■ 愛莉的房產世界

談判心法有絕招!先讓屋主喜歡你吧!

文 / House123 邱愛莉

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看房子時,我喜歡多和仲介、屋主聊天,在聊天的過程中,了解屋主的背景。屋主為什麼要賣房子、缺不缺錢、個性如何、在哪裡工作、現在住哪裡、年紀幾歲、男生還是女生、有沒有小孩、小孩多大?…回想一下你上次看房子,這些你都問過了嗎?

如果要我幫「議價」寫眉批,我左右兩聯會是「做好功課」、「無欲則剛」,橫批則是「投緣很重要」。你有過這樣的經驗嗎?-你想要買一個東西,A 店賣的比較便宜,但業務很討人厭,B 店賣的稍微貴一點點,但是店員服務好,討人喜歡,最後你會選擇哪一家店買呢?B 店是吧?買賣房子也是類似的情境。其實,「議價」從來不是一個完全理性的過程,這其中參雜了許多感性的因素,而人,通常都是在「感性」層面先做了決定(先喜歡對方),之後才在「理性」層面幫自己的決定合理化,說服自己(例如:這價格也算勉強可以接受,我也沒有吃虧太多…)想一想每次買賣的經驗,是不是這樣呢? (繼續閱讀…)

勤勞的仲介比較可靠?小心仲介帶看陷阱!

文 / House123 邱愛莉

照片由  準建築人手札網站 Forgemind ArchiMedia 創用 CC 授權。

照片由 準建築人手札網站 Forgemind ArchiMedia 創用 CC 授權。

我們都喜歡誠懇的仲介,可是,小心!別因此掉了陷阱。有些「熱心」的仲介會在一天就幫買方安排看十幾間,然後把 C/P 值最高的會安排在最後一間。看了一天下來,覺得它最好,又覺得業務很熱心,就買它了。

我有一個好朋友買了現在自住的房子就是這樣決定的。現在回頭看,沒有覺得它特別好,而且住進去半年後就因為噪音等原因很想搬家,但那天看了一天下來,覺得它「相對」好,就這樣買單了。 (繼續閱讀…)

二工的房子可以買嗎?

文 / House123 邱愛莉

「愛莉,二工的房子可以買嗎?」

我常常被問到這個問題。這時我就會反問:「找的到沒做過二工的房子嗎?」

哈!真的,現在要找到完全沒二工的建案,還真是很難找。幾乎所有的社區都有二工。

「二工」是「二次施工」的縮寫。所有房子在開始蓋之前,都要申請「建築執照」(建照),在交屋前,還要申請「使用執照」(使照)。建商會提供當初申請建照時的規劃資料,並開放基地現場供政府單位勘驗,確認實際興建內容與建照規劃相同,才可核發使照。如果建商在建照的規劃外另有其他施工項目,但又怕會因此拿不到使照的話,就會在取得使照後進行「二工」。

為了增加銷售面積,或增加建案的賣相,幾乎每個案子都會有二工。例如:將一樓的機車停放空間改為迎賓大廳、改將機車停放空間移到地下室、將機房改為閱覽室、在屋突做健身房、將蓄水池改為游泳池、幫住戶陽台外推等…其實,二工回歸本質,都是在建商爭取可售的樓地板面積最大化的前提下,透過二工讓空間的使用效率更高。我在乎的是,二工的施作會不會影響結構安全?是不是有讓空間的使用效率更好?還有,會不會影響其他人的權益?例如:把不屬於社區空間的前庭圍起來,不讓附近居民使用,這種二工最容易被檢舉,而且幾乎一定拆。(如之前吵得沸沸揚揚的新板特區豪宅開放空間違建問題,就是這種情況。)

(圖片來源:MyGoNews)

(圖片來源:MyGoNews)

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預售屋增值術 9:預售屋廣告破解(下)

文 / House123 邱愛莉

繼上次我們介紹了五個常見的預售屋廣告迷思,今天要再跟大家介紹三個常見的廣告陷阱喔!

公設示意圖

除了室內的建材外,公設也是考慮預售屋時的重點之一。有些社區規畫有「全齡化公設」(就是 0 – 99 歲都適用),包含:接待大廳、交誼廳、lounge bar、KTV、棋弈室、視聽室、多功能教室、閱覽室、媽媽教室、健身房、游泳池、中庭花園…非常豐富。由於公設無法用樣品屋來展示,因此只能提供示意圖和明細給買方參考,至於實際完工後的質感,買方就只能賭賭運氣了。為了評估建商的施工品質和設計質感,可以請建商提供過去完成過的建案公設實績的照片,或是挑幾個社區目前有釋出物件的社區親自去看一下。同一家建商蓋的公設風格和質感通常不會差太多,比較有參考依據。

(照片:「雙捷匯」公設實績圖)

(照片:「雙捷匯」公設實績圖)

「擁有」不等於「享受」—你有多久沒野餐了呢?

文 / House123 邱愛莉

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上個星期 228 連假,趁著好天氣,我和兩個好朋友一起到大湖公園野餐。微涼的風,暖暖的太陽,鋪上喜歡的野餐墊,擺上自製的三明治、莎拉、水果、柳橙汁、麵包、洋芋片…,好豐盛!我很喜歡大湖公園,在內湖住了將近 7 年,心情不好的時候總會來這邊走走,帶著早餐或是一杯咖啡,看看樹、看看湖、還有綠油油的草地,週末時還會遇上許多小孩在草地上玩飛盤、吹泡泡、和小狗玩,心情頓時明快許多。不過,來大湖公園野餐卻是第一次呢!從早上九點半,在樹蔭下邊吃邊聊天邊欣賞風景,竟也玩到下午一點,才心滿意足的收拾回家。

最近接觸很多建案,訴求公園、水岸、步道,這些樂活的機能的確讓房價增加不少分,然而,就像新大樓裡的公設一樣,其中有哪幾項又是你會使用的呢? (繼續閱讀…)

預售屋增值術 8:預售屋廣告破解(上)

文 / House123 邱愛莉

你有看過預售屋的廣告文宣嗎?有些造鎮計畫的建商,不僅做了精美的廣告DM,甚至還出了整本雜誌,介紹未來的榮景和舒適的生活圈。每當我閱讀這些廣告文案,常常都對這些優美的文字所創造出來的想像畫面所敬佩不已:

「漫步在山旁湖畔的小徑,看著湖中芒草莎草搖曳於沙洲中,時間彷彿凝止,空間彷彿從塵世轉移,環著湖慢慢走著,歲月幽幽,涼風徐徐,湖光醉人,忙碌的都會市民,壓力被舒緩了,焦躁被療癒了,煩惱被化開了…」

「站上雙北正核心的人生制高點,大台北無垠天際一覽無遺。淡水河系景觀、城市摩天建築、大屯山系層層相望,收攬信義 101、新光三越大樓北市雙地標,驚嘆於台北最美的水岸天際…」

厲害吧!看著這些文字,是不是很有畫面呢?更別說那些花了6百萬到上千萬搭起來的接待中心和樣品屋了!除非設計的質感不好(代銷要打屁股),不然,只要看了就一定會心動。

我列舉了幾個常見的廣告迷思,大家在看預售屋時一定要特別留意(有些新成屋也適用喔!)

接待中心不在基地上

這個很常見,尤其時基地還在整地或是已經動工,或是代銷不想花錢搭建接待中心,只想在附近租一個店面做接待時,接待中心就不會在基地上。有些接待中心離基地很遠,車程在5分鐘以上的也有;接待中心通常都在人來人往、機能成熟的馬路上,基地卻可能在巷弄間。雖然銷售小姐在介紹建案後都會帶客人去看基地,但是,除非距離很近,不然通常都是專車開車載客人過去看,路上邊聊天,感覺一下子就到了,讓客戶以為離接待中心很近。此外,就算是走路一小段就到,還是可能有陷阱喔!例如:如果接待中心在捷運站附近350公尺處,而基地距離接待中心還要再350公尺,雖然彼此距離都不遠,但將來從捷運站走到基地卻要700公尺,步行約需要8~10分鐘,雖然也不算太遠,但是跟350公尺走起來就是不一樣。

外觀示意與環境合成圖

有看過預售屋的「外觀示意圖」吧?不管建案的樓下是菜市場還是大馬路,建案的外觀示意圖旁邊一定是樹,不僅看不到鄰房,還有幾個型男靚女在街道上散步的樣子,偶而天空還有幾隻鳥。這好像已經成了業界的標準,大家看圖時要特別留意。

(照片:「冠德中研」外觀示意圖)

(照片:「冠德中研」外觀示意圖)

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不管房價高低,永遠都有被低估的房子

文 / House123 邱愛莉

(照片由 light03 創用 CC 授權)

(照片由 light03 創用 CC 授權)

我的先生在創投業,常常都要拜訪新創公司,評估他們的實力和股票的價值。有一天晚上,他一如往常地在書房裡上網,剛好看到房地產新聞。他轉過頭來問我:「現在房價這麼貴,到底還可不可以買?」

我想了一下,問他:「如果今天股市上萬點,你找不找得到被低估的股票?」

他說:「可以。」

我再問:「如果今天股市跌到五千點,還有沒有被高估的股票?」

他說:「當然有。」

我說:「那就對了。現在房價普遍高,就像股市點數上萬點。因為市場走多,大部份的股票股價都在高點,連一些不怎麼樣的公司股價都飆高,但是只要用心找,還是有可能找到股價被低估的股票。就像現在房價高,雖然大部分的房子都很貴,可是只要用心,還是有可能找到房價被低估的房子。」 (繼續閱讀…)

房地產投資 vs 華爾街

文 / House123 邱愛莉

華爾街之狼

電影《華爾街之狼》

上周五去看了《華爾街之狼》,很精彩的電影,男主角演技精湛,雖然劇情之誇大幾次讓我快看不下去,不過還是一部值得一看的電影。由於身處在不動產行業,不免比較起房地產業和電影裡的華爾街。(以下文章有雷)

在電影裡,男主角靠著漂亮的話術,利用人性的貪婪與資訊不對稱,操縱投資人的行為。大部分的人都想以小搏大,不管是辛苦掙錢的藍領還是日進斗金的有錢人,都無法抗拒業務口中的「內線消息」和「翻倍」的投資報酬率。「一夕致富」似乎是我們的夢想(不然,我們在電視前大樂透對獎時想的是甚麼呢?)人性都想翻身,有錢人也不例外,很愛「賭一把」。而電影裡的華爾街業務也不是省油的燈,以傭金維生的他們,懂得利用人性中的貪婪讓投資人就算有賺錢,也會繼續連本帶利地買進另一支他們推薦的股票,「帳面上」投資人賺了錢,其實並沒有進到口袋裡,反而每一次交易都讓業務賺飽了傭金。

房地產投資的遊戲規則和電影裡的華爾街不盡相同,卻都反映出人性中的投機與貪婪。 (繼續閱讀…)

預售屋增值術 7:預售屋挑選與看屋重點(下)

文 / House123 邱愛莉

預售屋因為還沒蓋好,看屋時特別需要一些想像力,還需要更多細心與耐心。今天要跟大家分享給預售屋挑選的最後五個重點,看預售屋時一定要留意喔!

注意使用分區

看預售屋時和成屋一樣,要特別留意土地使用分區。除了台北市分的比較細,有住一、住二、住三、商一、商二、工二…等,其他縣市的土地使用分區則分為住宅區、商業區、工業區,其中再細分(例如:工業用地其實也可以區分為甲種、乙種、丁種等工業用地,一般常見用來蓋「工業住宅」的多為乙種工業用地,屬於都市計畫內之輕污染建築用地,可以用來做零售業或事務所,但不能做住宅使用)。

台北內湖五期

(照片:台北內湖五期重劃區)

工業住宅的預售屋價格雖然便宜,大約只有一般住宅區的 1/2 左右,但蓋好後脫手不易,且有接到政府罰款取締的風險,加上貸款不易(有些銀行不承做,有些銀行則最多只能到 5~7 成,且利息較高),不建議大家購買。而商業區雖然可規劃作住宅,但因為住辦混合,社區出入會比較複雜,如果你是純住家需求,則要多加考慮。如果你有公司登記的需求,通常商業住宅3F以下可以登記公司營業用(建築執照和使用執照上會註明,可以詢問建商),記得跟建商確認你買的戶別可作公司登記。

車位購買大有學問

坡道平面、坡道機械、昇降平面、昇降機械、機械循環式車位…哇!車位分成這麼多種類,到底什麼是什麼啊?其實一點也不難,以「坡道平面」為例,前面兩個字就是「車子如何進到停車場」,後面兩個字,指的是「你停的是什麼類型的車位」。所以,「坡道平面」就是:你開著車子透過坡道車道進入地下停車場,停到一個平面停車位。而「昇降機械」指的是:你開著車子進入一個升降電梯,連人帶車一起坐電梯進入地下停車場,再停到一個機械停車位(「昇降機械」也簡稱為「機械機械」,簡稱「機機」,呵!)而最後一個「機械循環式車位」就是俗稱的「停車塔」,要停車時只要按號碼,電梯就會下來,鐵捲門打開,你將車子停進去之後,人出來,鐵捲門會再度關閉,電梯輸送帶會將車子送到你的機械車位,取車時也只要按號碼,電梯輸送帶會將車子送出來。 (繼續閱讀…)

預售屋增值術 6:預售屋挑選與看屋重點(中)

文 / House123 邱愛莉

上一篇介紹了兩個預售屋的挑選與看屋重點,今天一口氣要再分享給大家六個重點喔!

動線是否實用

除了考慮坪數和格局外,就像中古屋一樣,生活起居的動線也要考量。看著格局圖或建商提供的「傢俱配置圖」(簡稱「傢配圖」),發揮一點想像力:想像你從廚房端菜走出來,走到餐廳,或者從每個房間出來上廁所,動線順不順?廚房的冰箱會放在哪個位置?(有些廚房放不下冰箱,會把冰箱放在餐廳而非廚房)一般來說,廚房的種類可以簡單分為一字型(料理台、水槽、瓦斯爐或電爐連成一直線,簡稱「三合一」)、雙一型(除了「三合一」的一字型外,後面還有空間可以做一排矮電器櫃,電器櫃上還可以另當一個置物或料理平台)、L型(電器櫃或料理平台和水槽、瓦斯爐或電爐成L型)或中島型(通常為開放式廚房,且室內坪數要夠大)。有實際下過廚的人應該會覺得一字型根本不夠用,至少要雙一型或L型。如果建商提供的指有一字型的「三合一」配備,後面至少要有空間可以在裝潢時自己做一排矮櫃,使用起來才方便。

此外,中古屋看屋時考量的風水瑕疵從預售屋的格局圖也看得出來喔!例如:開門見廁、浴廁居中、開門見灶…這些都可以從格局圖看出來。如果你看的預售屋有這樣的問題,除非你很明確可以透過「客變」或裝潢來改善,不然就不要考慮了。

(照片:「華山豐華」傢俱配置圖)

(照片:「華山豐華」傢俱配置圖)

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