看屋提早15分鐘到,重要資訊一次問到!

文 / House123 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

每個人都想買到價格合理、高 CP 值的好房子,雖然隨著網路的進步和實價登錄的實施,買賣雙方的資訊落差越來越小,不過,還是有一些重要的人脈管道,可以讓我們打聽到關鍵資訊。例如:社區管理員就是很好的情報來源!

每次和仲介約看屋時,如果約在社區大門口,我都會提早十五分鐘到現場,和管理員聊天。首先,我會明白告知我在等仲介,等一下要看屋,讓他知道我對這個社區的房子有興趣,然後簡單聊聊目前住戶的入住率,以及自住與出租的比例。入住率太低的社區,容易欠繳管理費,房價也比較不穩定(想趁機撿便宜則另當別論)。而自住的比例越高,通常社區的安全和公設環境的維持也會越好,出入比較單純,住戶組成比較穩定,居住品質也會比較好。

由於每家仲介帶看時一定會知會管理員,所以管理員非常清楚有哪幾戶待售、委託幾家仲介、已經賣多久了。而且,為了平日仲介帶看方便,許多售屋的屋主會將鑰匙寄放在管理室,如果是空屋,甚至可以請管理員聯絡屋主,取得他同意,跟管理員借鑰匙開門看一下。如你有興趣,可以跟屋主聯絡,直接談,成交後再包個禮金謝謝管理員幫忙,節省時間和交易成本。

除了上面這些問題,其實還有很多可以跟管理員打聽的呢!舉凡住戶素質、車位是否好租、管理費繳交情況、甚至建商的施工品質都可以從管理員那略知一二。我有一個客戶,之前想買一間內湖的預售屋,由於那一家建商他不熟悉,上網也找不到太多評價資訊。他從代銷那得知那家建商曾經在北投和中壢推過兩個建案,目前都已經交屋入住,他便跑到北投那個建案社區跟管理員聊天,得知該社區交屋不到半年就有幾個住戶反映有漏水問題,讓他決定打退堂鼓,後來繼續看屋,終於情定另一個建案!

下次看屋時,不妨提早十五分鐘,跟管理員聊聊天,也許你會得到意想不到的寶貴資訊!

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,「買一間會增值的房子」作者 。)

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想下斡旋議價?先弄清楚遊戲規則!

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

看上了仲介委賣的物件,通常我們都會以斡旋金表示誠意,請仲介幫忙議價。不過,如果你以為仲介收了斡旋,就會開始幫你運作議價,那可就錯了。要先問清楚,仲介針對這個物件是「單數斡旋」還是「複數斡旋」!

所謂的「單數斡旋」是指:當仲介確定收了你的斡旋,就會停止帶看這個物件。開發屋主的業務會把鑰匙收回來,停止讓其他業務帶看,先專注幫你和屋主談價格。而「複數斡旋」則是:即使收了斡旋,仍繼續帶看,開放所有對這物件有興趣的買方都可以下斡旋出價,再針對斡旋出價最高的買方跟屋主議價。為了爭取成交的機會,即便已經收了斡旋,各帶看的業務仍會電話回報其他買方出的價格,並希望你再加價,才有談的機會。

「單數斡旋」比的是下斡旋的時間,只要價格有機會成交,仲介願意收斡旋,接下來就等仲介回報和屋主溝通的結果,和是否願意出來議價。而「複數斡旋」比的是下斡旋的價格,下斡旋的時間順序反而不是那麼重要。一般來說,稀有釋出的物件或指名度高的社區為了抬價,通常會採集中帶看並採「複數斡旋」,創造熱賣與搶案的氛圍,當然,對買方也就比較不利。

針對「單數斡旋」和「複數斡旋」應該如何因應呢?如果是「單數斡旋」,基本上是先出價先談,只要價格有機會成交,仲介就會努力幫忙運作,讓屋主出來談,所以「搶時間」是主要的策略。如果是「複數斡旋」,就需要隨緣了。由於「複數斡旋」很容易不小心就追價追得太高,所以一定要事先做好功課,了解行情,並設定好自己的預算上限,只要超過上限,不管仲介怎麼鼓吹都不要衝動追價。不過,有趣的是,如果是「複數斡旋」,而仲介約你和屋主出來談,那請記得不要再加價了,因為你的價格在第一輪的紙上出價已經勝出,不僅是所有買方中出價最高,而且已接近屋主底價,仲介才會約你出來談,這時候請好好守住你的價格,避免買貴了。

下次看到心儀的物件,考慮下斡旋前,記得跟仲介問清楚遊戲規則,才能擬定你的議價策略!

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,「買一間會增值的房子」作者 。)

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天花板漏水?當心買到海砂屋!

文 / House123 邱愛莉

P22-2

上個月陪一位朋友去看了一間公寓,雖然屋況有漏水,但是地點不錯,單價也在行情之下,朋友很心動,看了一次之後,請我陪她去看第二次。

雖然事先知道有漏水,不過,到了現場才發現漏水面積可真大,天花板坍陷不要緊,還有屋主用水泥粉光的痕跡。我用手機拍照下來,傳給我一位信任的泥做師傅看,他覺得不是屋主說的單純的漏水問題,而是鋼筋結構問題。我問了帶看的仲介這間是不是海砂屋,仲介這才說這間房子沒有檢測,不過,隔壁巷子有一批公寓是同時期一起蓋的,那邊有一間有驗過,是有超出標準一點,至於其他房子就沒有檢測了。由於屋主開的價格不高,朋友真的很心動,她覺得用省下的房價來修繕和裝潢,就算原始屋況有漏水也可以妥善解決。不過,我擔心的不是漏水,而是結構問題。

我跟她藉故要去樓下買飲料,我跟她說,如果真的要出價,就要屋主先答應做氯離子檢測,不然,就要比她原來的預算再往下砍 100 萬,如果真的結構有問題,才有預算可以做補強。朋友聽到 100 萬下巴都快掉了:「這樣出價不會太芭樂嗎?」我說:「我怕如果結構真的有問題,這 100 萬還不夠呢!不然屋主就答應讓妳做氯離子檢測啊,那妳就不用砍這 100 萬,照妳的預算出價。」 (繼續閱讀…)

「要約書」比「斡旋」更安全嗎?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

如果你看上一間房子,屋主委託仲介賣,而你想要出價,你會怎麼做?領一筆錢或開一張支票做為斡旋金,請仲介幫你下斡旋?還是不付一毛錢,只寫一張要約書,請仲介去幫你談?

雖然為了避免斡旋金所衍生的糾紛,內政部要求仲介要主動告知買方可以就「要約書」與交付「斡旋金」兩者擇一使用,不過,可別以為買屋出價用「要約書」會比較有彈性,可以有反悔的空間!如果賣方簽了名同意要賣,而仲介也將屋主簽名後的要約書送回來給你,那麼買賣已經成立,如果這時才反悔不買,買方就要付違約金(要約書上通常會註明違約金的計算方式,一般多為買方出價金額的 3%,亦即1000萬的房子,要賠30萬)雖然違約金必須透過訴訟的方式才能主張,和直接沒收斡旋金不同,不過,如果你以為屋主和仲介應該不會那麼堅持的話,你可能錯了!因為在我身邊就曾經發生過一個真實的例子。 (繼續閱讀…)

採光是最好的裝潢

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

我們都喜歡看設計裝潢的照片,就連逛樣品屋也常常在吸取裝潢佈置的巧思和靈感。不過,比起風格、色彩、建材等元素外,房子的格局和採光可能更重要。

有一位朋友收集了許多室內設計照片的照片,有一天他 Line 了一些他喜歡的風格給我,並傳給我幾張他家目前的照片。他說,當初裝潢時其實也花了不少錢,可是不知道為什麼做出來的樣子就是少那麼一點感覺。我仔細看了一下,他目前的家做了不少精緻的木工,看得出裝潢時的用心,不過,還少了一個很重要的元素:明亮的採光。原來他家的格局比較狹長,門開在中間,進門的地方規劃為客餐廳,前後兩間大房間,前面採光面大,後面採光面小,隔間的結果使得房子的就算白天也得開燈。即便花了很多錢做了造型天花板和許多收納、展示的櫃子,效果還不及採光明亮的房子擺放活動家具做佈置。

無獨有偶,我有一個學員,常常上傳他和老婆自己做的菜。有一天我誇獎他真的好會拍照,拍出來的食物看起來都好好吃,他說,房子的採光幫了很多忙,房子一定要有陽光,自然光和燈光的效果差很多,採光不好其實拍不太出來。再度驗證了採光的重要。

格局和採光不理想的房子雖然單價可能比較低,不過,不僅裝潢時要下更多功夫來克服,而且住起來還比較不舒服。這也是為什麼看屋前我除了會先參考格局圖外,還會先詢問開窗的位置和大小,並比對現況照片確認採光條件。畢竟,屋況好壞可以透過花錢修繕,格局好壞可是先天的侷限啊!

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,「買一間會增值的房子」作者 。)

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屋主1000萬不賣,950萬卻成交了,原因是…..?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

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常跟仲介看屋的朋友一定有過這樣的經驗:仲介說,之前有一位客人出價 xxx 萬,屋主不願意談,如果你有喜歡,一定要再往上加一點。這是真的嗎?如果他說的那個價格已經超過我的預算了,那我還要出價嗎?如何出價好?

回答這個問題之前,先來說說一個真實的故事吧。前一陣子,剛好有一個朋友在賣房子,由於總價不高,本來預期應該很快就賣掉,沒想到等了兩個多月才有一位買方出價接近他的底價。兩個人見面談了之後,買方出的價格和他要的底價仍差距 30 萬。他當下沒賣。沒想到這麼一拒絕,又兩個月過去。他聯絡了原來那組買方,對方看他回頭,口頭開了一個更低的價格。就在這時候,仲介收了另一組買方的斡旋,兩方見面談,最後扣除仲介服務費後,實拿的價格比他原來設定的底價還低 80 萬,他卻賣了。他說,少賺一點,趕快賣一賣,心裡壓力小。 (繼續閱讀…)

想砍仲介服務費?先別急,等快成交就有機會!

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

不管是買房還是賣房,常常有朋友問我:「仲介費要怎麼砍?」甚至有些要賣房子的朋友,跟仲介簽委託之前跟我說:「等一下我就要跟 xx 房屋仲介簽委託約了,簽約之前,可以先談仲介費嗎?」別急別急!仲介費不是不能談,只是時候未到。怎麼說呢?

試想:如果你是仲介,有一間房子需要你幫忙賣,可是,在還沒有開始賣之前,屋主就拼命想砍你的服務費,你的感受如何?由於市場上釋出要賣的物件很多,如果這間房子並非特別稀有釋出,你會努力幫他賣嗎?恐怕不會吧!雖然簽委託時被問到服務費的問題,可能不置可否,或口頭回答「有談的空間」,但是簽了委託後,由於知道屋主是會砍服務費的人,賣屋的動勁總是少那麼一點。

你可能問:「愛莉,妳說仲介服務費不是不能談,只是時候未到。那到底要等到什麼時候?」嘿!當然是「議價」的時候。當你的房子有買方喜歡,下了斡旋或要約,只要價格有機會成交,仲介就會約你到仲介公司見面談。當買方出的價格和你要的底價接近,但仍有一小段距離時,這時候就是跟仲介「討論」服務費的時機了。大部分的賣方最在意的不是「成交價」,而是「實拿的價格」。前者包含仲介的服務費,後者則是成交的價格扣掉服務費後的金額,也是屋主實際收到的金額。因此,當買方最後的出價扣掉仲介服務費後,距離你要的實拿價格仍有一小段差距,就可以跟仲介討論服務費是否可以斟酌少收一點。

不只是賣方有談的空間,買方的服務費也有一些空間可談,只是因為買方的服務費為 1%-2%,不像賣方 4% 服務費那麼高,因此大部分的買方都會付足至少 1%。不過,如果你是買方,當你出的價格和賣方希望的底價仍有一小段差距時,也可以跟仲介表示,含服務費的總價你最高能負擔的金額是多少,讓仲介去橋屋主的價格。如果屋主願意降價,仲介就能收足買方 1%-2% 的服務費,如果屋主不願意降價,而你的預算又有限,為了促成雙方成交,仲介就必須考慮是否在買方服務費的部分略做退讓。

不過,雖然服務費有談的空間,並非每一家仲介公司都適用喔!一般來說,直營品牌的服務費比較沒有退讓的機會,而加盟店則比較有談的空間。雖然直營店的服務費比較硬,不過,直營品牌的行銷資源比較多,對於委託他們賣屋的屋主來說,不僅房子曝光的機會較高,就連到店裡諮詢找屋的買方也比較多,房子比較有機會成功出售。對買方來說,直營品牌的售後服務通常比較好,如交屋後有漏水甚至鄰居溝通等問題,直營品牌仲介的後續服務比較令人安心。

下次不管你要買屋或賣屋,掌握到跟仲介談服務費的訣竅了嗎?

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,「買一間會增值的房子」作者 。)

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預售屋、新成屋,哪些樓層最好談呢?

文 / House123 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

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房子不是標準品,即使是同一個建案,不同格局、不同戶別、不同面向也有不同的訂價,而最常見的,就是樓層價差。以預售屋、新成屋來說,哪些樓層價格最好談呢?

由於預售屋、新成屋的價格由建商決定(少部分建案由代銷訂價),所以各樓層的價差沒有公訂的標準,不過,一般來說,2 樓與 4 樓的訂價通常最低(很多建案的 2 樓與 4 樓同價)如果是車道上的 2 樓,通常價格又會再低一點,成為全建案中最優惠的戶別。

除了 2 樓和 4 樓外,優惠的樓層也和建案的公設、停車空間、消防法規有關。有些建案基地不大,車位採機械循環式,由於買方大多會擔心機械震動、噪音問題,所以車位上方的戶別就比較有議價空間。例如,我曾經看過預售屋的機械循環車位規劃在後棟的 B1-2F,所以後棟的 3 樓就比較好談價格。而樓層較高的大樓,需規劃中繼水箱,水箱下方的戶別也同樣有震動和噪音疑慮,議價空間也較大。 (繼續閱讀…)

公寓2樓是管道轉折處,那大樓呢?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

讀者來函詢問:「傳統無電梯公寓的管道多在 2 樓轉折,導致公共管道堵塞時,2樓首當其衝會有回堵的現象。那麼新大樓呢?也有這樣的現象嗎?」

傳統的無電梯公寓,通常 1 樓有自己獨立的管路,而 2 樓以上的住戶則共用公共管路,並在 2 樓樓地板(1 樓的頂板)轉折。一旦公共管路堵塞,幾乎都堵在 2 樓的管道中,馬桶、排水口常常會冒糞水、汙水,非常困擾。使得許多人除非將管路獨立牽出去,不然絕不考慮公寓 2 樓。那麼新的大樓呢?管道是在哪個樓層轉折呢?

要回答這個問題,必須看各樓層的平面配置。只要平面配置大量改變,就會有管道轉折問題,不一定是在幾樓。

一般來說 2 樓以上多為住家格局,即使各樓層戶數可能不同,管道的位置仍會盡量規劃相同,不僅較好施作,排水亦較順暢。如果 1 樓也是住家格局,且管道位置相同,那麼 2 樓就沒有管路轉折問題,反而是 1 樓,如果地下室是停車空間,為了避免管道間的假柱影響空間使用,就會在1樓的樓地板(B1 的頂板)作轉折。

同樣的道理,如果 2 樓以上是住家格局,而 1 樓是開放空間的公設或店家,那麼管道間的幹管在 2 樓樓地板(1 樓的頂板)就會轉折改走水平,一段距離後再往下走到地下室,這段水平配管就是造成問題的主因。

為了避免這個問題,看屋時除了留意上下樓層的格局配置外,如是預售屋或新成屋,也可跟建商要求看社區的管路圖規劃。管路的暢通和各樓層住戶的使用習慣有關,為了避免困擾,看屋時還是謹慎一點吧!

 

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屋主房貸有二胎、三胎,越缺錢越好談?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

「愛莉,我最近看了一間房子很喜歡,仲介說屋主很缺錢,急著要售屋,我去調了謄本,果然,不僅有房貸,去年年底還去借了二胎、三胎,這麼缺錢應該可以好好砍一下價格吧?」朋友興沖沖的丟我訊息,順便把調來的謄本轉寄給我看。

我一看,這房子才持有三年多,去年年底還拿去抵押借款,可見屋主真的很需要現金調度。可是,謄本上第二順位和第三順位債權人(二胎和三胎)的名字不是銀行行庫,而是一般自然人,推論應該是民間借款。兩個的設定金額加起來不少,如加上原來房貸的金額,就更可觀了。

「你去問問仲介,屋主總共拿房子去借了多少錢?」我回答朋友。

「從設定金額看不出來嗎?」朋友納悶。

「如果借款對象是銀行行庫,從設定金額還可以大致推估,但他的二胎、三胎都是民間借款,設定金額和借款金額沒有一定公式,要問當事人才準。」我回答。

朋友去問了仲介,果然,仲介說屋主去年借款的對象是地下錢莊,由於屋主一直還不出來第二胎的款項,於是又借了第三胎,兩筆連本帶利壓得他喘不過氣來,才決定把房子賣掉,把債清一清。加上原來的房貸,總共欠的錢是 1330 萬,可是依照實價登錄,房子的行情才不到1300 萬,如再加上仲介費和土地增值稅,金額還要往上加。換言之,他如要還完所有的欠款,成交價就要比行情高才行。

「哇!搞半天,屋主缺錢急售,結果要賣的價格還要比行情高喔?」朋友很失望。

「對呀,如果賣掉房子還不夠還債,那豈不是把手上唯一的資產都變賣了,債還沒清完?由於銀行是第一順位抵押權人,影響較小,除非他跟兩個民間借款人債務協商,降低他要償還的本利金額,才有機會再往下降。」我回答。

我們都想用低於行情的價格買到心儀的房子,最好是屋主缺錢急售,可以趁機好好砍一筆。可是,屋主缺錢雖然增加他售屋的誘因,重點還是要看看他缺多少錢,才能推估他可以賣的價格。

下次看到屋主缺錢急售的物件,尤其還有二胎、三胎的,可別高興得太早,記得多問幾個問題喔!

 

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