■ 愛莉的房產世界

從使用者的角度出發,打造幸福空間

文 / House123 邱愛莉

前幾天,看到「超級全能住宅改造王」的節目重播,不同於以往大幅度地翻修住家的房子,這一次,專家要改造的是「義明苑」老人介護設施,而且只改造中庭的部分。雖然不是住家,而且改造的區塊只有中庭,卻讓我體驗到滿滿的幸福,也讓我體會到空間與設計存在的價值。

「義明苑」老人介護設施裡有一群年紀很大的爺爺、奶奶,很多人都坐著輪椅,需要工作人員幫忙才能活動。在改造前,偌大的中庭裡雖然有著綠油油的草坪,卻從來沒有人駐足,連旁邊的長椅都年久失修。為了更充分地使用中庭的空間,且考量到爺爺、奶奶的健康問題,工作人員委託專家將中庭改造為足湯。

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為了讓爺爺、奶奶們都能輕鬆地享受足湯,專家先了解爺爺、奶奶們的身體狀況,從他們的需求出發,不僅將中庭改造成充滿風情的足湯池,還設計了許多貼心的小細節:特殊的把手設計,讓爺爺、奶奶握著把手,就能輕鬆地讓身體轉半圈,讓腳泡在熱呼呼的足湯中;斜切的大谷石渾圓的凹洞,讓坐輪椅的爺爺、奶奶也可以直接坐在輪椅上,讓腳踝被足湯溫暖地包覆著。熱水的水量和溫度可以輕鬆地調整,也設計了簡易的清潔功能。中庭旁充滿京都風情的無障礙小徑,放著介護中心裡,一位半身麻痺的爺爺寫的書法路牌。就連中庭裡的花台,都用原來的長椅改造,貼心的高度,讓坐在輪椅上的爺爺、奶奶都可以輕鬆地澆水,照顧盆栽…這些貼心又溫暖的設計,讓電視機前的我真的很佩服專家的用心。

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為了抗 3% 通膨,賠了30%?

文 / House123 邱愛莉

(照片由 Alan Cleaver 創用 CC 授權。)

(照片由 Alan Cleaver 創用 CC 授權。)

最近物價直直漲,大學學費要漲價,鋼筋漲價,沙拉油漲價,貢丸漲價…最近朋友有裝修的需求,發現磁磚、水泥等材料的報價也調漲不少。雖然政府統計的消費者物價指數連續五年都在 2% 以內,不過以民生用品來看,「有感」的通膨率應該大於 3% 。在低利率的條件下,有許多人以「置產抗通膨」為訴求鼓勵買房。如果是長期置產做為資產配置倒是可行,只要地點選的好,的確有保值的效益,如持有期間出租還可以活化資產。不過,如果是短期投資為了賺價差,小心不僅沒有賺到 3% 通膨,還賠了 30% 或套牢。 (繼續閱讀…)

低於銀行估價的房子,一定有買到便宜?

文 / House123 邱愛莉

照片由 lavie_coffee 創用 CC 授權

照片由 lavie_coffee 創用 CC 授權

我們都知道銀行的估價通常比較保守,因此有些仲介會以「銀行估價已經估到 xx 萬」來彰顯屋主的價格真的很便宜。如果屋主的價格低於銀行估價,是不是就一定安全呢?

錯!就像實價登錄裡的行情從來不是一個固定的價格,而是一個區間,銀行的估價也是一個範圍。

例如,鄰近成交行情 30~35 萬,有銀行估價 30 萬,也一定有銀行可以估到 35 萬,當銀行貸款缺業績時,甚至有機會估到 36、37 萬。有些區域的成交行情落差很大,如台北市中山北路,當新成屋動輒 80、90 萬,很多中古華廈都不到 50 萬,如果有銀行將某間中古屋提高估價到近 60 萬,而屋主要賣 52 萬,其實價格並沒有便宜到哪裡去,別因此掉入銀行估價迷思。 (繼續閱讀…)

談判心法有絕招!先讓屋主喜歡你吧!

文 / House123 邱愛莉

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看房子時,我喜歡多和仲介、屋主聊天,在聊天的過程中,了解屋主的背景。屋主為什麼要賣房子、缺不缺錢、個性如何、在哪裡工作、現在住哪裡、年紀幾歲、男生還是女生、有沒有小孩、小孩多大?…回想一下你上次看房子,這些你都問過了嗎?

如果要我幫「議價」寫眉批,我左右兩聯會是「做好功課」、「無欲則剛」,橫批則是「投緣很重要」。你有過這樣的經驗嗎?-你想要買一個東西,A 店賣的比較便宜,但業務很討人厭,B 店賣的稍微貴一點點,但是店員服務好,討人喜歡,最後你會選擇哪一家店買呢?B 店是吧?買賣房子也是類似的情境。其實,「議價」從來不是一個完全理性的過程,這其中參雜了許多感性的因素,而人,通常都是在「感性」層面先做了決定(先喜歡對方),之後才在「理性」層面幫自己的決定合理化,說服自己(例如:這價格也算勉強可以接受,我也沒有吃虧太多…)想一想每次買賣的經驗,是不是這樣呢? (繼續閱讀…)

勤勞的仲介比較可靠?小心仲介帶看陷阱!

文 / House123 邱愛莉

照片由  準建築人手札網站 Forgemind ArchiMedia 創用 CC 授權。

照片由 準建築人手札網站 Forgemind ArchiMedia 創用 CC 授權。

我們都喜歡誠懇的仲介,可是,小心!別因此掉了陷阱。有些「熱心」的仲介會在一天就幫買方安排看十幾間,然後把 C/P 值最高的會安排在最後一間。看了一天下來,覺得它最好,又覺得業務很熱心,就買它了。

我有一個好朋友買了現在自住的房子就是這樣決定的。現在回頭看,沒有覺得它特別好,而且住進去半年後就因為噪音等原因很想搬家,但那天看了一天下來,覺得它「相對」好,就這樣買單了。 (繼續閱讀…)

二工的房子可以買嗎?

文 / House123 邱愛莉

「愛莉,二工的房子可以買嗎?」

我常常被問到這個問題。這時我就會反問:「找的到沒做過二工的房子嗎?」

哈!真的,現在要找到完全沒二工的建案,還真是很難找。幾乎所有的社區都有二工。

「二工」是「二次施工」的縮寫。所有房子在開始蓋之前,都要申請「建築執照」(建照),在交屋前,還要申請「使用執照」(使照)。建商會提供當初申請建照時的規劃資料,並開放基地現場供政府單位勘驗,確認實際興建內容與建照規劃相同,才可核發使照。如果建商在建照的規劃外另有其他施工項目,但又怕會因此拿不到使照的話,就會在取得使照後進行「二工」。

為了增加銷售面積,或增加建案的賣相,幾乎每個案子都會有二工。例如:將一樓的機車停放空間改為迎賓大廳、改將機車停放空間移到地下室、將機房改為閱覽室、在屋突做健身房、將蓄水池改為游泳池、幫住戶陽台外推等…其實,二工回歸本質,都是在建商爭取可售的樓地板面積最大化的前提下,透過二工讓空間的使用效率更高。我在乎的是,二工的施作會不會影響結構安全?是不是有讓空間的使用效率更好?還有,會不會影響其他人的權益?例如:把不屬於社區空間的前庭圍起來,不讓附近居民使用,這種二工最容易被檢舉,而且幾乎一定拆。(如之前吵得沸沸揚揚的新板特區豪宅開放空間違建問題,就是這種情況。)

(圖片來源:MyGoNews)

(圖片來源:MyGoNews)

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預售屋增值術 9:預售屋廣告破解(下)

文 / House123 邱愛莉

繼上次我們介紹了五個常見的預售屋廣告迷思,今天要再跟大家介紹三個常見的廣告陷阱喔!

公設示意圖

除了室內的建材外,公設也是考慮預售屋時的重點之一。有些社區規畫有「全齡化公設」(就是 0 – 99 歲都適用),包含:接待大廳、交誼廳、lounge bar、KTV、棋弈室、視聽室、多功能教室、閱覽室、媽媽教室、健身房、游泳池、中庭花園…非常豐富。由於公設無法用樣品屋來展示,因此只能提供示意圖和明細給買方參考,至於實際完工後的質感,買方就只能賭賭運氣了。為了評估建商的施工品質和設計質感,可以請建商提供過去完成過的建案公設實績的照片,或是挑幾個社區目前有釋出物件的社區親自去看一下。同一家建商蓋的公設風格和質感通常不會差太多,比較有參考依據。

(照片:「雙捷匯」公設實績圖)

(照片:「雙捷匯」公設實績圖)

「擁有」不等於「享受」—你有多久沒野餐了呢?

文 / House123 邱愛莉

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上個星期 228 連假,趁著好天氣,我和兩個好朋友一起到大湖公園野餐。微涼的風,暖暖的太陽,鋪上喜歡的野餐墊,擺上自製的三明治、莎拉、水果、柳橙汁、麵包、洋芋片…,好豐盛!我很喜歡大湖公園,在內湖住了將近 7 年,心情不好的時候總會來這邊走走,帶著早餐或是一杯咖啡,看看樹、看看湖、還有綠油油的草地,週末時還會遇上許多小孩在草地上玩飛盤、吹泡泡、和小狗玩,心情頓時明快許多。不過,來大湖公園野餐卻是第一次呢!從早上九點半,在樹蔭下邊吃邊聊天邊欣賞風景,竟也玩到下午一點,才心滿意足的收拾回家。

最近接觸很多建案,訴求公園、水岸、步道,這些樂活的機能的確讓房價增加不少分,然而,就像新大樓裡的公設一樣,其中有哪幾項又是你會使用的呢? (繼續閱讀…)

預售屋增值術 8:預售屋廣告破解(上)

文 / House123 邱愛莉

你有看過預售屋的廣告文宣嗎?有些造鎮計畫的建商,不僅做了精美的廣告DM,甚至還出了整本雜誌,介紹未來的榮景和舒適的生活圈。每當我閱讀這些廣告文案,常常都對這些優美的文字所創造出來的想像畫面所敬佩不已:

「漫步在山旁湖畔的小徑,看著湖中芒草莎草搖曳於沙洲中,時間彷彿凝止,空間彷彿從塵世轉移,環著湖慢慢走著,歲月幽幽,涼風徐徐,湖光醉人,忙碌的都會市民,壓力被舒緩了,焦躁被療癒了,煩惱被化開了…」

「站上雙北正核心的人生制高點,大台北無垠天際一覽無遺。淡水河系景觀、城市摩天建築、大屯山系層層相望,收攬信義 101、新光三越大樓北市雙地標,驚嘆於台北最美的水岸天際…」

厲害吧!看著這些文字,是不是很有畫面呢?更別說那些花了6百萬到上千萬搭起來的接待中心和樣品屋了!除非設計的質感不好(代銷要打屁股),不然,只要看了就一定會心動。

我列舉了幾個常見的廣告迷思,大家在看預售屋時一定要特別留意(有些新成屋也適用喔!)

接待中心不在基地上

這個很常見,尤其時基地還在整地或是已經動工,或是代銷不想花錢搭建接待中心,只想在附近租一個店面做接待時,接待中心就不會在基地上。有些接待中心離基地很遠,車程在5分鐘以上的也有;接待中心通常都在人來人往、機能成熟的馬路上,基地卻可能在巷弄間。雖然銷售小姐在介紹建案後都會帶客人去看基地,但是,除非距離很近,不然通常都是專車開車載客人過去看,路上邊聊天,感覺一下子就到了,讓客戶以為離接待中心很近。此外,就算是走路一小段就到,還是可能有陷阱喔!例如:如果接待中心在捷運站附近350公尺處,而基地距離接待中心還要再350公尺,雖然彼此距離都不遠,但將來從捷運站走到基地卻要700公尺,步行約需要8~10分鐘,雖然也不算太遠,但是跟350公尺走起來就是不一樣。

外觀示意與環境合成圖

有看過預售屋的「外觀示意圖」吧?不管建案的樓下是菜市場還是大馬路,建案的外觀示意圖旁邊一定是樹,不僅看不到鄰房,還有幾個型男靚女在街道上散步的樣子,偶而天空還有幾隻鳥。這好像已經成了業界的標準,大家看圖時要特別留意。

(照片:「冠德中研」外觀示意圖)

(照片:「冠德中研」外觀示意圖)

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不管房價高低,永遠都有被低估的房子

文 / House123 邱愛莉

(照片由 light03 創用 CC 授權)

(照片由 light03 創用 CC 授權)

我的先生在創投業,常常都要拜訪新創公司,評估他們的實力和股票的價值。有一天晚上,他一如往常地在書房裡上網,剛好看到房地產新聞。他轉過頭來問我:「現在房價這麼貴,到底還可不可以買?」

我想了一下,問他:「如果今天股市上萬點,你找不找得到被低估的股票?」

他說:「可以。」

我再問:「如果今天股市跌到五千點,還有沒有被高估的股票?」

他說:「當然有。」

我說:「那就對了。現在房價普遍高,就像股市點數上萬點。因為市場走多,大部份的股票股價都在高點,連一些不怎麼樣的公司股價都飆高,但是只要用心找,還是有可能找到股價被低估的股票。就像現在房價高,雖然大部分的房子都很貴,可是只要用心,還是有可能找到房價被低估的房子。」 (繼續閱讀…)

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