做成兩房一廳一衛,因為權狀的坪數小,總價相對低,所以是比較好入手的總價帶。但相對來說,挑高的房子的單價也會比較高。很多小坪數挑高的房子,通常都是基地比較小,如果這個建案也是小坪數的話,就要留意幾個可能常見的缺點:

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房貸利息可以扣抵哪些稅?一次搞懂!

文 / House123 邱愛莉

(照片由 Jake Rustenhoven 創用 CC 授權)

(照片由 Jake Rustenhoven 創用 CC 授權)

又到了報稅的季節,每年到了這個時候,常常會被問到幾個問題:「聽說房貸利息可以抵稅,可是我在電腦報稅的時候跳出一個視窗,說我戶籍沒有設在裡面,所以不能抵稅?」也有收租的朋友問我:「我房子有出租,我想乖乖報稅,但不確定房貸利息可不可以抵稅?是不是一樣必須將戶籍遷進去才可以申報?」如果你也搞得一頭霧水,這篇文章就是為你而寫的喔!

房貸利息的確可以抵稅,不過,要看你是要抵什麼稅,分成一般的「個人綜合所得稅」「租賃所得稅」,各有不同的條件喔!

個人綜合所得稅
每年報稅時,「個人綜合所得稅」可以選擇使用政府規定的「標準扣除額」(以2016年的所得申報為例,單身者可扣除 90,000 元;有配偶者可扣除 180,000 元),扣掉免稅額、扣除額之後的所得才需繳稅。不過,如果你去年年度有保費(每人每年以 24,000 為限)、醫藥費捐款(除非捐贈單位是政府,不然每人每年以綜合所得總額 20 %為限)、房貸利息(每戶以 300,000 為限)等支出,且金額金額合計超過「標準扣除額」規定的金額,那麼通常就會使用「列舉扣除額」來降低所得稅負擔。

不過,要用房貸利息來抵稅,需要符合一些條件喔! (繼續閱讀…)

議價是「籌碼分析」,你應該先做完這些功課….

文 / House123 邱愛莉
(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

「議價」這門學問,說「藝術」也很「藝術」,要說「科學」也很「科學」。為什麼說是「藝術」呢?因為房子百百種,屋主也百百種,每個屋主售屋的動機不盡相同,口袋深淺自然也不同,當屋主委託多家仲介時,屋主是不是剛好和你委託議價的仲介「對盤」,這也得碰碰運氣。不過,所幸「議價」其實就是「談判」,情報的蒐集與基本功課非常重要。以下這些都是「總價」的價格,我們該如何取得這些答案呢?
 
A. 屋主期望價格

看房子時,通常我們會詢問仲介「屋主的底價是多少」,不管仲介回答你的答案是對是錯,請記得:「屋主所謂的『底價』其實就是他期望出售的『目標價』」怎麼說呢?

試想:今天你是屋主,你想要賣一間房子。你委託仲介幫你賣,仲介問你,你底價要寫多少。如果你今天想賣的價格是 1000 萬,但其實只要 950 萬你就可以接受,你會回答 1000 萬還是 950 萬?如果你非常急著想趕快賣掉,你可能回答 950 萬,甚至會補一句:「只要差距不太大,還可以談」不過,大部分的屋主在售屋初期,對自己的房子通常比較有信心,大部分會回答 1000 萬,而不是「真實的底價」 950 萬囉!

除了「底價」之外,「開價」也反映了屋主的心態。「開價」越高的通常表示屋主的心態越高,所以當屋主的「開價」忽然巨幅下修時,通常也表示他的「底價」(屋主期望的價格)也下修囉!

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租房子給外國人,該注意什麼?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉攝One-Forty 海報)

(圖:House123 邱愛莉攝One-Forty 創作)

這幾年來,許多外籍的房客來台灣讀書、學中文、或工作,除了少數學校或公司有提供宿舍外,大多需要自行租屋。如果有外籍房客想承租你的房子,應該注意哪些事項?

1、要影印並核對護照:
由於外籍房客大多沒有台灣的身份,簽約時記得影印房客的護照,核對房客的資料,並跟合約裝訂在一起。

2、要影印他在台灣的工作證或學生證:
如果房客來台灣是工作或讀書,會有政府核發的工作簽證或學生簽證,請一併影列,了解他停留台灣的目的,與工作、讀書的單位。

3、確認公司性質和職位、收入水準:
如果房客停留台灣的原因是為了工作,政府會核發公文給公司單位,上面會載明外籍員工姓名、公司名、職位和月薪。如果可以,請房客出示這份資料,作為篩選房客的考量之一。

4、台灣要留同事或朋友的聯絡窗口:
外籍房客不管語言是否溝通無礙,最好還是請他多提供一位台灣的同事或朋友作為聯絡窗口。當然,如果他能在合約中作為外籍房客租約的保證人就更好了!

5、生活型態與風土民情:
不同的國家,通常有不同的生活習慣,例如:歐美的年輕房客熱愛交友聚會,常在住家辦 party,東南亞裔的房客有些特別喜歡烤肉,沒特別交代的話,可能會到頂樓平台烤肉,對鄰居造成困擾。對於不同國家的生活型態和風土民情最好事先能有多一些了解,並事前溝通,避免對左鄰右舍造成困擾。
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「年齡」也會影響房貸?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

最近房價有感修正,有些長輩朋友想趁機在喜歡的地段置產,卻發現房貸申請不易。有些是因為退休後沒有穩定收入來源導致貸款困難,不過,更多的人是因為「年齡」的因素,使得自己不得不買孩子的名字(但仍有「贈與稅」的部分需要評估),或是請孩子當自己的「連帶保證人」。為什麼「年齡」對於房貸申請這麼重要呢?

房貸的評估,與「人」和「房子」的條件習習相關。「人」的部分,不外乎「貸款人」和「保證人」的償債能力,舉凡收入、財力、年紀、信用等,都是銀行評估的重點。試想,如果貸款申請人今年已經 60 歲,在沒有其他保證人的情況下,銀行願意提供幾年的房貸給他呢?30 年?不可能!20 年?也不太可能!10 年?有機會。不過,貸款年限越少,表示每月的房貸負擔越大,銀行會評量貸款人的收入和財力條件,評估是否願意承作,或降低貸款的成數以規避風險。

看到這裡,眼尖的你是不是也聯想到:那「房子」的「年齡」呢? (繼續閱讀…)

過戶房子但不移轉房貸?規劃之前你該了解的是….

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

讀者來函:「我爸爸名下有一間房子,目前有房貸,他想把房子過戶給我,請問可以贈與房子給我,但房貸還在爸爸名下嗎?」

許多人通常有這樣的疑問:過戶房子時,是否一定會移轉房貸?其實這不是必然的,不然,一般的房地產交易中,代書和履約保證的角色就不會那麼重要了!基本上,爸爸可以把房子過戶到小孩的名下,但房貸維持是爸爸名字(「所有權人」是小孩,而「債務人」維持是爸爸)。

你可能好奇:銀行ok嗎?基本上,只要正常繳款,ㄧ定的年限後(通常是一年)銀行通常不會去回查的,但即使如此,如果房貸沒有如期繳錢,當然債務人會被通知,然後銀行也會發現房子被爸爸過戶給孩子,此時銀行會要求更換債務人,或要求小孩當爸爸債務的連帶保證人。此外,由於銀行的抵押權存在,只要沒塗銷,且債務仍存在,銀行一定能夠執行拍賣,不管原所有權人過戶給誰,過戶幾次,都一樣。差別是:如果被拍賣了,還清欠銀行錢之後如果還有剩,法院會發還給房子的所有權人。 (繼續閱讀…)

培養信用的13堂課

文 / House123 邱愛莉

(照片由 recreahq 創用 CC 授權)

(照片由 recreahq 創用 CC 授權)

最近一個好朋友的弟弟剛好買房要辦貸款,剛從澳洲打工度假 2 年回來半年的他,出國前沒有使用信用卡的習慣,出國期間也非常「乖」的沒有使用信用卡,雖然澳洲打工度假存的錢幾乎都在澳洲旅行時花光了,剩下的一些存款加上爸媽贊助的購屋款拿來付頭期款後也差不多而已,不過辦貸款時想說有薪轉紀錄和工作證明應該沒甚麼問題,送了兩家銀行,居然都因為聯徵(聯合徵信中心的個人信用報告)沒有紀錄(俗稱「小白」)而過不了,一家要求他提供二等親的家人當保人,另一家則因此送到總行去審核,最後核貸成數只有六成,在「兩害相權取其輕」的權衡下,最後請姐姐(我的好朋友)當保人,才順利貸款下來。

幾天前聊天聊到這件事,她問我,她弟弟完全沒有任何信用不良的紀錄,怎麼貸款也這麼難辦?我回答她,雖然弟弟沒有任何任何「信用不良」的紀錄,但也沒有任何「信用優良」的紀錄!因為銀行完全沒有任何蛛絲馬跡可以判斷一個沒有借款(包含「信用卡」)記錄的人會不會如期還錢。也就是:他沒有「信用」。到底「信用」要怎麼培養呢?

  • 1. 一定要準時繳信用卡,而且盡量不要使用「分期」,也不要動用到「循環利息」:雖然「小白」不好,不過,信用卡帳單一定要全額繳,不要只繳最低應繳金額。如果信用卡動用到「循環利息」,要說服銀行你有償款能力,實在有點困難。
  • 2. 不要辦太多信用卡,不要動用現金卡:信用卡的額度小則 5 萬,多則 20 萬、30 萬甚至 50 萬,平常消費的確很方便,不過,到了要辦貸款的時候,這些額度都會吃掉你的貸款額度,真心建議信用卡不要辦太多家。此外,現金卡屬於高便利、高利息的消費性信用貸款,最好不要動用。
  • 3. 不要當「小白」:避免銀行將你歸類為「小白」,最好持有用信用卡並使用超過一年以上,有每月按時全額繳款的紀錄。
  • 4. 維持良好的薪轉記錄:如果你領的薪水都是現金,記得要拿去銀行存,並在存款條上備註付款單位的名稱(一般備註欄可以顯示 6 個中文字),這樣刷簿子時可以看到備註,做為薪資入帳的證明。
  • 5. 貸款時最好在任職的公司已經超過半年:為了讓銀行信任你有穩定工作,有清償貸款的還款來源,貸款時最好在任職的公司年資已經超過半年。有些銀行對於年資不到半年的薪轉紀錄不予認列,對於想辦貸款的人有點吃虧喔!
  • 6. 收入以「薪轉」和「扣繳憑單」取其高:由於銀行提供的收入資料通常以最近 6 個月的「薪轉紀錄」或是去年的「扣繳憑單」、「報稅證明」取其一即可,所以,如果你在未更換公司的前提下,去年的收入條件較今年佳,或是你每個月的薪水雖然不高,但定期都有獎金入帳,所以年薪較月薪所呈現的還高,那麼,你可以選擇提供去年的「扣繳憑單」、「報稅證明」做為收入證明。甚至,如果你過去幾年的收入都很好,還可以授權銀行去國稅局調閱你過去幾年的「收入清單」,為你的償債能力加分喔!

7. 不要月光,不要百元提領:由於薪轉的簿子在申請貸款時會提供影本給銀行參考,所以平常最好不要將存款用罄,不然銀行會認為你是月光族,入不敷出,影響自己償債能力的評分。

8. 提高最近 3 個月的財力證明:如果你有買房子的計畫,可以先跟家人情商先借一筆金額存入你的帳戶,可以使用定存或活期存款,等 3~6 個月後如有買房子,可以提供給銀行作為財力證明,等貸款下來後再還給家人。

9. 先存一筆錢開戶作銀行的 VIP:許多銀行有 VIP 方案,成為 VIP 不僅貸款成數較高,利息也比較低。對於 VIP 的要求,大部份的外商銀行要求至少要存款 300 萬、連續存 3 個月以上,但也有本土銀行的存款門檻只需要 100 萬。如果你有固定往來的銀行,不妨問問看銀行的理專有沒有 VIP 相關權益可以申請喔!

10. 提供保證人:如同前文的案例,最後就由我朋友來當她弟弟的保證人,讓貸款順利核貸下來。一般而言,保證人的還款能力可以和貸款人合併計算,所以如果可以提供收入和信用條件好的保證人,將有助於爭取較好的貸款條件。有些銀行為了避免貸款人為記名登記的人頭,所以要求保證人必須為二等親內的親屬。不過,仍有些銀行對保證人資格沒有規範,可以善用保證人來提高自己的授信條件。

11. 若名下有房子,且仍有房貸,最好改以家人名字買屋:央行的「二屋限制貸款」條件雖然已經取消,不過目前如果你名下已有一間以上房子,且仍有房貸,記得計算一下自己的收入支出比,評估一下用自己的名字買,貸款額度上是否仍有空間。如果收入支出比已經很緊,最好將原來的房子過戶給其他家人(「房地合一」新制上路後,最好「賣」給家人,盡量不要「贈與」給家人,避免未來出售時財產交易所得稅不划算)或改以家人名字買屋,避免影響貸款條件。

12. 如有信用貸款,要先還掉:一般而言,信用貸款會影響房貸申請的額度,但是房貸較為常見,大部分人買房子都會使用房貸,且有房子做抵押,所以房貸比較不會影響信貸申請的額度。如果你名下有未還完的信貸且有買房子的計畫,可以先跟家人情商先借一筆金額還完信貸餘額,等房貸下來後再辦信貸還給家人。也有些人希望房貸和信貸都能爭取到最好的條件,會在沒有信貸的情況下,於送件房貸時,一併送件申請信貸,這樣房貸和信貸銀行在調閱聯徵時都不會看到貸款,比較容易提供較好的貸款條件。

13. 增加與貸款銀行的往來:為了增加自己在銀行眼中的優良記錄,建議可以找目前較常往來的銀行(如:薪轉銀行、信用卡銀行)詢問房貸,平常存款後盡量不要去提款,累積存款餘額,記錄看起來比較好看。當你與該銀行的往來越頻繁,你的貸款條件議價能力也會越高喔!

「信用」要培養需要時間,要毀掉卻很快!上面 13 點是培養「信用」的幾個眉角,你學會了嗎?

 

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想要有好房客?先當個好房東!

文 / House123 邱愛莉

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上個月某一天周五,Line 裡忽然傳來一個好朋友的訊息,打開看是一張米色磁磚的照片,正在一頭霧水時,她說:「Ellie,我房東剛剛來我們家,因為我們租到月底,她剛剛過來在我們家仔細地巡邏了一番,看到這塊磁磚上面有水漬,說我們弄髒了她的地板,要我們要復原給她。我們剛剛蹲在地上擦了好久,覺得那個根本就是原來磁磚的紋路,不是弄髒,就跟房東吵了起來。妳看這個有弄髒嗎?」

哇!真是「棘手」的任務!我把照片放大看了又看,上面的確是有淡淡的紋路,但是未免也太淡了!不管是磁磚原來的紋路還是真的是水漬,要拿這個來挑毛病,真的也太厲害了!

我打電話給朋友,問了一下來龍去脈。原來他們租了兩年的房子,因為房東要調漲租金決定搬走。工作忙碌的他們其實一向很阿莎力,每次房租都預繳半年,水電帳單都用自動轉帳扣款的,房租和帳單從來沒有遲繳過,承租期間只有麻煩房東修理過一次冷氣。加上朋友的先生有潔癖,家裡總是打掃的一塵不染。他們自認自己是不可多得的好房客,沒想到房東居然要求續約的話要漲價,他們覺得奇檬子不太好,決定租約期滿退租。房東漲租不成,藉故入內忽然突擊檢查,對著一塊磁磚大作文章。由於一個人說是「水漬」,一個人說是「天然紋路」,房東決定找專業的師傅,約三天之後來現場清潔,清潔費用由我朋友出。

 

三天後,師傅果然來了,在我朋友與房東眾目睽睽之下,說:「這就是磁磚天然的紋路啊!是要清潔甚麼?」房東聽了大怒,打電話給師傅的老闆抱怨他的師傅不夠專業,要求師傅用磨的把磁磚表面的水漬給磨掉。師傅覺得莫名其妙拒絕施作,朋友一直竊笑。房東惱羞成怒,又在房內巡邏一番,瞄到浴缸內有「裂縫」,認為朋友破壞了她的設配,要求退租前要做一個新的浴缸還她。這一舉又成功激怒了我朋友,兩人大吵起來,一個人說「裂縫」,一個人說「正常使用痕跡」,這事就這樣擱著,兩人不歡而散!

距離退房剩下一周,兩個人繼續在 Line 裡一來一往爭辯著。房東可能不知道她的「對手」工作雖然忙,但十分自由,時間彈性很大,而且非常好勝,決定跟房東耗到底。最後在 Line 裡朋友改變策略,不罵也不動怒,只淡淡的跟房東說:退房那一天她會全程錄影,包含點交過程和點交的屋況,既然雙方都覺得委屈,就交給專業的法官來判斷好了。房東如果要扣押金的話,沒關係,就扣喔!她再尋求法律途徑請法官給建議就好,順便到國稅局問問看她有沒有盡國民的義務,一切公開透明喔!

 

猜猜看,最後房東退押金了沒?當然是退了,不僅押金全額退還,退房當天流程十分順暢,雙方點交鑰匙、押金金額後,就謝謝再聯絡了。不過即便如此,朋友還是把點交時的屋況完整錄了 1 分鐘的影片作為留存。真的是打掃的一塵不染!

 

從開了包租公的課以來,常常有同學問我:房客要怎麼管理?老實說,房客不是用來「管理」的,房客是用來「篩選」的。一開始不好好過濾,真的住進來之後,再好的溝通或管理技巧也只不見得派的上用場,情非得已還是得尋求法律途徑。不過,除了帶看時多聊聊之外,高質感的房間、租金,真的都可以過濾房客。最後,在尋找好房客前,記得先問問自己:「我是不是一個好房東?」先當個好房東,你就會吸引到好房客喔!

 

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