House123 專欄文章

朋友找我當房子的登記人,我該注意什麼?

文 / House123 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

讀者來函:「有朋友找我當房子的登記人,請問我該注意什麼?如果我答應他了,之後我要買房子,是不是就沒有青年首購的優惠了?」

隨著央行對於二屋貸款的限制(在二屋限貸的區域,名下已有一間房子且尚有房貸的屋主,如要買第二間房子,貸款成數最高只有六成,利息 2% 以上,並取消寬限期 ),坊間有越來越多購屋需求的人尋求與親友合資、借名登記。如果你有借名登記的意願,應該注意哪些事項,才不會影響自己的權益呢?

首先,不管是合資或借名登記,首要條件是:對方一定要是自己非常信任的人。雖然後面我們會提到相關的合約和保障,但是,這些畢竟都只是遇到糾紛處理時需要的資料,最重要的,還是彼此的信任:他信任你不會轉售這間房子,你信任他會好好支付貸款和相關稅費。如果沒有「信任」基礎,不管再多的合約或保障,也不要貿然合作,畢竟日後倘若遇到糾紛,耗費的時間、金錢與心力難以估計。

有了「信任」這個前提後,接下來我們才來看其他的保障。我將相關的細節與常見的問題條列如下: (繼續閱讀…)

漏水屋,到底要由原屋主修繕比較好,還是屋主折價給我自己修比較好?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

上周末颱風剛過境,大雨過後看屋原形畢露,有沒有漏水、滲水,摸摸牆壁就知道。我常苦笑說,夏天最忙的師傅除了冷氣師傅外,就是抓漏的師傅了。看屋的時候如果發現有漏水,通常有兩種處理方式:一種是由原屋主修繕後交屋,另一種則是由屋主在售價上做折讓,直接以現況交屋,由新屋主自行處理。到底哪一種方式比較好呢?

這個問題必須視滲漏水的情況和水源來決定。通常如看屋時有發現滲漏水,且面積不小,我會請專業的漏水師傅陪我覆看房子,判斷修繕的程序和價格。我認識的師傅不僅施工專業,價格實在,而且提供 3 年保固。只要是修繕上不會太麻煩的,通常我傾向屋主直接在售價上作折讓,由我請師傅處理,施工品質我比較放心。當然,折讓的價格一定要比漏水師傅的報價高囉!(所以漏水師傅的報價不須要跟屋主或仲介透露喔!)如果原屋主堅持要自己修繕後交屋,請他至少要提供1 年的漏水保固 (如果能2年以上更好,因為就算沒有處理牆心和內層防水,只塗表面防水漆,還是有可能撐過一年的保固期)

不過,如果漏水的水源不是外牆雨水,而是樓上鄰居漏下來的,甚至是公寓共用的水塔造成滲漏水,那麼,就算屋主願意折價,我也會要求屋主或仲介要負責跟鄰居溝通,協助處理。 (繼續閱讀…)

蝦米?! 權狀 20 坪,居然還是被認定為「套房」?

文 / House123 邱愛莉

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銀行對於「套房」的貸款通常比較嚴格,有些銀行的套房貸款成數只能到六成,有些銀行甚至不承做。不過,到底幾坪以下的房子算是「套房」呢?

每一間銀行對於「套房」的認定條件都不太一樣,有些銀行依「建物」的「權狀坪數」來決定(不含車位坪數),有些銀行則以「室內面積」來決定(「主建物」和「附屬建物」的坪數總和,不含車位和公設坪數)。例如:遠東銀行規定「建物」的「權狀坪數」大於 16 坪就不算套房,在鑑價沒問題的前提下,可以跟一般住宅一樣承做貸款 8 成,而永豐銀行則規定「室內面積」必須大於 15 坪,否則就得往上呈報到總行,至於是否承做、條件如何,則由總行審核裁定。這兩個條件相比,以第二個條件比較嚴苛。由於電梯大樓的公設比較高,如以 30% 的公設比來看,「主建物」和「附屬建物」的坪數總和要大於15 坪,則表示「建物」的「權狀坪數」必須大於 21.43 坪。在高房價的年代,許多建商將權狀 20 坪的房子規劃為小兩房,沒想到扣掉公設後,在銀行的認定裡卻仍是套房,使得買方貸款的選擇受到限制。

如果你對於小坪數的住宅有興趣,建議在議價前請仲介或建商協助詢問幾家貸款的銀行,如對貸款成數有疑慮,不妨將貸款成數的要求註明在斡旋書和買賣合約上做為但書,避免因為貸款成數不足必須補足現金而有資金缺口的問題,甚至造成違約的風險喔!

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,「買一間會增值的房子」作者 。)

 

商業用地蓋住宅?你買的是辦公室還是住家?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

讀者來信:「愛莉妳好,妳的書中有提到房子要注意土地使用分區的問題,近日看了一間房子,交通與生活機能都算不錯,但土地分區是商業區,謄本用途是辦公室,這樣的房子在購買時有什麼要考慮的地方嗎?」

最近台北市工業用地的住宅風聲鶴唳,不過,大家沒注意到的是,除了工業用地有工業住宅的問題,連商業用地也可能有違規使用的疑慮。

商業用地的房子有可能全部規劃為辦公室,也可能部份規畫為辦公室、部分規劃為住宅。如果基地大,建物分為多棟,則可能將辦公室和住家規劃不同棟別,方便銷售和日後管理。如果沒有分棟,則有可能中低樓層以下規劃辦公室使用,中高樓層以上規劃為住家。一般來說,住家的單價會比辦公室高至少10%-20%,在稅賦上,住家也比辦公室來的優惠,在購買時一定要看清楚。

那如果想買的房子是商業用地,要如何確定它是規劃為住家還是辦公室呢?如果已經是成屋,可以調閱謄本,如果建物謄本寫的是「辦公室」或「事務所」,那就只能當辦公室使用,如買來之後改為住家格局,當成住家使用,就是違反使用用途,有可能被取締。如果是預售屋,則可以跟建商或代銷要求看建照上每一戶的建物用途規畫,就可以知道每一戶的規劃是辦公室還是住家。

不過,台灣很多住商混合的大樓或華廈其實都有違規使用的情形,有些精華地段商業用地的小坪數建案,甚至因為挑高 3 米 6 甚至 4 米 2、4 米 5 而創下每坪單價新高。購買這樣的房子,除了承擔可能被取締的風險外,最好詢問仲介和管理員同一棟裡當住家和辦公室使用的比例有多少,畢竟辦公室的出入比住家複雜一點,在社區管理上要特別注意。

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,「買一間會增值的房子」作者 。)

 

找自己熟悉的仲介去議價,真的比較好嗎?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

讀者來信:「愛莉妳好,最近開始比較積極在看房子,也認識了幾位比較認真、投緣的仲介。如果我看到有興趣的物件,但是熟識的仲介沒有賣,我可以請他去接觸屋主,幫我談嗎?」

人與人之間的信任建立不易,所以許多買方習慣跟特定幾個仲介持續看房。當你遇到有興趣的物件,到底應該跟屋主現在委託的仲介直接談,還是透過熟識的仲介去開發屋主、幫你議價比較好呢?

要回答這個問題,有以下幾個情況需要釐清:

1. 屋主原來委託的仲介是不是專任約?你已經有跟他委託的仲介去看過房子了嗎?
屋主委託仲介幫他賣房子,可以分成「一般約」和「專任約」。前者指的是屋主可以委託一家以上的仲介銷售,也可以自己賣;後者指的是屋主只能委託一家特定的仲介,不僅在委託期間不能自己銷售,在委託期間結束後的特定時間內(例如:3個月)也不可以跟仲介曾經帶看過的買方或配偶、二等親內的家人成交,否則仍要付仲介費。所以,找自己熟悉的仲介,去談他本來沒有接的物件前,一定要先弄清楚屋主跟原來委託的仲介是不是專任約,而且最好是在還沒看屋之前,就請你的仲介去接觸他。

2. 屋主跟原來委託的仲介關係如何?屋主對簽其他仲介委託的態度如何?
有些屋主會委託他熟識的仲介幫他銷售房子,對於陌生的仲介則態度強硬。如果你遇到的是這樣的屋主,建議你直接透過屋主目前委託的仲介直接看屋、議價就好。

3. 你對於這間房子有些疑問,但屋主委託的仲介不肯誠實回答你?
我曾經看過一間公寓,仲介回答屋主售屋的動機很奇怪,屋內全新裝潢,但非常粗糙,重點是外柱的裂縫讓我心生疑慮,看屋後我跟我熟識的區域仲介打聽,才知道這一批房子的氯離子含量過高,是不折不扣的海砂屋。這間房子由於價格便宜,1個月內就成交了,不知道後來的買方對於海砂屋是不是知情呢!

就我的經驗,除非是上述的第三種情形,否則我通常會直接透過屋主目前委託的仲介看屋、議價,而不是繞一圈請自己熟識的仲介幫忙。畢竟,我熟識的仲介是跟「我」有交情,而不是跟「屋主」有交情,而議價時,為了取信屋主,說服屋主降價,仰賴的往往是後者不是嗎?

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,「買一間會增值的房子」作者 。)

貨比三家不吃虧,房貸記得多詢幾家

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

我們都知道「貨比三家不吃虧」的道理,只要夠勤勞,多比較,就能找到最划算的交易。房子由於個體性太強,即便是同一個建案,只要樓層、格局、坪數、面向略有不同,就很難統一比價。不過,買房時倒是有一個服務很值得多比較幾間,那就是「貸款」。

上過購屋錦囊的同學都知道,我們分享給學員的銀行貸款窗口高達 50 幾個,其實每一個時期,貸款條件好的大概就是那幾家,那為什麼要給到這麼多家呢?

首先,每一家銀行偏好的族群不同,有些銀行特別喜歡在外商公司上班的客戶,有些銀行則喜歡台灣百大公司員工;有些銀行特別喜歡公教人員,有些銀行則對任職的公司沒有特別要求,只要能先存個 100 萬、200 萬開立 VIP 帳戶,後續貸款條件就一切好談。由於每個人的情況情況不同,透過詢價可以得知每家銀行偏好的貸款對象類型,幫助爭取到最好的貸款條件。

除了偏好族群不同外,每一家銀行不同時期的利率、成數、寬限期條件也不同。有時候 A 銀行缺業績,條件給的很寬鬆,在房市冷的時候,由於買賣件業績少,還積極的爭取客戶轉貸或增貸。當業績衝刺得差不多了,總行可能開始限縮貸款,條件又給的不好了。如果你只詢少數幾家,剛好碰到這幾家業績比較保守的時候,就很難爭取到好的條件。

此外,和房貸條件息息相關的除了「人的條件」外,還有「房子的條件」,也就是房子的「估價」。當估價估不高,就算個人條件再好,也很難爭取到高成數。一般來說,不管銀行的估價是由內部的鑑價人員來做,還是委託第三方的估價師來做,估價除了受屋齡、附近成交行情等客觀因素影響外,還會受屋況、周圍環境、價值判斷等主觀因素所影響。不同銀行針對同一間物件的估價,可能落差 10% 以上,多詢幾家比較容易比較出優惠的貸款方案。

總歸來說,如果你有貸款的需求,當務之急就是確保自己的債信條件沒有瑕疵,收入支出比符合安全範圍內,再來就是多詢幾家。口頭諮詢除了時間成本外,完全沒有其他風險,等到整合了多家銀行的資訊,再從中選擇 1-2 家實際填寫貸款申請書,不僅不用擔心聯徵留下太多查詢的記錄,還可以比較出最適合自己的優惠貸款方案,何樂而不為呢?

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,「買一間會增值的房子」作者 。)

小宅當道!買小宅的注意事項

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

台北市土地嚴重供需失調,加上都市更新的門檻越堆越高,台北市中心已經連 200 坪小面積的土地都一地難求。目前台北市待售的預售與新成屋建案約有 200 個,其中基地面積不到 200 坪的就有 81 個建案,等於是每 100 個建案就有超過 40 個建案屬於小型基地。加上房價高漲,首購族和置產族因總價考量,買的坪數越來越小,也使得都會區的小宅當道!

買小宅有許多注意事項,舉凡貸款、空間利用、社區素質等,都有它的眉角,我列舉幾點供大家參考:

.貸款成數

許多銀行不承做套房,或是給的貸款成數很低、利息很高。不過,關於「套房」的定義,可就依銀行而異了。有些銀行規定,建物權狀坪數(不含車位)小於 15 坪以下就算套房,有的銀行則是看「主建物」和「附屬建物」坪數總和,如果小於 12 坪以下,即符合套房的條件。所以,如果有一間房子,權狀 16.2 坪,公設 35%,相當於「主建物」和「附屬建物」坪數總計為 10.53 坪(16.2 坪 x 65%)。在 A 銀行可能屬於套房,不能貸款,在 B 銀行則和一般住宅一樣,首購有機會貸款到 8 成。因此,如你想要買的房子坪數不大,在確定簽約之前,最好先多詢問幾家銀行,避免發生不能貸款的窘境。

.公設比、室內面積和室內裝修法規 (繼續閱讀…)

這間買先生的名字,下一間買太太的…小心無法申請「重購退稅」!

文 / House123 邱愛莉

(dd)

(照片由 livekn 創用 CC 授權)

小倆口買房子,要買誰的名字,有時也是一門學問。有的先生為了「家庭和諧」,第一間房子先買太太的名字,等以後要換屋,再買自己的名字。也有的太太,為了表示「識大體」,剛新婚,總不好跟夫家要求第一間就登記自己名下,但到了第二間,為了「以示公平」便希望改買她的名字。不過,兩間房子各買不同人的名字,乍看之下很公平,輪流嘛!可是,稅的部分可就吃虧囉!尤其是自住的房子,可能因此少了「重購退稅」的優惠!怎麼說呢?

「退購退稅」是政府為了鼓勵自住族換屋所提供的稅賦優惠,包含「財產交易所得稅」和「土地增值稅」,只要符合自住、以小換大(新買的房子總價比出售的房子還要高),不管是先買後賣,還是先賣後買,只要兩者時間差距在兩年內,都可以申請退稅。(相關條件可看這裡

由於「重購退稅」包含了「財產交易所得稅」和「土地增值稅」。前者由於夫妻是一起申報,所以不管買進和出售的是先生還是太太的名字,只要符合條件,都可以申請退稅;可是,針對「土地增值稅」,可就必須是同一個人的名字了!也就是說,如果本來的房子是太太的名字,換屋時改買先生的名字,即使符合自住、以小換大、新房子持有自用滿五年以上等規定,還是不能申請「土地增值稅」退稅。

看到這裡,腦筋動得快的你可能想問:「可是現在央行限制二屋貸款,如果買屋的區域是央行管制的區域,除非先將舊屋賣掉,不然,在房貸還沒還完的情況下,用同一個人的名字要再買進新屋,不是很難貸款嗎?不僅成數最高只有6成,利息也比較高,怎麼辦?」 (繼續閱讀…)

預售屋蓋好了,卻沒有想像中漂亮!除了建材,基地大小也很重要!

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

這幾年我常有一種經驗:某建案預售時到接待中心參觀,看到模型、樣品屋、flash 的外觀示意圖,覺得很漂亮,有點心動;幾年後等房子蓋好,再經過時,發現原來這是之前預售時曾經參觀過的建案,當下心裡 murmur:「原來蓋起來是這樣啊!感覺還好啊,還好當時沒買!」當然,有時也會遇到一些房子蓋起來比當初預售想像得更漂亮,蓋得很有質感。仔細比較這兩種建案的差異,除了建材之外,原來基地大小也影響社區質感甚大,怎麼說呢?

由於都會區的土地越來越難求,尤其是市中心,預售屋和新成屋的基地面積有越來越小的趨勢。以台北市大安區、信義區、中正區、中山區為例,在目前約六十幾個銷售中的建案裡,基地面積小於 100 坪的高達 1/3,如果把基地面積 100-200 坪的也計算進去,則超過半數都是小基地建案,最小的甚至只有 40 幾坪,相當於一棟雙拼公寓的基地(甚至更小)重新打掉蓋房子。注意喔!這是基地面積,在建蔽率與基地退縮等限制下,每層樓地板的面積會更小,當權狀 20 餘坪的住宅也只能做到一層一戶時,七層樓的建案只有七戶,基本上就是屋齡較新的電梯華廈。

有的人喜歡戶數單純,可是戶數越少,分攤的管理費就越高。我有朋友住的大樓不到 30 戶,不僅管理費高,光大樓的共用電費,每一戶每個月要分攤的金額就接近一千元。因為基地小,雖然社區沒有甚麼公設,但在分攤逃生梯、梯廳的面積後,公設比仍高達 35%,如果不是位在精華地段,且是小坪數、低總價的新房子,真的會覺得很心痛。

當基地小,與鄰房很近(且大多都是中古公寓),甚至巷弄也不大,通常較難塑造建案的質感。反觀,如果是大基地建案,規劃中小坪數產品,社區雖然氣派,戶數卻可能太高,這時就考驗社區管理以及住戶的素質了。

下次看預售屋,不妨留意基地面積大小,等房子蓋好後再對照一下蓋好後的樣子,就不難理解為什麼基地大小影響社區質感這麼大了。

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,「買一間會增值的房子」作者 。)

 

 

房地合一,到底「新制」還是「舊制」比較划算?

文 / House123 邱愛莉

「房地合一」終於底定,並於上周(6月5日)迅速三讀通過。上個周末,收到代書整理的稅制圖覺得很簡單易懂,提供給大家參考:

(Source:金門代書)

(Source:金門代書)

對於想買房或賣房的人來說,最好奇的應該是:「到底舊制比較划算還是新制呢?」常有仲介說:「新制上路後,要繳的稅變多,最好在年底前買房子才划算」是真的嗎?為了回答這個問題,我針對不同的房屋類型與特性,試算了幾種情況,歸納出以下幾個心得:

一般的華廈或大樓:

舊制之下,由於房地未合一,所得稅僅針對房子的部分計算,所以獲利必須先乘以「房地比」(房屋評定現值佔房地評定現值總和的比例),再乘以「個人稅率」,才是所需要繳的稅額。都會地區的「房地比」通常不高,所以繳的所得稅一向不高,賣屋主要的稅務壓力主要是土增稅,而非所得稅。不過,房地合一之後,雖然無法藉由「房地比」來降低所得稅額,卻有一個金額可以從獲利中先扣除再計算稅額:「土地漲價數額」。「土地漲價數額」是土增稅的「稅基」,如果「優惠住宅稅率」下,土增稅要繳 10 萬,就表示獲利可以扣除 100萬(因為土增稅的「優惠住宅稅率」是 10%)對於降低所得稅也有非常大的影響。

對於一般的華廈或大樓,如果是自住且滿 6 年,因為有「土地漲價數額」可以從獲利中扣除,加上有 400 萬的免稅額,超過 400 萬的部分也才課 10%,所以,雖然「房地合一」後不像舊制一樣可以藉由乘以「房地比」來降低稅額,但如獲利扣掉土地漲價數額在 400 萬內,完全免稅,就算超過 400 萬,試算結果仍顯示新制繳的稅比較少。

如果不符合自住滿 6 年的約定,則依持有時間決定稅率為 45%(1 年內)、35%(1-2 年)、 20%(2 年以上)或 15%(10 年以上)。如持有 2 年以內,因舊制有搭配「奢侈稅」,有二屋以上者,2 年內出售需以出售價格被課總價的 10%-15%,而新制是依所得課稅,稅率雖高,但比舊制好,如果平盤賣出,也沒有奢侈稅的逞罰性高稅額。 (繼續閱讀…)

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