■ 愛莉的房產世界

套房居住安全三大關鍵

文 / House123 邱愛莉

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感恩節這天,前一個晚上,中和發生的火災社會新聞讓人心情沈重。除了縱火事件外,現場 25 個木板隔間的雅房,更是火勢延燒和逃生不易的原因。我常說,我最怕的是大家一知半解就「隔套收租」,因為隔套真的有很多關鍵,不只影響收租穩定,更重要的是居住安全。一個合格的套房應該有哪些關鍵?

1. 結構安全:
一個合格的套房,應該要有建築師、結構技師和消防技師的簽證。而其中第一個關鍵,就是「結構安全」。除了「樑柱一定不能動」之外,陽台保留、墊高處用「輕質混凝土」(浴室)或木板架高(室內),隔間部分用石膏磚、白磚或輕隔間,不僅要符合「載重」計算,還要符合「防火時效」要求。

2. 用電安全:
合格的套房,在竣工之前會跟台電申請「大電」,並取得台電的「用電證明」。這個「大電」並非「營業用電」,而是依照配置去加大用電的總量,確保電量負荷。此外,除了總電開關箱,還有各室的電開關箱、迴路的配置,每一個步驟都是為了確保用電安全。 (繼續閱讀…)

房客是公司行號,租金要報稅應該怎麼計算?

文 / House123 邱愛莉

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學員發問:「愛莉老師,如果房客希望以公司名義承租房子,且需要報稅,請問稅的部分應該如何計算?謝謝!」

租賃合約上,承租方是「法人」和「自然人」有不同的規定。如果房客是公司行號(法人),那麼,在費用部分要特別留意「租賃所得稅」「二代健保」

1. 租賃所得稅:
當房客是公司行號,且將房租租金列為公司的費用項目時,依照規定,房客每個月需幫房東預先扣繳 10% 的租賃稅,房東於每年五月年度報稅的時候,再依照個人所得稅稅率計算實際課稅金額,多退少補。

課稅金額的部分可以依「租金金額」扣掉列舉的相關費用(如:房屋折舊、修膳費、地價稅、房屋稅、產險保費、房貸利息..等)後,再乘以「個人所得稅率」(5%, 12%, 20%, 30%, 40% 或 45%)計算課稅金額,或直接以政府規定的 43% 作為租金的「必要費用」,以「租金金額」x (1-43%) 計算所得,再看個人所得稅率(一樣 5%, 12%, 20%, 30%, 40% 或 45%)計算。如果課稅金額小於房客已經預繳的租賃稅,那麼房東還可以退稅,反之,如果課稅金額大於房客已經預繳的租賃稅,房東則需要補稅。 (繼續閱讀…)

房客是公司法人,要注意哪些事項?

文 / House123 邱愛莉

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最近有一些學員不約而同遇到,承租的房客希望以「公司」作為「承租人」名義簽約。有些是因為承租的空間希望作為「辦公室」使用,有些則是因為公司有補助租金,因此需要以「公司」名義簽約。如果合約上「承租人」是公司行號,要特別注意哪些呢?

1. 公司是否需要報稅:
大部分的公司的辦公室租金都會需要報費用,除了房東需繳交「租賃稅」外,如果每月租金超過 2 萬元,還需要繳交「二代健保」唷!不過,不管是「租賃稅」或「二代健保」,都可以在合約中約定由「房東」還是「房客」負責申報繳款,所以,在簽約時記得確認金額,並於合約中明載。歡迎參考我的另一篇文章:「房客是公司行號,租金要報稅應該怎麼計算?

2. 公司是否需要登記:
如果公司需要將公司的營業登記遷到你的房子,需取得你的同意書。除了建議一定要依規定報稅外,如果房子近期有可能出售,要留意出售前一年內,如仍有出租或營業行為 (設立公司) ,則無法適用「土地增值稅優惠自用」的條件。對於長期持有的物件影響金額較大,不可不慎。 (繼續閱讀…)

無電梯公寓,真的沒有公設嗎?

文 / House123 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

「愛莉,我家人最近買了一間公寓,權狀上主建物坪數有 26 坪多,最近要裝潢,請設計師來丈量、規劃,卻發現室內實際坪數只有不到 23 坪!差的那 3 坪多到哪去了?」好友問。

「公設啊!還有牆壁啊!」我回答。

「公寓有公設?它公設坪數是 0 耶!」好友聽了很吃驚。

「公寓有公設呀!樓梯就是公設。只是它被算到『主建物』坪數去啦!」

許多人以為無電梯公寓沒有公設,買幾坪實際就有幾坪,其實,公寓也是有公設的,常見的就是梯間囉!只是,少數的公寓在當初第一次登記時,有將梯間的坪數算在「共有部分」(公設)裡,大部分的公寓通常都是將梯間登記在「主建物」裡,所以表面上 0 公設比,實際上丈量,室內還是少了那 1-2 坪不等,如果剛好是一層一戶的,梯間佔的坪數就更多了!不信?調閱一下房子在地政系統裡的「測量成果圖」,你會發現,梯間的面積就跟房子的室內畫在一起,所以坪數當然也算在「主建物」面積裡!

另外,權狀的坪數計算都是含外牆的。如果隔壁有鄰居,牆壁為共用壁,那麼,牆壁的厚度就一半算鄰居的,一半算自己的。如果房子剛好是邊間,外牆沒有跟鄰居共用,那麼,外牆的厚度就全部算自己的囉!而設計師丈量,都是扣除外牆厚度的淨尺寸,除非房子有額外的增建,不然,計算坪數時當然比權狀坪數少囉!

所以,下次在規劃公寓的格局時,記得不要單純以權狀坪數做空間配置的規劃,畢竟差了 3-4 坪,也可能影響空間的規劃!

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屋主說他的裝潢花了上百萬,我該加價嗎?

文 / House123 邱愛莉

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讀者來信:「愛莉老師,最近我和家人看了一間房子,還蠻喜歡。它是一間權狀坪數約 30 坪、屋齡約 18 年的電梯華廈,室內坪數大約 23 坪。當屋主說他 3 年前花了超過 150 萬裝潢,所以價格要往上加。我該加價嗎?」

許多人在看屋的時候,常常面臨:屋況差的房子看不上,覺得自己還要整理很麻煩,尤其是原始屋況、甚至有漏水的房子。然而,看得上的房子常常又都是有裝潢,屋主說他當初光裝潢就花了上百萬,所以價格很難談,這兩種極端,常常讓買方陷入兩難….

面對有裝潢的房子,通常有幾個評估的重點:

  1. 裝潢金額有無灌水:
    懂裝潢和不懂裝潢,最大的差別,就是前者看現況,就可以初估當初花了多少裝潢費。以一般房子裝修來說,最大費用的項目不外乎:木作、泥作、水電、系統櫃、防水工程。有些房子看似美輪美奐,空間規劃很舒服,可是仔細列下來發現木工僅作天花板,櫃體幾乎都是活動傢俱,衣櫃、鞋櫃都是買現成的,浴櫃、廚櫃都是原來建商提供的標準配備。水電、泥作也做得不多,也沒有特殊的防水工程要處理,這種時候,裝潢金額通常都是經過誇大灌水的,或者,就算他真的花了這麼多錢,通常也都是花在傢俱、家電、家飾品上,而這些,通通都不在「現況固定物交屋」 的點交範圍,屋主交屋前通通都會搬走。在評估價格時,必須釐清清楚。
  2. 裝潢設計是否符合你和家人的需要和喜好:
    有些房子屋況很好,前屋主用心裝潢、維護,可是,如果它的格局、動線設計、或裝潢風格不符合你和家人的需要和喜好,那過戶交屋後,還是要大興土木,再花一筆裝潢費。最常見的就是:原屋況是 3 房 2 廳 1 個衛浴,希望增加 1 個衛浴,或是原本的 3 房改 2 房,2 房改 3 房,都會破壞原來的裝潢,多花一筆裝潢費。這種情況,就算原屋主真的花了 150 萬裝潢費,對你的價值也許沒有 150 萬這麼高。
  3. 同樣的房子,如為原始屋況,但由你們自行依照自己的需求來裝潢,大約需要花多少錢:
    不同於「簡單裝潢,但裝潢費灌水」的屋主,有些屋主做的裝潢項目非常多,甚至「過度裝潢」了!例如:天花板、牆面有華麗的造型線板(增加木作、油漆費用),訂做的櫃體和傢俱非常多,舉凡電視櫃、鞋櫃、玄關櫃、廚櫃、浴櫃、書櫃、展示櫃、衣櫃、床、床頭櫃、書桌,所有你想得到的都花了很多錢在木工或系統櫃上。電視牆用了很貴的石材,浴室牆上和地上鋪的是高級的進口瓷磚,廚具一套幾十萬….如果你的需求其實不用到這些「規格」,這個裝潢對你來說就太 over 了。如果用行情價就能買到,就算賺到。如行情價要因此再往上加,是不是值得,就見仁見智了!在看屋的時候,不妨思考一個問題:如果同一間房子,但是是原始屋況,依照你和家人的需求去裝潢的話,預計會花多少錢?在滿足基本工程和收納機能之下,搭配活動家具、家電,也許只需要花屋主的裝潢費用一半的金額,就可以住的很舒服。這時,屋主提供的裝潢配備對你們來說就是「過度裝潢」了!

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透天宅隔套收租,需要注意哪些?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

從「包租公保證班」開課以來,有許多學員想活化家人閒置的資產,其中不乏「透天」的房子。「透天」適合「隔套收租」嗎?如何評估?要注意哪些地方呢?

1. 「面寬」與「長寬比例」:
不管是透天還是公寓,「面寬」和「長寬比例」都是隔間非常重要的條件。不過,值得注意的是,這裡的「面寬」指的是「採光面」的寬度,所以即使是狹長的房型,如果它是「邊間」,除了前後採光外,還有側邊開窗採光的話,也非常適合隔套收租。反之,如果長寬比例高(房型狹長),但只有前後採光,通常如規劃套房,夾在中間的房間則會變成沒有對外窗的「暗房」,不僅租金低,房客流動率也會較高。這時候,最適合這間房子隔間的規劃也許是「前後各隔成一個大單位」,依照坪數大小,前後各規劃成一個「2房1廳1衛」或「2房2廳1衛」,也不失為一個好選擇。

2. 單層「樓地板坪數」:
有些透天的建物坪數雖然大,但每一層的樓地板面積小,使得空間規劃受到侷限。建議在評估之前可以先調閱房子的「測量成果圖」,或實際丈量每一層樓的實際坪數(後者更為準確),再配合對外窗、大門、陽台的位置做隔間的規劃。

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「套房」低總價,最適合新手入門?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

高房價時代,低總價的「套房」是許多首購族,或想置產收租的人,第一個想到的標的。套房有許多優點,包含:低總價、好出租,如果又在精華地段,甚至如果又有「明星學區」加持,簡直是票房保證,轉手性高。可是,聽說套房不好貸款,到底適不適合入手?評估時應該注意哪些地方?

1. 「低總價」,往往代表「高單價」:
一般來說,套房雖然有「低總價」的優點,但「單價」往往略高於行情。如果「單價」真的高太多,偏離區域行情應有的價格區間,除了未來出售沒有競爭力外,在辦貸款時甚至可能因為銀行估價估不到,而導致貸款成數降低。所以在衡量價格時,記得除了從「總價」來評估自己的預算外,也要記得計算「每坪單價」,並跟鄰近住家格局的物件行情做比較。

2. 「權狀坪數」與「室內坪數」是銀行判斷是否為「套房」的關鍵:
有些房子(尤其是樓地板有挑高的物件更常見)的格局是 1 房 1 廳 1 衛浴,甚至 2 房 1 廳1 衛浴,跟一般刻板印象裡的「套房」格局不同,等到簽完約要貸款時才發現它是「套房」,銀行貸款成數低,才大吃一驚。其實,銀行對於「套房」的定義不是用室內的「格局」來定義,而是用「產權坪數」來判斷喔!

不同的銀行,對於「套房」的「坪數」規定可能不同。有些銀行是以「建物」的「權狀坪數」大於 15 坪以上才不算「套房」(「車位」坪數不算),有些銀行更嚴格,以「主建物坪數」+「附屬建物坪數」(如:陽台)合計要大於 12 坪以上才不算「套房」。如果你的房子的坪數落在銀行規定的「套房」內,有些銀行不予承作,有些銀行則最高只能核貸 7 成,甚至需要送到「總行」審核,視貸款人的個人條件決定是否承作。在出價之前,最好先確認它的詳細坪數,如是透過仲介看屋,最好先請仲介或代書詢過銀行,確認貸款條件再出手。 (繼續閱讀…)

五年寬限、40年房貸,應該注意什麼?

文 / House123 邱愛莉

(照片由 401(K) 2013 創用 CC 授權)

(照片由 401(K) 2013 創用 CC 授權)

最近房市有一則新聞:「新一波搶房貸大戰!五年寬限40年房貸大出籠!」新聞一出,有許多人覺得驚訝,其實,「40 年房貸」和「5 年寬限」在之前就有銀行推出,只是知道的人不多。如果真的要申請這類型的房貸,應該注意哪些地方呢?

1. 綁約年限、違約金計算方式:
銀行房貸方案大多有「綁約年限」, 常見的多為 2-3 年,也有長達 5 年的。如在「綁約年限」內提前將房貸清償完畢(通常發生在:於綁約年限內「出售房屋」的情況),則需繳交「貸款總金額」的 0.5% – 2% 的「違約金」,如果貸款金額 1000 萬,以 1% 的「違約金」 計算,則需繳交10 萬。在貸款之前,最好先了解「綁約年限」和「違約金的計算方式」,如有可能在「綁約年限」內出售房子,則需將「違約金」費用考慮在內。

2. 升息風險與收入支出現金流規劃:
雖然房貸年限拉長(從常見的20年、30年,拉長到40年),的確大幅降低每月的房貸壓力,
但是,畢竟 40 年的時間很長,還是必須將「升息」的風險考慮進去。例如:以貸款 40 年,利率 1.6%,前 5 年寬限期來看,寬限期內每月繳息 13,333 元,寬限期後每月本息攤還 31,111 元,但如果利息從 1.6% 升息為 3.5 %,寬限期後每月本息攤還金額將提高到 41,329 元。建議在申請前先試算可能升息後的付款金額,並審慎規劃每月現金流。

3. 貸款人年齡與屋齡限制:
即使銀行有 40 年貸款年限的方案,也不代表一定申請的過喔!除了個人的收入、財力、年紀、信用外,還要考量「貸款人」和「房子」的「年齡」。畢竟房貸的利息低、金額高,就是因為有「房地」作為「抵押品」,並考量「貸款人」的「償還能力」。如果「貸款人」和「房子」的「年齡」已高,銀行可以提供的貸款年限就會縮短,以避免放款風險。

上面這三點注意事項,記得在買房子前就先詢問清楚,避免簽約後才發現條件不如預期,而影響規劃!

 

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房客都會破壞,所以裝潢不用給太好?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

「愛莉老師,家人說,房客都會破壞,所以租屋的裝潢不用給太好,簡易裝潢,甚至傢俱家電提供二手的就好,妳覺得呢?」學員問我。

這個問題應該有許多新手房東想知道答案。我在乍問之下,立刻回答:「不會喔!主要還是看房客」。不過,過了 10 分鐘後想想,覺得這個問題的答案,是「不對」也是「對」。怎麼說呢?

首先先說說「不對」的原因。

許多房東常因為怕房客破壞,所以不敢提供太好的裝潢(同時也捨不得花太多的錢裝潢),有些甚至不提供傢俱家電,或以二手的設備取代。結果,吸引來的都是純粹以「成本」考量的房客,租金雖然低廉,但房客不見得會更愛惜房子,導致退房時屋況不好,甚至來不及等到租約期滿,房客就因不繳租也不溝通,而導致雙方鬧得不愉快,最後房東的結論是:「你看吧!就說房子出租很麻煩,房客都會破壞,還好當時只有簡單整理一下就出租了!」 (繼續閱讀…)

屋主希望延後交屋或售後回租,我該答應嗎?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

買屋的時候,難免遇到屋主要求「延後交屋」,或希望「售後回租」,讓他有寬裕的時間可以搬家或找其他房子。遇到這種情況,身為買方的我們應該答應嗎?需要注意什麼呢?

在回答這個問題之前,大家需要先瞭解,「簽約交易流程」與「交易安全機制」。

房地產的交易由於金額龐大,且過戶前買賣雙方還有稅負要繳,所以不像一般物品的交易一樣可以「一手交錢,一手交貨」。通常簽約後大約需要 30 到 45 天才會完成過戶、交屋的程序。為了確保在簽約之後,買方會依約付錢,賣方會依約過戶,因此,即使是透過仲介媒合交易,通常也都會使用「履保」(履約保證)的服務:簽約之後,如有使用房貸,買方通常會先繳部分的自備款,存進「履保專戶」裡,尾款的部分通常會在申請貸款成功後,由銀行撥款。如果賣方尚有未償還的房貸餘額,買方的銀行會先撥款代償賣方的房貸,剩下的金額一樣會存放在履保的專戶裡,等到交屋當天「驗屋」完成,完成所有手續後,買方拿到權狀確認無誤,代書就會通知履保公司將履保專戶裡所有的金額一次匯款到賣方的指定帳戶,完成「一手交錢,一手交貨」。讓買方可以避免支付價金後賣方捲款潛逃,拿不到房子;賣方也可以避免還沒有拿到款項,房子卻被代書過戶給買方。 (繼續閱讀…)

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