■ 愛莉的房產世界

房地產投資 vs 華爾街

文 / House123 邱愛莉

華爾街之狼

電影《華爾街之狼》

上周五去看了《華爾街之狼》,很精彩的電影,男主角演技精湛,雖然劇情之誇大幾次讓我快看不下去,不過還是一部值得一看的電影。由於身處在不動產行業,不免比較起房地產業和電影裡的華爾街。(以下文章有雷)

在電影裡,男主角靠著漂亮的話術,利用人性的貪婪與資訊不對稱,操縱投資人的行為。大部分的人都想以小搏大,不管是辛苦掙錢的藍領還是日進斗金的有錢人,都無法抗拒業務口中的「內線消息」和「翻倍」的投資報酬率。「一夕致富」似乎是我們的夢想(不然,我們在電視前大樂透對獎時想的是甚麼呢?)人性都想翻身,有錢人也不例外,很愛「賭一把」。而電影裡的華爾街業務也不是省油的燈,以傭金維生的他們,懂得利用人性中的貪婪讓投資人就算有賺錢,也會繼續連本帶利地買進另一支他們推薦的股票,「帳面上」投資人賺了錢,其實並沒有進到口袋裡,反而每一次交易都讓業務賺飽了傭金。

房地產投資的遊戲規則和電影裡的華爾街不盡相同,卻都反映出人性中的投機與貪婪。 (繼續閱讀…)

預售屋增值術 7:預售屋挑選與看屋重點(下)

文 / House123 邱愛莉

預售屋因為還沒蓋好,看屋時特別需要一些想像力,還需要更多細心與耐心。今天要跟大家分享給預售屋挑選的最後五個重點,看預售屋時一定要留意喔!

注意使用分區

看預售屋時和成屋一樣,要特別留意土地使用分區。除了台北市分的比較細,有住一、住二、住三、商一、商二、工二…等,其他縣市的土地使用分區則分為住宅區、商業區、工業區,其中再細分(例如:工業用地其實也可以區分為甲種、乙種、丁種等工業用地,一般常見用來蓋「工業住宅」的多為乙種工業用地,屬於都市計畫內之輕污染建築用地,可以用來做零售業或事務所,但不能做住宅使用)。

台北內湖五期

(照片:台北內湖五期重劃區)

工業住宅的預售屋價格雖然便宜,大約只有一般住宅區的 1/2 左右,但蓋好後脫手不易,且有接到政府罰款取締的風險,加上貸款不易(有些銀行不承做,有些銀行則最多只能到 5~7 成,且利息較高),不建議大家購買。而商業區雖然可規劃作住宅,但因為住辦混合,社區出入會比較複雜,如果你是純住家需求,則要多加考慮。如果你有公司登記的需求,通常商業住宅3F以下可以登記公司營業用(建築執照和使用執照上會註明,可以詢問建商),記得跟建商確認你買的戶別可作公司登記。

車位購買大有學問

坡道平面、坡道機械、昇降平面、昇降機械、機械循環式車位…哇!車位分成這麼多種類,到底什麼是什麼啊?其實一點也不難,以「坡道平面」為例,前面兩個字就是「車子如何進到停車場」,後面兩個字,指的是「你停的是什麼類型的車位」。所以,「坡道平面」就是:你開著車子透過坡道車道進入地下停車場,停到一個平面停車位。而「昇降機械」指的是:你開著車子進入一個升降電梯,連人帶車一起坐電梯進入地下停車場,再停到一個機械停車位(「昇降機械」也簡稱為「機械機械」,簡稱「機機」,呵!)而最後一個「機械循環式車位」就是俗稱的「停車塔」,要停車時只要按號碼,電梯就會下來,鐵捲門打開,你將車子停進去之後,人出來,鐵捲門會再度關閉,電梯輸送帶會將車子送到你的機械車位,取車時也只要按號碼,電梯輸送帶會將車子送出來。 (繼續閱讀…)

預售屋增值術 6:預售屋挑選與看屋重點(中)

文 / House123 邱愛莉

上一篇介紹了兩個預售屋的挑選與看屋重點,今天一口氣要再分享給大家六個重點喔!

動線是否實用

除了考慮坪數和格局外,就像中古屋一樣,生活起居的動線也要考量。看著格局圖或建商提供的「傢俱配置圖」(簡稱「傢配圖」),發揮一點想像力:想像你從廚房端菜走出來,走到餐廳,或者從每個房間出來上廁所,動線順不順?廚房的冰箱會放在哪個位置?(有些廚房放不下冰箱,會把冰箱放在餐廳而非廚房)一般來說,廚房的種類可以簡單分為一字型(料理台、水槽、瓦斯爐或電爐連成一直線,簡稱「三合一」)、雙一型(除了「三合一」的一字型外,後面還有空間可以做一排矮電器櫃,電器櫃上還可以另當一個置物或料理平台)、L型(電器櫃或料理平台和水槽、瓦斯爐或電爐成L型)或中島型(通常為開放式廚房,且室內坪數要夠大)。有實際下過廚的人應該會覺得一字型根本不夠用,至少要雙一型或L型。如果建商提供的指有一字型的「三合一」配備,後面至少要有空間可以在裝潢時自己做一排矮櫃,使用起來才方便。

此外,中古屋看屋時考量的風水瑕疵從預售屋的格局圖也看得出來喔!例如:開門見廁、浴廁居中、開門見灶…這些都可以從格局圖看出來。如果你看的預售屋有這樣的問題,除非你很明確可以透過「客變」或裝潢來改善,不然就不要考慮了。

(照片:「華山豐華」傢俱配置圖)

(照片:「華山豐華」傢俱配置圖)

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預售屋增值術 5:預售屋挑選與看屋重點(上)

文 / House123 邱愛莉

由於預售屋不同於成屋,沒有實體的房子可以看,只有接待中心裡美美的樣品屋與美侖美奐的文宣廣告,到底我們要如何評估一個預售的建案呢?其實,預售屋的挑選有許多撇步,學會了這些招數,下次你到接待中心就不怕被銷售人員迷的團團轉囉!

基地位置、環境評估是否有增值性

預售屋買賣和成屋一樣,除了建物條件外,位置、環境也很重要。我建議一定要自己去一趟接待中心,實地了解建案規劃與環境。除了聽聽建商、代銷對於區域利多的分析,並回家 google 相關資訊外,也要從鄰房高度、鄰近空地規劃、棟距等現況,模擬蓋好後的通風、採光條件,從中挑選一間採光、通風條件好的戶別。

我曾經看過一個建案,建商貼心地把每一戶的鄰房高度和棟距標示的清清楚楚,方便買方挑選戶別時可以參考。由於房子動輒百萬、千萬,我的建議是,就算建商和代銷沒有準備這樣的資料,也一定要自己親自走訪一次基地,並把這樣的關係圖畫出來,確認一下這樣的棟距是你可以接受的(你真的知道 6 米到底是多寬的棟距嗎?旁邊的鄰房有多高?街廓如何?何不到基地現場體驗一下?)並跟銷售人員再次確認。

(照片:「雙捷滙」基地圖)

(照片:「雙捷滙」基地圖)

有些銷售中心會準備空拍圖,讓買方參考每一個方位看出去的視野。不過,別忘了,空拍圖是從上面看下來的,而你從你買的房子看出去是平視的,視野當然不一樣。空拍圖裡看到綠油油的山林景觀,不代表你家看出來也是這樣,還是要實地走訪一下基地,觀察鄰房高度和視野。

格局與坪數規劃是否好脫手

購買預售屋時由於沒有實體房屋可以看,就算有樣品屋,樣品屋的格局也未必與實際交屋的格局相同, (繼續閱讀…)

預售屋增值術 4:購買預售屋的關鍵

文 / House123 邱愛莉

預售屋缺少了成屋眼見為憑的優勢,使得建案評估更加困難。不管你買預售屋是為了投資還是自住,為了避免花了大錢卻買到不喜歡的房子,有幾個購買的關鍵你一定要牢牢記住:

用現在 (或低於)新成屋的行情,買 2 ~ 3年後的新屋

預售屋之所以迷人之處在於:預售屋工程大多需要 2 ~ 3 年,如果能以鄰近的新成屋行情或甚至更低的價格買到預售屋,2 ~ 3 年後蓋好交屋時,等於你是用 2 ~ 3 年前的行情買到一間新成屋。就算這 2 ~ 3 年的房價沒有漲,當時的新成屋也變成屋齡2 ~ 3 年的中古屋了,在價格一樣的情況下,如其他條件不變,你的房子(屋齡 0)會比其他房子(屋齡 2 ~ 3 年以上)好賣,因此具有保值或增值空間。

不過,值得注意的是,有些建商和代銷在銷售預售屋時,是用 2 ~ 3 年後的預估行情在賣,不僅開價高,連底價都比周圍的新成屋高。例如:附近的新成屋行情一坪 40 萬,預售屋成交價格設定要 48 萬(高出 20%)。銷售小姐說,等 2 年後蓋好,隨著交通建設、商場陸續到位,絕對有這樣的價值。這就可愛了!我相信隨著交通和機能到位,這裡可能有這樣的價值,但是,如果是這樣,那我就那時候再來買就好了嘛!幹嘛現在就用 2 年後的行情來買呢?不僅要提早付錢,還有風險(如果 2 年後的新成屋沒有 48 萬的行情怎麼辦?)對嗎?所以,在看預售屋時,雖然銷售人員會一股腦地把區域的所有建設利多都告訴你,回家之後一定還是要做功課,查查 google,看看這些建設預定完成的時間表(你可能會發現,有些建設甚至連預算都還沒通過呢,遑論完成時間),還要查查附近的實價登錄行情,這樣在議價時心裡才有一個底。

  • (照片:台中七期重劃區。wikipedia)

    (照片:台中七期重劃區。wikipedia)

建案挑選非常重要

由於預售屋在購買時還沒有蓋好,甚至可能都還沒有開工,到底要怎麼挑選、評估才能買到有增值空間的物件?除了建案所在位置的環境評估外,建案的格局、公設規劃、外觀設計、建商評價等,都是挑選建案時必須注意的。

各期現金流準備

購買預售屋除了有機會用現在 (或低於)新成屋的行情,買到 2 ~ 3 年後的新屋外,還有一個大優點, (繼續閱讀…)

預售屋增值術 3:預售屋交易安全

文 / House123 邱愛莉

前幾天看到一則新聞,台中有家建商在交屋前捲款潛逃,把住戶的錢全 A 走了,公司員工人去樓空,更糟糕的是,建商和買方交易並沒有簽訂履約保證, 28 戶受害屋主,錢賠了,房子恐怕也拿不到產權…

許多對預售屋有興趣的人最常問的問題之一就是:「買預售屋會不會有風險?如果建商倒了或跑掉怎麼辦?」的確,買預售屋時每一戶的房地產權尚未出來,沒有權狀、謄本,也無法進行過戶,買方擁有的只有一本與建商的合約,如果款項繳了建商卻無法如期交屋怎麼辦?在過去的法規較不嚴謹的情況下,買賣預售屋相關的爭議層出不窮,許多預售屋打著低自備款的招牌,結果蓋到一半建商倒了,房子變成所謂的「爛尾樓」,買方求助無門。後來隨著法規的修訂,包含履保、預售屋買賣定型化契約內容的規範,使得買賣預售屋保障更為周全。

(照片由 Julian Partridge 創用 CC 授權)

(照片由 Julian Partridge 創用 CC 授權)

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預售屋增值術 2:購買預售屋的風險

文 / House123 邱愛莉

最近這幾年房價高漲,預售屋價格也屢創新高。雖然預售屋有分期付款、增值潛力等優點,不過,購買預售屋也有風險,而且風險還不小。除了建商蓋的不好,交屋後賣相差之外,如果買的價格太高,2 ~ 3 年蓋好後沒漲反跌。因為預售屋沒有即時上傳實價登錄,所以同一個建案成交單價可能差到 20% 都有可能,等發現自己買貴時已經太遲了。

(照片由 Jack L. 創用 CC 授權)

(照片由 Jack L. 創用 CC 授權)

此外,預售屋雖然可以分期付款,不過如果收到帳單後無法如期繳納,可就麻煩了。通常預售屋的合約中都會規定違約的條款,如果收到帳單後經過催繳仍然沒有繳納,建商可以主張買方違約,而自動解約並沒收已繳款項。依照內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定,最多可以沒收「成交總價」的 15%,也就是總價 1000 萬的話,可以沒收 150 萬,有多的才退還給你。如買方繳交的定金與工程款不到 15%,就以已交金額為上限,而且合約解除,房子跟土地又是建商的了,是不是很傷呢? (繼續閱讀…)

自由與法治-我看都更與老屋健檢

文 / House123 邱愛莉

我在上個月的一篇文章:「台灣房價會因為『人口紅利』崩盤嗎?-從『需求』、『供給』和『資金』看台灣房價」提到台灣屋齡老化的問題。依照 2012 年內政部營建署統計,全台灣屋齡 30 年以上有 319 萬間,佔了全台灣 812 萬戶房子中將近 40%。而其中,台北市更佔了 50% 以上。以一般銀行認定 RC 結構的建築物壽命 50 年為標準,這些房子最慢到 20 年後,就達到 50 年的屋齡。雖然 50 年以上屋齡的房子並非不堪使用,但如外牆有滲漏水現象,如又加上氯離子含量偏高,就很難延長房子的使用年限。

(照片由 Parkerkuo 創用 CC 授權)

(照片由 Parkerkuo 創用 CC 授權)

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預售屋增值術 1:購買預售屋的優點

文 / House123 邱愛莉

「愛莉,我最近去看了一間預售屋,它開價一坪 30 萬,因為實價登錄上都只有新成屋和中古屋的價格,我要如何判斷預售屋的行情呢?」

「愛莉,我最近看到一個預售屋廣告,它標榜『工程零付款』,請問這是什麼意思?」

「愛莉,我本來買了一間預售屋,不過最近因為家人要外派到國外,所以想把它賣掉。我委託了很多家仲介,但是反應都好冷清,因為仲介說還沒有房子可以看,所以很難賣。我該怎麼辦?」

自從我開始研究預售屋以來,常常收到許多好友對於買賣預售屋的疑問,有些朋友甚至對中古屋的買賣很有經驗,但遇到預售屋就沒轍了。這是因為預售屋和成屋可說是兩種不同的產品。雖然預售屋終究會蓋好成為成屋,但是,在看屋時,甚至在交屋前如果要轉手,幾乎都沒有真實的房子可以看,也使得預售屋的買與賣都比成屋更需要敏銳的眼光與技巧。

(照片由 lavie_coffee 創用 CC 授權)

(照片由 lavie_coffee 創用 CC 授權)

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看完預售屋模型屋,別忘了比對周圍環境!

文 / House123 邱愛莉

 

預售屋4

有去看過預售屋的朋友,一定都看過模型屋吧!在模型屋面前,頓時就變成小人國的大巨人,傲視案件的周圍區域環境。每次看模型屋都覺得很有趣,只要一樓是店面,模型屋上面放的店面示意圖永遠是放 LV、Gucci、PRADA…(不信?下次看模型時記得留意一下!) 而且,社區樓下總是充滿綠意,如果有水溝,瞬間就會變成小溪…

其實從接待中心離開之後,最好實際去看一下週邊環境的真實性。模型屋通常會美化了整體環境,週邊的建築物也不會呈現出來,光看模型屋你就會覺得自己這一棟高人一等,殊不知也許隔壁棟其實有 20 層樓高,直接遮住你的採光面。注意一下到底鄰房的高度跟自己買的這一棟距離有多少米,是很重要的喔 !

除了看周邊實際狀況之外,如果鄰近有空地也記得詢問一下銷售小姐,除了公園和學校預定地可以說是「永久棟距」外,記得瞭解一下它是否已有興建計畫?預計蓋多高?以免未來房子蓋好之後,你發現本來買的採光面又要蓋一棟比你更高的,可就得不償失!

 

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