安居自住

議價是「籌碼分析」,你應該先做完這些功課….

文 / House123 邱愛莉
(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

「議價」這門學問,說「藝術」也很「藝術」,要說「科學」也很「科學」。為什麼說是「藝術」呢?因為房子百百種,屋主也百百種,每個屋主售屋的動機不盡相同,口袋深淺自然也不同,當屋主委託多家仲介時,屋主是不是剛好和你委託議價的仲介「對盤」,這也得碰碰運氣。不過,所幸「議價」其實就是「談判」,情報的蒐集與基本功課非常重要。以下這些都是「總價」的價格,我們該如何取得這些答案呢?
 
A. 屋主期望價格

看房子時,通常我們會詢問仲介「屋主的底價是多少」,不管仲介回答你的答案是對是錯,請記得:「屋主所謂的『底價』其實就是他期望出售的『目標價』」怎麼說呢?

試想:今天你是屋主,你想要賣一間房子。你委託仲介幫你賣,仲介問你,你底價要寫多少。如果你今天想賣的價格是 1000 萬,但其實只要 950 萬你就可以接受,你會回答 1000 萬還是 950 萬?如果你非常急著想趕快賣掉,你可能回答 950 萬,甚至會補一句:「只要差距不太大,還可以談」不過,大部分的屋主在售屋初期,對自己的房子通常比較有信心,大部分會回答 1000 萬,而不是「真實的底價」 950 萬囉!

除了「底價」之外,「開價」也反映了屋主的心態。「開價」越高的通常表示屋主的心態越高,所以當屋主的「開價」忽然巨幅下修時,通常也表示他的「底價」(屋主期望的價格)也下修囉!

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「年齡」也會影響房貸?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

最近房價有感修正,有些長輩朋友想趁機在喜歡的地段置產,卻發現房貸申請不易。有些是因為退休後沒有穩定收入來源導致貸款困難,不過,更多的人是因為「年齡」的因素,使得自己不得不買孩子的名字(但仍有「贈與稅」的部分需要評估),或是請孩子當自己的「連帶保證人」。為什麼「年齡」對於房貸申請這麼重要呢?

房貸的評估,與「人」和「房子」的條件習習相關。「人」的部分,不外乎「貸款人」和「保證人」的償債能力,舉凡收入、財力、年紀、信用等,都是銀行評估的重點。試想,如果貸款申請人今年已經 60 歲,在沒有其他保證人的情況下,銀行願意提供幾年的房貸給他呢?30 年?不可能!20 年?也不太可能!10 年?有機會。不過,貸款年限越少,表示每月的房貸負擔越大,銀行會評量貸款人的收入和財力條件,評估是否願意承作,或降低貸款的成數以規避風險。

看到這裡,眼尖的你是不是也聯想到:那「房子」的「年齡」呢? (繼續閱讀…)

過戶房子但不移轉房貸?規劃之前你該了解的是….

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

讀者來函:「我爸爸名下有一間房子,目前有房貸,他想把房子過戶給我,請問可以贈與房子給我,但房貸還在爸爸名下嗎?」

許多人通常有這樣的疑問:過戶房子時,是否一定會移轉房貸?其實這不是必然的,不然,一般的房地產交易中,代書和履約保證的角色就不會那麼重要了!基本上,爸爸可以把房子過戶到小孩的名下,但房貸維持是爸爸名字(「所有權人」是小孩,而「債務人」維持是爸爸)。

你可能好奇:銀行ok嗎?基本上,只要正常繳款,ㄧ定的年限後(通常是一年)銀行通常不會去回查的,但即使如此,如果房貸沒有如期繳錢,當然債務人會被通知,然後銀行也會發現房子被爸爸過戶給孩子,此時銀行會要求更換債務人,或要求小孩當爸爸債務的連帶保證人。此外,由於銀行的抵押權存在,只要沒塗銷,且債務仍存在,銀行一定能夠執行拍賣,不管原所有權人過戶給誰,過戶幾次,都一樣。差別是:如果被拍賣了,還清欠銀行錢之後如果還有剩,法院會發還給房子的所有權人。 (繼續閱讀…)

關於預售屋,我們要怎麼知道屋主是要賺錢還是要賠錢?

文 / House123 邱愛莉

(照片由 recreahq 創用 CC 授權)

(照片由 recreahq 創用 CC 授權)

同學舉手發問:對於預售屋,我們要怎麼知道屋主是要賺錢還是要賠錢 ? 如何能驗證 ? 或是哪裡可得知屋主階段支付了多少金額或是支付款項比例 ?

預售屋換約的部分,屋主或仲介在刊登時只會說他想要賣多少,不見得會透露他本來買多少(A),已經付了多少(B),想賺多少錢(C), 未來各期還要付給建商多少(D)。但是,一旦進入真的議價時,不妨可以直接試著問他。因為到時候要到建商那邊換約時,你就會看到他「原來的合約」上面有各期付款金額和他購買的成本,而真的換約後,你必須給屋主 B+C 的款項,建商也會跟你確認未來的 D 款項由你付,且交屋時,貸款 (A-B-D) 由你來辦。所以議價時就可以直接問囉!

不過,即使是在議價時直接詢問,對方還是不一定會說。這時,倒是還有一個方式可以推估賣方原來的成本:由於換約後,你將承接他原先合約中交屋時預定辦理的房貸金額。在換約前先了解預計貸款金額天經地義,所以一般仲介和賣方都願意告知。這時,如果你能事先打聽到這個建案在預售時,預計交屋貸款的成數(如:八成),就可以推估當時買的合約價囉!

選購捷運宅,四原則挑好房

文 / House123 邱愛莉

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隨著捷運越來越普及,最近新聞又有多條捷運即將動工或通車的消息,捷運儼然已經成為大台北地區最便利的公共交通工具,使得「鄰近捷運」已經成了許多人買屋自住時的基本條件,也成了房價的不敗保證。不過,雖然都是「捷運宅」,挑對挑錯可是差很多喔!在挑選「捷運宅」時,有哪些注意事項呢?

1) 距離750公尺,步行10分鐘內:
所謂的「鄰近捷運」到底要有多近呢?一般來說離捷運距離750公尺,步行10分鐘內可以到達才算「近捷運」喔!如果能距離350公尺,步行5分鐘內當然更佳理想,不過這類型的房屋通常價格也會相對比較高,可以依自己的需求和預算做選擇。

2) 距離市中心的通車時間:
雖然捷運宅都是鄰近捷運站,但是不同的站點或是不同捷運線在房價上也有不同的行情,買房子前也可以依各站點通車到市中心的實際時間來衡量。 (繼續閱讀…)

物件過濾有技巧,看屋更輕鬆

文 / House123 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

房子,是我們一生中最大的交易和投資之一,從找房子開始,就展開了漫長的旅程。「看房子好花時間喔!有沒有什麼比較省力的方法呢?」的確,看房子是一個需要時間和體力的任務,如果發現現場的實際條件和想像差很多,真的會讓人氣惱。其實,只要透過幾個小技巧,就可以先過濾物件,挑選真正適合自己需求的房子後再前往看屋喔!

善用房屋網站的物件搜尋功能

受惠於網站的功能越來越強大,現在的房屋網站搜尋引擎做的很好,可以先將類型、總價、坪數範圍、有無車位等條件設定好後,在關鍵字搜尋的地方輸入有興趣的路段(例如:康寧路三段)或捷運站,就可以跑出直接符合該路段和捷運站,又符合你的找屋條件的物件清單。

留意車位價格、坪數和類型

你找的是帶車位的房子,要注意開價是否已內含車位價格,如果是,車位價格是多少?車位坪數為何?是平面車位還是機械車位?由於需要將車位價格和坪數拆分出來才可以知道實際建物每坪的開價,因此如果廣告上標示不清楚,可以先在電話上詢問仲介或屋主喔! (繼續閱讀…)

買一間會增值的房子 -8個買房賺房公式一次公開

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高房價、爛經濟,她如何靠房地產讓資產大翻身?
短短5年,從OL晉身小富婆,資產3千萬以上!
人氣講師邱愛莉首度出書,
8個買房賺房公式一次公開!

你知道買一間會增值的房子也有SOP嗎?
你知道如何正確幫房子估價?如何談高貸款成數嗎?
買房圓夢不再遙不可及,專家幫你找出被低估的好房!

她從一個完全不懂的房子交易的門外漢,到創立House123網站專業買屋平台,房地產人氣講師邱愛莉,年紀輕輕卻早已坐擁好幾間房子當包租婆,並且開辦購屋課程,分析各種房市走向及現況,從一位上班族到踏入房地產叢林,屢屢交出漂亮的成績單,她是如何辦到的?

目前30多歲的上班族、首購族、小家庭,誰不想擁有一間屬於自己的房子,但面對高房價、不景氣以及節節高升的生活開銷,買一間好屋變成是難以負擔的夢 想嗎?邱愛莉表示,房子是人生一筆重要的開銷,別傻傻交出大筆冤枉的學費,只要買對房子,它不是你一輩子的負擔,而是幫資產增值最穩當的選擇。

「你知道房地產為何能幫你增值?」邱愛莉認為,觀念一定要改變!她分享一個重要的概念:「如果你買一間1000萬的房子,三年後增值到1200萬,相當於一年成長6%,請問你的投資報酬率有多少?20%嗎?錯!答案是100%!」

為什麼?因為買1000萬的房子,可以貸款800萬,等於是用200萬的自備款賺200萬的增值空間。「這就是房地產的迷人之處,有什麼投資可以讓銀行用相對低的利息借給你,你出20%,銀行出80%,而且還提供寬限期。」 (繼續閱讀…)

預售屋交屋後,才發現房子好矮?

文 / House123 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

預售屋看屋時,由於只有美美的樣品屋和平面格局圖可以參考,在燈光美、氣氛佳的條件下往往忽略實際屋況可能面臨的問題。除了常見的「室內平面空間」感覺變小之外,連「垂直的高度」好像也被壓縮了。明明是標準的 3 米樓層高度,為什麼交屋後感覺變矮呢?

由於樓層高度會連同樓地板厚度一起計算,而樓地板厚度一般多為 15 公分,所以實際的淨高只剩下 2 米 85,如果室內又有許多樑,就會覺得房子好矮。由於台灣人裝潢時喜歡做天花板,使用崁燈,如不考慮樑的厚度,一般天花板約保留 12~15 公分,使得淨高就只剩下約 2 米 7 了,容易覺得有壓迫感。

為了解決這個問題,許多預售屋或新成屋將標準樓層高度設計為 3 米 2 或 3 米 35,就是為了扣掉樓地板厚度和未來天花板裝潢後,淨高還能有約 3 米舒適的高度。下次看預售屋時,可以留意一下樓層高度,避免交屋後才覺得有遺憾!

 

安居樂業-資訊業轉行賣保險,結合專業與人脈創業

文 / House123 邱愛莉

之前分享了一個朋友從 R&D 轉行創投業的故事,今天要分享的「安居樂業」案例是另一位朋友轉換跑道的故事。

如果你在一家國際知名的資訊公司擔任專案顧問,你會願意放下優渥的工作,選擇壽險顧問的角色,重頭開始,只為了鍛鍊自己的業務銷售能力嗎?

如果你在壽險業累積了穩定的客戶基礎,忽然有個加入新公司合夥打拼事業的邀約,你願意放手一搏,把握這個冒險的機會嗎?

把這兩個問題問 Albert,他的答案都是:「我願意」,因為這就是他的故事。

(Albert 與創業公司夥伴與同事於宜蘭城堡咖啡合影)

(Albert (左二)與創業公司夥伴與同事於宜蘭城堡咖啡合影)

 

從資訊新貴跨行當壽險顧問

我的好友 Albert 是我個人很尊敬的朋友。當初會認識他,其實是拜網路所賜。

當時我在資訊業,有考慮轉業,在網路上發現他的 blog,提到他大學唸資管,畢業後在 IBM 六年,擔任專案顧問的工作,收入穩定,後來轉到保德信擔任壽險顧問,因背景相仿,於是留言約見面聊聊天,沒想到後來我沒有轉行,卻反而跟他買了不少保險,而且因為他幫我做的完整規劃,讓我買完保險當天還開心地打電話跟媽媽說,我買到好保險,沒有後顧之憂了。

後來熟識之後,我問他為什麼要放棄 IBM 專案顧問這麼優渥的工作,他的回答很勵志:「因為 20 幾歲這 10 年過得太順利了!我覺得身為一個男人應該有更多的歷練,人生 30 幾歲的這個階段,我想找更有挑戰性的工作,第一個浮上我腦海的就是業務!」 (繼續閱讀…)

安居樂業-信任自己,其實我們比自己想像的還要大

文 / House123 邱愛莉

今天要分享「安居樂業」故事的朋友,是我個人非常欣賞的一位女中豪傑-如鑠。

大學念北醫營養系的她,研究所開始研究細胞生物學。研究所兩年,幾乎每天都在實驗室裡做實驗,讓她畢業後找工作時,最大的願望就是不要再進實驗室,只要可以輕輕鬆鬆穿的漂漂亮亮的工作。她申請一家生技儀器公司 product specialist 職位,順利錄取,負責業務支援和客戶服務。由於工作認真,老闆特意安排她工作輪調,四年內負責過許多不同產品的支援,最後直接轉任業務,挑戰高壓的客戶開發工作。

 

加入朋友開的生技公司,入股當合夥人

四年後,她決定暫停一下,思考自己的下一步。剛好有位前同事自己開了一家生技公司,看中她業務開發的能力與認真負責的工作態度,找她入股當合夥人,一起開創公司的業務。她回憶起當時的自己,雖然沒有直接負責公司的損益,但由於自己負責業務開發,隨著公司擴展業務的需求也開始帶 team,知道公司每個月的人事管銷金額,對於公司的營收數字壓力非常大,對於公司的損益得失心很重,一直到這幾年公司上了軌道,肩上的壓力才漸漸卸了下來。去年,她請調至人數較少的單位,負責的營收目標可是一點都沒有少,後來,一整年下來,她不僅營收目標超標,連毛利都達成 320% 的達成率,遠遠超出公司對她的預期。

加入新公司七年後,由於和原夥伴在經營理念上的差異,她開始思考自己在事業上的定位。今年年初,她生了第二個寶寶,趁著這個機會她放慢了步調,離開合夥經營的生技公司,給自己放了一個長假。下一步呢?會不會創立一家新的公司?「也許吧!機率有點高,但我還不確定。」答案雖然還沒出來,但她眼神裡有一份安定和自信,她順著自己的心意走,總會找到自己的答案。

 

看房多年遲遲不敢下手,上了房地產的課讓她理性分析需求,買到喜歡的房子

除了在工作上很有自己的想法外,對於居家生活,也有自己的憧憬。結婚後一直和公婆同住在中和的她,很渴望有一個自己的空間,也希望家所在區域的街廓能有寬敞的人行道、休閒休憩的公園,走路就能逛逛書店。她請在房仲業工作的弟弟幫她找屋,也很認真地看房子看了好多年,然而,在台北,符合她條件的區域(如:大安區)都好貴,而且在預算內能買到的房子坪數都好小,前壁快貼後壁,怎麼看都不喜歡,而且想到買房子後要揹貸款,也覺得壓力很大。 (繼續閱讀…)

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