省息?增貸?房貸轉貸注意事項

文 / House123 邱愛莉

(照片由 recreahq 創用 CC 授權)

(照片由 Dave Dugdale 創用 CC 授權)

房子,可說人大部份人一生中最大的支出,為了減輕負擔,大多會借助房貸。雖然房貸簽約年限多為 20 年或 30 年,不過,如果有需要的話,仍然有「轉貸」的彈性喔!當新的銀行可以提供更優惠的利息、更高的貸款額度,或是重新提供寬限期,就可以考慮「轉貸」。

所謂「轉貸」,就是將房貸從 A 銀行轉到 B 銀行。借款人可以向 A 銀行詢問截至轉貸當日未償還的本息,由 B 銀行代為償還,領取「清償證明」,並到地政重新設定抵押(將抵押銀行由 A 改為 B)。由於轉貸時,B 銀行會重新針對房子鑑價,如果房子有增值,通常可提供增貸,如有申辦增貸,除了原來的房貸外,B 銀行還會將增貸的額度撥款到貸款人的帳戶,增加資金彈性。

雖然「轉貸」有省息、增加寬限期或貸款額度等彈性,不過,在轉貸之前,有幾點注意事項一定要審慎評估:

  1. 先跟原貸款銀行談:

    轉貸雖然有彈性,不過,必須塗銷原銀行的抵押設定,改而設定新銀行也是有點麻煩。如果請代書幫忙跑流程,會有幾千元的費用。建議在轉貸前可以先跟原貸款銀行談,若是利率太高,看原貸款銀行是否可以調降,想增貸的話,可以請他們重新估價,就連寬限期,只要繳款正常,都有機會延長。

(繼續閱讀…)

先租再買,購屋好聰明

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

去年的跨年夜,我收到一則開心的簡訊。一位學員以低於均價約 10% 的價格買到了她喜歡的社區,且屋況、樓層都很理想。她和家人在該社區租屋已近 2 年,由於喜歡這個社區的管理和環境,和家人討論後,想在這個社區買一間自己的家。由於房價已高,她來上課時,設定的預算是一坪 34 萬,在評估社區和區域市場的情況後,我建議她將價格設定在每坪 30 萬左右,而且,只要社區有釋出戶別想賣,就一定約看,並讓各家仲介和管理員知道她想找這個社區的房子。後來,她買到了每坪 28 萬,把課程所學的看屋和議價技巧發揮得淋漓盡致,至今仍直呼不可思議,開心地跟全班同學分享這個好消息。「先租再買」,可說是非常聰明的購屋策略,怎麼說呢?

「先租再買」有許多好處,首先,由於實際住在這個社區,對於社區的管理、環境、住戶素質都很清楚,知道是不是自己和家人想要的。此外,看屋非常方便,只要在家,任何時段都可以配合看屋,資訊管道也很多,不僅可以請仲介通知釋出的物件,連社區管理員、鄰居,都是資訊的來源。由於對行情熟、社區熟,只要有合適的物件,合理的價格,就可以很快決定,如果有屋主急售的物件,更可以及時把握!

當你有心儀的社區,不妨考慮先以租代買,實際住進去體驗一下,還有助於找物件、看屋、議價,連搬家也很方便喔!

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,「買一間會增值的房子」作者 。)

買一間會增值的房子 – 【購屋錦囊講座】
由愛莉分享經驗與找房議價 know how,
還可以面對面請益,機會難得,座位有限
★ 購屋錦囊講座時間 :
第一場 : 2015 / 05 / 28 (四),晚上 7 : 30 ~ 9 : 30
第二場 : 2015 / 06 / 02 (二),晚上 7 : 30 ~ 9 : 30
第三場 : 2015 / 06 / 11 (四),晚上 7 : 30 ~ 9 : 30

看房時,應該裝窮還是裝有錢?

文 / House123 邱愛莉

(照片由 401(K) 2013 創用 CC 授權)

(照片由 401(K) 2013 創用 CC 授權)

學員發問:「在與房仲或是代銷接觸時,應該透露多少個人資訊?我在知名外商擔任經理,男朋友在醫院擔任主治醫生,請問我們應該讓房仲知道我們有一定的經濟能力,還是應該裝窮比較好?我怕如果讓仲介知道我們的情況,會覺得我們會有比較多的預算,因此少了議價的空間,但是如果強調預算有限,會不會比較不積極服務我們,幫我們找合適的房子呢?」

你曾經有過這樣的經驗嗎?跟仲介約看屋,結果仲介帶看時非常關心你的預算多少?自備款多少?在哪裡上班?想推敲你的薪資可以貸款多少錢。或是想看預售屋,結果還沒踏進接待中心,從你開的車、穿的衣服、提的包包…被上下打量判斷你是不是準客戶。

不管是仲介還是代銷,都不希望努力半天,還幫客戶爭取價格,結果最後客戶預算不足,或因薪資不高,最後因貸款不足而放棄。因此,身經百戰的業務通常練就了五分鐘內就判斷對方是不是準客戶。雖然知道人不可貌相,有錢人也不一定珠光寶氣,貴氣逼人,但還是免不了打量一番。為了讓仲介和代銷提供更好的服務,有時候適度地讓對方知道你們的「實力」是好的,表示你們很優質,買得起。可是,要怎樣才能不被當凱子,以為大魚上鉤呢?除了展現「經濟」上的實力外,還要展現「專業」上的實力。 (繼續閱讀…)

售屋必看!奢侈稅條件變嚴格囉!

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

讀者來函詢問:「我兩年前在外縣市買了一間預售屋,去年以毛胚交屋,今年想以毛胚直接轉賣。我名下只有一間房子,是不是只要把戶籍遷進去,就不需要課奢侈稅呢?」

持有兩年內售屋的賣屋族注意了!奢侈稅條件變嚴格囉!以前只要名下無其他房產 (含配偶與未成年子女)、遷入戶籍、持有期間無出租無營業,就算持有不到兩年,也不用繳奢侈稅。不過,從今年起,除了以上條件外,還必須要能舉證「自住事實」才行。

「特種貨物及勞務稅條例」已於今年一月七號通過最新的法規,為了避免用人頭買賣,新增「自住事實」這個免稅條件(相關法規連結,詳見第五條規定)。畢竟,要人頭遷戶籍不難,要人頭真的搬進去住,可就沒那麼容易。不過,「自住事實」要如何認定呢?除了水電帳單可不能只繳最低基本費用外,要自住總會裝潢、買家具、家電吧!自住族建議保留這些帳單和照片,作為日後需要提供的佐證。不過,如果你以為只要裝潢好,買家具家電來拍照,全天候點燈,偶爾來洗澡用水就可以避開奢侈稅的話,可就錯了!國稅局還會打電話詢問社區管理員、保全或鄰里長,問這一戶是否有入住!一位新北市新成屋建案的代銷小姐說她有客戶已被要求提出佐證,因新法規初上路,措手不及,因此補繳了稅,售屋前不可不慎!

由於毛胚屋僅拉好管線,衛浴設備、廚房、地板、油漆都還沒做好,如果你想要以毛胚直接轉賣,要舉證說明售屋前有「自住事實」實在有點牽強。在新法規下,建議裝潢以後先自住或收租,等兩年後再另作打算囉!

如果對是否符合奢侈稅的免稅條件有疑慮的話,可以先詢問地方國稅局。有些地方國稅局有提供「特種貨物及勞務稅預約健診服務」,可以在售屋前先將資料準備好,確認符合免稅條件再安心售屋喔!

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,「買一間會增值的房子」作者 。)

買一間會增值的房子 – 【購屋錦囊講座】
由愛莉分享經驗與找房議價 know how,
還可以面對面請益,機會難得,座位有限
★ 購屋錦囊講座時間 :
第一場 : 2015 / 05 / 28 (四),晚上 7 : 30 ~ 9 : 30
第二場 : 2015 / 06 / 02 (二),晚上 7 : 30 ~ 9 : 30
第三場 : 2015 / 06 / 11 (四),晚上 7 : 30 ~ 9 : 30

適不適合買房子?只有自己最知道!

文 / House123 邱愛莉

(照片由 billy1125 創用 CC 授權)

(照片由 billy1125 創用 CC 授權)

上個月,看到某知名聯誼社群網站,舉辦了一個聯誼 party,party 的主題是《有家好安穩 地產男孩派對》,只要個人名下有房地產的男生即可參加此派對,活動文案寫著:「不用大富大貴,給女生一個家」。我不知道這個 party 人氣如何,不過,它的確反映了「房子 = 安穩的家」的觀念。然而,撇開經濟能力不談,是不是每個人都適合買房子呢?

記得有一次,跟一個年紀約 50 歲的大姊吃飯。她說,她工作了近 30 年,養大了兩個孩子,不過,到計劃退休時才發現,自己身上真的留下來的資產就是保險和房子。無獨有偶,最近跟一個朋友聊天,單身的她,賺得多也花得多,不過,無論如何,每個月一定優先把房貸金額和年金型保單的保費先轉到扣款帳戶,所以雖然她帳戶現金不多,房貸倒也還了不少,還為退休後的年金生活費做準備…

仔細比較「保險」(指「儲蓄險」、「年金型」等資產型保單)和「房子」,會發現:雖然保單、房子增值賺錢很重要,但更關鍵的是:透過買保險和房子,「存」下了資產,強迫自己儲蓄。

我們都同意理財的第一步是要先存下第一桶金,理想的情況是,透過這第一桶金的投資滾出第二桶金、第三桶金…。然而,實務上卻常常事與願違 (繼續閱讀…)

超好用時價登錄查詢工具:一分鐘算均價!

文 / House123 邱愛莉

自從實價登錄在 2012 年 8 月 1 日上路,並開放查詢以來,流量始終居高不下,可見大家對於實際成交價格的好奇。其實早在實價登錄以前,就有不少仲介主動將實際成交的價格放在網站上供查詢,實價登錄只是政府為這些資料做背書。不過,實價登錄的資料還是陷阱重重。常見的有「車位的坪數和價格拆分問題」(註 1)此外,不同的屋齡、類型(無電梯公寓、透天、電梯大樓等 ),也會影響行情價格。更別提特殊情況下成交的過高、或過低的單價,容易影響價格判斷。

大家剛開始看屋,一定很容易對行情感到疑惑,明明都在同一個生活圈,相似的屋齡和樓層,為什麼有成交每坪 30 萬的,也有成交每坪 35 萬的?這是因為成交行情,其實是一個價格區間,從來不是一個固定的價格,只是我們可以從中計算「均價」(建物每坪的平均單價)。此外,就算都在同一個生活圈,不同的路段、不同的巷弄就是有不同的行情,所以在分析行情時一定要特別細心才行。

由於工作的關係,我常常需要查詢行情,並分析均價。每次都要花許多時間 debug 到底資料有無將車位坪數和價格分算,還要再分類整理不同屋齡和不同類型的均價行情,資料多時,每次查完就要花上 3 個小時,實在很浪費時間!為了簡化查詢工作,我請公司同事寫了一個程式,針對實價登錄的資料,自動驗算車位坪數和價格,還將房子的屋齡、類型分別統計,把過高或過低的剃除掉(用統計學裡的「標準差」計算方式)真的省了很多時間!分享給大家:price.house123.com.tw

price.house123.com.tw

price.house123.com.tw

自從有了這個工具,查詢實價登錄行情,不到一分鐘!不僅依照屋齡、類型統計好均價,還自動將車位沒有拆分,或單價過高或過低的剃除掉。如真的要看細項,完整的明細就在下面,隨時可以比對計算。地圖上的「座標定位」符號還可以手動移動,觀察不同路段的區域行情,真是太方便了! (繼續閱讀…)

請問現在在演哪一齣?仲介常見的議價方式

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

「跟仲介打交道」是許多看屋族心中的恐懼,除了擔心預算有限時,仲介愛理不理外,更害怕不知道仲介說的是真的還是假的。有些仲介公司在新進人員的教育訓練時,甚至會發一整本厚厚的「話術交戰手冊」,教業務在各種情況下如何促成成交。尤其在「議價」的關鍵時刻,常常不知道現在到底在演真的還是假的。

基本上,「議價」大致可以分成幾個步驟:口頭出價、下「要約」或「斡旋」、見面談。除非你出的價格太高,或是屋主真的急售,不然通常屋主不會立刻答應以你出的價格出售。但只要你出的價格有機會成交,或仲介認為屋主有機會降價,或你有機會加價,這時仲介就會約買賣雙方一起到仲介公司見面議價。

以下是仲介常見的議價方式:

.軟硬兼施

仲介常見的議價方式通常是在約雙方見面前就開始鋪陳。從「哀兵政策」(例如:他們昨天晚上在屋主家談非常非常久,回家都已經12點多了,你可不可以再加一點…)、「強硬派」(例如:你這個價格真的差太多…離行情差太遠了…),方法層出不窮。不管故事怎麼進行,一定要記得你心裡面的那把尺,不要輕易加價,就算要稍微加一點價,表示你的誠意,也一定要很有意識地加價,而且雙方磨很久才加一點點,並告訴對方你很想表示你的誠意,但你的預算真的非常有限!無論如何,在約屋主出來談之前,千萬不要加價太多,如果能不加最好不要加,請仲介先請屋主出來談。
.多組議價

當屋主願意出來談,請記得努力配合屋主的時間。有時仲介會安排不只一組買方在現場出價。如果仲介說除了你之外,還有另外一組也在現場,你就離開。因為在競標的情境下,你不是沒買到,就是買太貴,仲介會製造情境讓你很想買到這間房子,因此你很容易不小心就加價加過頭,畢竟只有當你出的價格比另一組買方高時,你才會買到,不是嗎?更何況,另一組買方很有可能是仲介找來的樁腳,他們那麼想買,就讓給他們好了。 (繼續閱讀…)

首購族另類思考:跟銀行租房子!

文 / House123 邱愛莉

154957e86aee34

房價這麼高,許多首購族雖然有買屋自住的需求,卻因為觀望而不斷延後購屋決策。如果你也是首購族,目前在外租屋,不妨可以從另外一個觀點-「跟銀行租房子」來思考。

我有一個朋友 Amy,今年 30 歲的她工作已近 8 年,努力存了頭期款 200 萬,卻因高房價遲遲不敢買房子,租屋在三重,每月租金 1 萬元。後來,她改變觀念,開始從另外一個觀點來思考:現在跟房東租房子,每月付 1 萬元給房東。她試算如果她以 150 萬當頭期款,以貸款八成計算,可以在三重買一間總價 750 萬的中古公寓,並保留 50 萬做為裝修和其它稅費預算。若以她公司薪轉銀行提供的 1.9% 房貸利率、2 年寬限期(僅還利息不還本金)計算,在 2 年寬限期間每月要繳的金額是 $11,875 元,只比目前的房租多出約 $2,000 元。

過去房租是繳給房東,現在繳房貸利息是繳給銀行。過去住的是房東的房子,現在住的是銀行的房子(因為房貸將房子抵押設定給銀行)。住房東的房子,房東的房子賺錢不會分她,但住銀行的房子,房子增值賺錢是她的,當然,如果房子賠錢也算她的。從這個角度看來,Amy 忽然發現買房子沒有那麼可怕了。而且當她有多的年終獎金時她就多還房貸一點,當成儲蓄,反正未來房子賣掉時她現在繳的本金和之前付的頭期款都會拿回來。觀念一轉,她開始認真地看屋、議價,終於在今年暑假情定一間三重、捷運站附近,一手屋主自售,屋況維持的還蠻好的 25 年公寓。 (繼續閱讀…)

坡平、機機、機械循環車位…你都搞懂了嗎?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

坡道平面、坡道機械、昇降平面、昇降機械、機械循環式車位…哇!車位分成這麼多種類,到底什麼是什麼啊?而且有的價格還相差一倍,該如何選擇呢?

要了解車位的種類其實一點也不難。以「坡道平面」為例,前面兩個字就是「車子如何進到停車場」,後面兩個字,指的是「你停的是什麼類型的車位」。所以,「坡道平面」就是:你開著車子透過坡道車道進入地下停車場,停到一個平面停車位。而「昇降機械」指的是:你開著車子進入一個升降電梯,連人帶車一起坐電梯進入地下停車場,再停到一個機械停車位(「昇降機械」也簡稱為「機械機械」,簡稱「機機」,呵!)而最後一個「機械循環式車位」就是俗稱的「停車塔」,要停車時只要按號碼,電梯就會下來,鐵捲門打開,你將車子停進去之後,人出來,鐵捲門會再度關閉,電梯輸送帶會將車子送到你的機械車位,取車時也只要按號碼,電梯輸送帶會將車子送出來。

由於坡道車道通常需要比較大的迴轉空間,所以一般來說,基地較小的建案只能規畫「昇降平面」、「昇降機械」或甚至「機械循環式車位」,而車位的價值與價格也大不同,從高到低依序是:坡道平面>坡道機械>昇降平面>昇降機械>機械循環式車位。 (繼續閱讀…)

議價也有好時機!揪團一起買,每坪比單戶議價再省約5~10%!

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

許多人都知道,預售屋議價有兩個好時機:「剛開案或是潛銷時」,與「快要完銷結案時」。不過,現在買氣這麼冷,其實不管是哪個階段,只要善用議價技巧和談判籌碼,還是有機會爭取到心目中的優惠價格。

上班族最風行的「團購」,其實也有機會適用到房子。所有東西都有機會以量制價,房子也是。與其一戶一戶慢慢賣,一次成交 5 戶、10 戶對建商和代銷來說是很好的誘因,當然價格也比一戶好談。由於大部分建案的成交比例大約是 10 比 1,也就是:每 10 組來客,最後真正成交的大約只有 1 組,有時買氣冷時比例更拉高到 15 比 1。如果有 10 戶「明確要買」的精準買方,只是卡在價格差一點點,表示代銷可以少介紹 100 到 150 組客戶就能成交這 10 戶,這在買氣冷時更受用。因此,如果能找到想一起買房子的朋友一起去看,一起議價,就有機會以量制價,每坪比單戶議價再省約 5~10% 的價格,這就是「團購」的籌碼。

將「團購」加上「議價時機」巧妙搭配,往往會有意想不到的效果。我曾經買過一間預售屋,代銷租一般店面做為接待中心,但接待中心的租約即將到期,剩下幾戶即將完銷,由於接待中心的屋主跟 7-11 簽約,合約到期的翌日 7-11 就要進駐裝潢,所以接待中心一定要撤。就在撤點之前,我們用比整棟的成交均價每坪低約 5 萬的價格買了 3 戶,拿到優惠的價格。3 戶雖然不多,對於即將撤案的代銷來說卻是臨門一腳的關鍵成交,加上前面有戶別「超賣」(成交價格略比建商要求的高),就願意拿來補後來團購的這三戶。

當然,不管是團購還是單戶議價,最終還是要回歸到自己的需求和對行情的掌握。許多預售屋開價都高得離譜,與其被折扣數字迷惑,不如回歸到真實的區域行情,依照自己的需求和負擔能力來評估。平常也可以多和親朋好友一起看房、交流討論,累積經驗和資訊,當有好的議價機會出現時就可以好好把握囉!

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,著有「買一間會增值的房子」。)

 

1 3 4 5 6 7 56  Scroll to top