貨比三家不吃虧,房貸記得多詢幾家

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

我們都知道「貨比三家不吃虧」的道理,只要夠勤勞,多比較,就能找到最划算的交易。房子由於個體性太強,即便是同一個建案,只要樓層、格局、坪數、面向略有不同,就很難統一比價。不過,買房時倒是有一個服務很值得多比較幾間,那就是「貸款」。

上過購屋錦囊的同學都知道,我們分享給學員的銀行貸款窗口高達 50 幾個,其實每一個時期,貸款條件好的大概就是那幾家,那為什麼要給到這麼多家呢?

首先,每一家銀行偏好的族群不同,有些銀行特別喜歡在外商公司上班的客戶,有些銀行則喜歡台灣百大公司員工;有些銀行特別喜歡公教人員,有些銀行則對任職的公司沒有特別要求,只要能先存個 100 萬、200 萬開立 VIP 帳戶,後續貸款條件就一切好談。由於每個人的情況情況不同,透過詢價可以得知每家銀行偏好的貸款對象類型,幫助爭取到最好的貸款條件。

除了偏好族群不同外,每一家銀行不同時期的利率、成數、寬限期條件也不同。有時候 A 銀行缺業績,條件給的很寬鬆,在房市冷的時候,由於買賣件業績少,還積極的爭取客戶轉貸或增貸。當業績衝刺得差不多了,總行可能開始限縮貸款,條件又給的不好了。如果你只詢少數幾家,剛好碰到這幾家業績比較保守的時候,就很難爭取到好的條件。

此外,和房貸條件息息相關的除了「人的條件」外,還有「房子的條件」,也就是房子的「估價」。當估價估不高,就算個人條件再好,也很難爭取到高成數。一般來說,不管銀行的估價是由內部的鑑價人員來做,還是委託第三方的估價師來做,估價除了受屋齡、附近成交行情等客觀因素影響外,還會受屋況、周圍環境、價值判斷等主觀因素所影響。不同銀行針對同一間物件的估價,可能落差 10% 以上,多詢幾家比較容易比較出優惠的貸款方案。

總歸來說,如果你有貸款的需求,當務之急就是確保自己的債信條件沒有瑕疵,收入支出比符合安全範圍內,再來就是多詢幾家。口頭諮詢除了時間成本外,完全沒有其他風險,等到整合了多家銀行的資訊,再從中選擇 1-2 家實際填寫貸款申請書,不僅不用擔心聯徵留下太多查詢的記錄,還可以比較出最適合自己的優惠貸款方案,何樂而不為呢?

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,「買一間會增值的房子」作者 。)

小宅當道!買小宅的注意事項

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

台北市土地嚴重供需失調,加上都市更新的門檻越堆越高,台北市中心已經連 200 坪小面積的土地都一地難求。目前台北市待售的預售與新成屋建案約有 200 個,其中基地面積不到 200 坪的就有 81 個建案,等於是每 100 個建案就有超過 40 個建案屬於小型基地。加上房價高漲,首購族和置產族因總價考量,買的坪數越來越小,也使得都會區的小宅當道!

買小宅有許多注意事項,舉凡貸款、空間利用、社區素質等,都有它的眉角,我列舉幾點供大家參考:

.貸款成數

許多銀行不承做套房,或是給的貸款成數很低、利息很高。不過,關於「套房」的定義,可就依銀行而異了。有些銀行規定,建物權狀坪數(不含車位)小於 15 坪以下就算套房,有的銀行則是看「主建物」和「附屬建物」坪數總和,如果小於 12 坪以下,即符合套房的條件。所以,如果有一間房子,權狀 16.2 坪,公設 35%,相當於「主建物」和「附屬建物」坪數總計為 10.53 坪(16.2 坪 x 65%)。在 A 銀行可能屬於套房,不能貸款,在 B 銀行則和一般住宅一樣,首購有機會貸款到 8 成。因此,如你想要買的房子坪數不大,在確定簽約之前,最好先多詢問幾家銀行,避免發生不能貸款的窘境。

.公設比、室內面積和室內裝修法規 (繼續閱讀…)

這間買先生的名字,下一間買太太的…小心無法申請「重購退稅」!

文 / House123 邱愛莉

(dd)

(照片由 livekn 創用 CC 授權)

小倆口買房子,要買誰的名字,有時也是一門學問。有的先生為了「家庭和諧」,第一間房子先買太太的名字,等以後要換屋,再買自己的名字。也有的太太,為了表示「識大體」,剛新婚,總不好跟夫家要求第一間就登記自己名下,但到了第二間,為了「以示公平」便希望改買她的名字。不過,兩間房子各買不同人的名字,乍看之下很公平,輪流嘛!可是,稅的部分可就吃虧囉!尤其是自住的房子,可能因此少了「重購退稅」的優惠!怎麼說呢?

「退購退稅」是政府為了鼓勵自住族換屋所提供的稅賦優惠,包含「財產交易所得稅」和「土地增值稅」,只要符合自住、以小換大(新買的房子總價比出售的房子還要高),不管是先買後賣,還是先賣後買,只要兩者時間差距在兩年內,都可以申請退稅。(相關條件可看這裡

由於「重購退稅」包含了「財產交易所得稅」和「土地增值稅」。前者由於夫妻是一起申報,所以不管買進和出售的是先生還是太太的名字,只要符合條件,都可以申請退稅;可是,針對「土地增值稅」,可就必須是同一個人的名字了!也就是說,如果本來的房子是太太的名字,換屋時改買先生的名字,即使符合自住、以小換大、新房子持有自用滿五年以上等規定,還是不能申請「土地增值稅」退稅。

看到這裡,腦筋動得快的你可能想問:「可是現在央行限制二屋貸款,如果買屋的區域是央行管制的區域,除非先將舊屋賣掉,不然,在房貸還沒還完的情況下,用同一個人的名字要再買進新屋,不是很難貸款嗎?不僅成數最高只有6成,利息也比較高,怎麼辦?」 (繼續閱讀…)

預售屋蓋好了,卻沒有想像中漂亮!除了建材,基地大小也很重要!

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

這幾年我常有一種經驗:某建案預售時到接待中心參觀,看到模型、樣品屋、flash 的外觀示意圖,覺得很漂亮,有點心動;幾年後等房子蓋好,再經過時,發現原來這是之前預售時曾經參觀過的建案,當下心裡 murmur:「原來蓋起來是這樣啊!感覺還好啊,還好當時沒買!」當然,有時也會遇到一些房子蓋起來比當初預售想像得更漂亮,蓋得很有質感。仔細比較這兩種建案的差異,除了建材之外,原來基地大小也影響社區質感甚大,怎麼說呢?

由於都會區的土地越來越難求,尤其是市中心,預售屋和新成屋的基地面積有越來越小的趨勢。以台北市大安區、信義區、中正區、中山區為例,在目前約六十幾個銷售中的建案裡,基地面積小於 100 坪的高達 1/3,如果把基地面積 100-200 坪的也計算進去,則超過半數都是小基地建案,最小的甚至只有 40 幾坪,相當於一棟雙拼公寓的基地(甚至更小)重新打掉蓋房子。注意喔!這是基地面積,在建蔽率與基地退縮等限制下,每層樓地板的面積會更小,當權狀 20 餘坪的住宅也只能做到一層一戶時,七層樓的建案只有七戶,基本上就是屋齡較新的電梯華廈。

有的人喜歡戶數單純,可是戶數越少,分攤的管理費就越高。我有朋友住的大樓不到 30 戶,不僅管理費高,光大樓的共用電費,每一戶每個月要分攤的金額就接近一千元。因為基地小,雖然社區沒有甚麼公設,但在分攤逃生梯、梯廳的面積後,公設比仍高達 35%,如果不是位在精華地段,且是小坪數、低總價的新房子,真的會覺得很心痛。

當基地小,與鄰房很近(且大多都是中古公寓),甚至巷弄也不大,通常較難塑造建案的質感。反觀,如果是大基地建案,規劃中小坪數產品,社區雖然氣派,戶數卻可能太高,這時就考驗社區管理以及住戶的素質了。

下次看預售屋,不妨留意基地面積大小,等房子蓋好後再對照一下蓋好後的樣子,就不難理解為什麼基地大小影響社區質感這麼大了。

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,「買一間會增值的房子」作者 。)

 

 

房地合一,到底「新制」還是「舊制」比較划算?

文 / House123 邱愛莉

「房地合一」終於底定,並於上周(6月5日)迅速三讀通過。上個周末,收到代書整理的稅制圖覺得很簡單易懂,提供給大家參考:

(Source:金門代書)

(Source:金門代書)

對於想買房或賣房的人來說,最好奇的應該是:「到底舊制比較划算還是新制呢?」常有仲介說:「新制上路後,要繳的稅變多,最好在年底前買房子才划算」是真的嗎?為了回答這個問題,我針對不同的房屋類型與特性,試算了幾種情況,歸納出以下幾個心得:

一般的華廈或大樓:

舊制之下,由於房地未合一,所得稅僅針對房子的部分計算,所以獲利必須先乘以「房地比」(房屋評定現值佔房地評定現值總和的比例),再乘以「個人稅率」,才是所需要繳的稅額。都會地區的「房地比」通常不高,所以繳的所得稅一向不高,賣屋主要的稅務壓力主要是土增稅,而非所得稅。不過,房地合一之後,雖然無法藉由「房地比」來降低所得稅額,卻有一個金額可以從獲利中先扣除再計算稅額:「土地漲價數額」。「土地漲價數額」是土增稅的「稅基」,如果「優惠住宅稅率」下,土增稅要繳 10 萬,就表示獲利可以扣除 100萬(因為土增稅的「優惠住宅稅率」是 10%)對於降低所得稅也有非常大的影響。

對於一般的華廈或大樓,如果是自住且滿 6 年,因為有「土地漲價數額」可以從獲利中扣除,加上有 400 萬的免稅額,超過 400 萬的部分也才課 10%,所以,雖然「房地合一」後不像舊制一樣可以藉由乘以「房地比」來降低稅額,但如獲利扣掉土地漲價數額在 400 萬內,完全免稅,就算超過 400 萬,試算結果仍顯示新制繳的稅比較少。

如果不符合自住滿 6 年的約定,則依持有時間決定稅率為 45%(1 年內)、35%(1-2 年)、 20%(2 年以上)或 15%(10 年以上)。如持有 2 年以內,因舊制有搭配「奢侈稅」,有二屋以上者,2 年內出售需以出售價格被課總價的 10%-15%,而新制是依所得課稅,稅率雖高,但比舊制好,如果平盤賣出,也沒有奢侈稅的逞罰性高稅額。 (繼續閱讀…)

看屋提早15分鐘到,重要資訊一次問到!

文 / House123 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

每個人都想買到價格合理、高 CP 值的好房子,雖然隨著網路的進步和實價登錄的實施,買賣雙方的資訊落差越來越小,不過,還是有一些重要的人脈管道,可以讓我們打聽到關鍵資訊。例如:社區管理員就是很好的情報來源!

每次和仲介約看屋時,如果約在社區大門口,我都會提早十五分鐘到現場,和管理員聊天。首先,我會明白告知我在等仲介,等一下要看屋,讓他知道我對這個社區的房子有興趣,然後簡單聊聊目前住戶的入住率,以及自住與出租的比例。入住率太低的社區,容易欠繳管理費,房價也比較不穩定(想趁機撿便宜則另當別論)。而自住的比例越高,通常社區的安全和公設環境的維持也會越好,出入比較單純,住戶組成比較穩定,居住品質也會比較好。

由於每家仲介帶看時一定會知會管理員,所以管理員非常清楚有哪幾戶待售、委託幾家仲介、已經賣多久了。而且,為了平日仲介帶看方便,許多售屋的屋主會將鑰匙寄放在管理室,如果是空屋,甚至可以請管理員聯絡屋主,取得他同意,跟管理員借鑰匙開門看一下。如你有興趣,可以跟屋主聯絡,直接談,成交後再包個禮金謝謝管理員幫忙,節省時間和交易成本。

除了上面這些問題,其實還有很多可以跟管理員打聽的呢!舉凡住戶素質、車位是否好租、管理費繳交情況、甚至建商的施工品質都可以從管理員那略知一二。我有一個客戶,之前想買一間內湖的預售屋,由於那一家建商他不熟悉,上網也找不到太多評價資訊。他從代銷那得知那家建商曾經在北投和中壢推過兩個建案,目前都已經交屋入住,他便跑到北投那個建案社區跟管理員聊天,得知該社區交屋不到半年就有幾個住戶反映有漏水問題,讓他決定打退堂鼓,後來繼續看屋,終於情定另一個建案!

下次看屋時,不妨提早十五分鐘,跟管理員聊聊天,也許你會得到意想不到的寶貴資訊!

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,「買一間會增值的房子」作者 。)

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第三場 : 2015 / 06 / 11 (四),晚上 7 : 30 ~ 9 : 30
★一對一90分鐘諮詢:

 

 

想下斡旋議價?先弄清楚遊戲規則!

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

看上了仲介委賣的物件,通常我們都會以斡旋金表示誠意,請仲介幫忙議價。不過,如果你以為仲介收了斡旋,就會開始幫你運作議價,那可就錯了。要先問清楚,仲介針對這個物件是「單數斡旋」還是「複數斡旋」!

所謂的「單數斡旋」是指:當仲介確定收了你的斡旋,就會停止帶看這個物件。開發屋主的業務會把鑰匙收回來,停止讓其他業務帶看,先專注幫你和屋主談價格。而「複數斡旋」則是:即使收了斡旋,仍繼續帶看,開放所有對這物件有興趣的買方都可以下斡旋出價,再針對斡旋出價最高的買方跟屋主議價。為了爭取成交的機會,即便已經收了斡旋,各帶看的業務仍會電話回報其他買方出的價格,並希望你再加價,才有談的機會。

「單數斡旋」比的是下斡旋的時間,只要價格有機會成交,仲介願意收斡旋,接下來就等仲介回報和屋主溝通的結果,和是否願意出來議價。而「複數斡旋」比的是下斡旋的價格,下斡旋的時間順序反而不是那麼重要。一般來說,稀有釋出的物件或指名度高的社區為了抬價,通常會採集中帶看並採「複數斡旋」,創造熱賣與搶案的氛圍,當然,對買方也就比較不利。

針對「單數斡旋」和「複數斡旋」應該如何因應呢?如果是「單數斡旋」,基本上是先出價先談,只要價格有機會成交,仲介就會努力幫忙運作,讓屋主出來談,所以「搶時間」是主要的策略。如果是「複數斡旋」,就需要隨緣了。由於「複數斡旋」很容易不小心就追價追得太高,所以一定要事先做好功課,了解行情,並設定好自己的預算上限,只要超過上限,不管仲介怎麼鼓吹都不要衝動追價。不過,有趣的是,如果是「複數斡旋」,而仲介約你和屋主出來談,那請記得不要再加價了,因為你的價格在第一輪的紙上出價已經勝出,不僅是所有買方中出價最高,而且已接近屋主底價,仲介才會約你出來談,這時候請好好守住你的價格,避免買貴了。

下次看到心儀的物件,考慮下斡旋前,記得跟仲介問清楚遊戲規則,才能擬定你的議價策略!

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,「買一間會增值的房子」作者 。)

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天花板漏水?當心買到海砂屋!

文 / House123 邱愛莉

P22-2

上個月陪一位朋友去看了一間公寓,雖然屋況有漏水,但是地點不錯,單價也在行情之下,朋友很心動,看了一次之後,請我陪她去看第二次。

雖然事先知道有漏水,不過,到了現場才發現漏水面積可真大,天花板坍陷不要緊,還有屋主用水泥粉光的痕跡。我用手機拍照下來,傳給我一位信任的泥做師傅看,他覺得不是屋主說的單純的漏水問題,而是鋼筋結構問題。我問了帶看的仲介這間是不是海砂屋,仲介這才說這間房子沒有檢測,不過,隔壁巷子有一批公寓是同時期一起蓋的,那邊有一間有驗過,是有超出標準一點,至於其他房子就沒有檢測了。由於屋主開的價格不高,朋友真的很心動,她覺得用省下的房價來修繕和裝潢,就算原始屋況有漏水也可以妥善解決。不過,我擔心的不是漏水,而是結構問題。

我跟她藉故要去樓下買飲料,我跟她說,如果真的要出價,就要屋主先答應做氯離子檢測,不然,就要比她原來的預算再往下砍 100 萬,如果真的結構有問題,才有預算可以做補強。朋友聽到 100 萬下巴都快掉了:「這樣出價不會太芭樂嗎?」我說:「我怕如果結構真的有問題,這 100 萬還不夠呢!不然屋主就答應讓妳做氯離子檢測啊,那妳就不用砍這 100 萬,照妳的預算出價。」 (繼續閱讀…)

「要約書」比「斡旋」更安全嗎?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

如果你看上一間房子,屋主委託仲介賣,而你想要出價,你會怎麼做?領一筆錢或開一張支票做為斡旋金,請仲介幫你下斡旋?還是不付一毛錢,只寫一張要約書,請仲介去幫你談?

雖然為了避免斡旋金所衍生的糾紛,內政部要求仲介要主動告知買方可以就「要約書」與交付「斡旋金」兩者擇一使用,不過,可別以為買屋出價用「要約書」會比較有彈性,可以有反悔的空間!如果賣方簽了名同意要賣,而仲介也將屋主簽名後的要約書送回來給你,那麼買賣已經成立,如果這時才反悔不買,買方就要付違約金(要約書上通常會註明違約金的計算方式,一般多為買方出價金額的 3%,亦即1000萬的房子,要賠30萬)雖然違約金必須透過訴訟的方式才能主張,和直接沒收斡旋金不同,不過,如果你以為屋主和仲介應該不會那麼堅持的話,你可能錯了!因為在我身邊就曾經發生過一個真實的例子。 (繼續閱讀…)

採光是最好的裝潢

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

我們都喜歡看設計裝潢的照片,就連逛樣品屋也常常在吸取裝潢佈置的巧思和靈感。不過,比起風格、色彩、建材等元素外,房子的格局和採光可能更重要。

有一位朋友收集了許多室內設計照片的照片,有一天他 Line 了一些他喜歡的風格給我,並傳給我幾張他家目前的照片。他說,當初裝潢時其實也花了不少錢,可是不知道為什麼做出來的樣子就是少那麼一點感覺。我仔細看了一下,他目前的家做了不少精緻的木工,看得出裝潢時的用心,不過,還少了一個很重要的元素:明亮的採光。原來他家的格局比較狹長,門開在中間,進門的地方規劃為客餐廳,前後兩間大房間,前面採光面大,後面採光面小,隔間的結果使得房子的就算白天也得開燈。即便花了很多錢做了造型天花板和許多收納、展示的櫃子,效果還不及採光明亮的房子擺放活動家具做佈置。

無獨有偶,我有一個學員,常常上傳他和老婆自己做的菜。有一天我誇獎他真的好會拍照,拍出來的食物看起來都好好吃,他說,房子的採光幫了很多忙,房子一定要有陽光,自然光和燈光的效果差很多,採光不好其實拍不太出來。再度驗證了採光的重要。

格局和採光不理想的房子雖然單價可能比較低,不過,不僅裝潢時要下更多功夫來克服,而且住起來還比較不舒服。這也是為什麼看屋前我除了會先參考格局圖外,還會先詢問開窗的位置和大小,並比對現況照片確認採光條件。畢竟,屋況好壞可以透過花錢修繕,格局好壞可是先天的侷限啊!

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,「買一間會增值的房子」作者 。)

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