想砍仲介服務費?先別急,等快成交就有機會!

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

不管是買房還是賣房,常常有朋友問我:「仲介費要怎麼砍?」甚至有些要賣房子的朋友,跟仲介簽委託之前跟我說:「等一下我就要跟 xx 房屋仲介簽委託約了,簽約之前,可以先談仲介費嗎?」別急別急!仲介費不是不能談,只是時候未到。怎麼說呢?

試想:如果你是仲介,有一間房子需要你幫忙賣,可是,在還沒有開始賣之前,屋主就拼命想砍你的服務費,你的感受如何?由於市場上釋出要賣的物件很多,如果這間房子並非特別稀有釋出,你會努力幫他賣嗎?恐怕不會吧!雖然簽委託時被問到服務費的問題,可能不置可否,或口頭回答「有談的空間」,但是簽了委託後,由於知道屋主是會砍服務費的人,賣屋的動勁總是少那麼一點。

你可能問:「愛莉,妳說仲介服務費不是不能談,只是時候未到。那到底要等到什麼時候?」嘿!當然是「議價」的時候。當你的房子有買方喜歡,下了斡旋或要約,只要價格有機會成交,仲介就會約你到仲介公司見面談。當買方出的價格和你要的底價接近,但仍有一小段距離時,這時候就是跟仲介「討論」服務費的時機了。大部分的賣方最在意的不是「成交價」,而是「實拿的價格」。前者包含仲介的服務費,後者則是成交的價格扣掉服務費後的金額,也是屋主實際收到的金額。因此,當買方最後的出價扣掉仲介服務費後,距離你要的實拿價格仍有一小段差距,就可以跟仲介討論服務費是否可以斟酌少收一點。

不只是賣方有談的空間,買方的服務費也有一些空間可談,只是因為買方的服務費為 1%-2%,不像賣方 4% 服務費那麼高,因此大部分的買方都會付足至少 1%。不過,如果你是買方,當你出的價格和賣方希望的底價仍有一小段差距時,也可以跟仲介表示,含服務費的總價你最高能負擔的金額是多少,讓仲介去橋屋主的價格。如果屋主願意降價,仲介就能收足買方 1%-2% 的服務費,如果屋主不願意降價,而你的預算又有限,為了促成雙方成交,仲介就必須考慮是否在買方服務費的部分略做退讓。

不過,雖然服務費有談的空間,並非每一家仲介公司都適用喔!一般來說,直營品牌的服務費比較沒有退讓的機會,而加盟店則比較有談的空間。雖然直營店的服務費比較硬,不過,直營品牌的行銷資源比較多,對於委託他們賣屋的屋主來說,不僅房子曝光的機會較高,就連到店裡諮詢找屋的買方也比較多,房子比較有機會成功出售。對買方來說,直營品牌的售後服務通常比較好,如交屋後有漏水甚至鄰居溝通等問題,直營品牌仲介的後續服務比較令人安心。

下次不管你要買屋或賣屋,掌握到跟仲介談服務費的訣竅了嗎?

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,「買一間會增值的房子」作者 。)

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預售屋、新成屋,哪些樓層最好談呢?

文 / House123 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

房子不是標準品,即使是同一個建案,不同格局、不同戶別、不同面向也有不同的訂價,而最常見的,就是樓層價差。以預售屋、新成屋來說,哪些樓層價格最好談呢?

由於預售屋、新成屋的價格由建商決定(少部分建案由代銷訂價),所以各樓層的價差沒有公訂的標準,不過,一般來說,2 樓與 4 樓的訂價通常最低(很多建案的 2 樓與 4 樓同價)如果是車道上的 2 樓,通常價格又會再低一點,成為全建案中最優惠的戶別。

除了 2 樓和 4 樓外,優惠的樓層也和建案的公設、停車空間、消防法規有關。有些建案基地不大,車位採機械循環式,由於買方大多會擔心機械震動、噪音問題,所以車位上方的戶別就比較有議價空間。例如,我曾經看過預售屋的機械循環車位規劃在後棟的 B1-2F,所以後棟的 3 樓就比較好談價格。而樓層較高的大樓,需規劃中繼水箱,水箱下方的戶別也同樣有震動和噪音疑慮,議價空間也較大。 (繼續閱讀…)

公寓2樓是管道轉折處,那大樓呢?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

讀者來函詢問:「傳統無電梯公寓的管道多在 2 樓轉折,導致公共管道堵塞時,2樓首當其衝會有回堵的現象。那麼新大樓呢?也有這樣的現象嗎?」

傳統的無電梯公寓,通常 1 樓有自己獨立的管路,而 2 樓以上的住戶則共用公共管路,並在 2 樓樓地板(1 樓的頂板)轉折。一旦公共管路堵塞,幾乎都堵在 2 樓的管道中,馬桶、排水口常常會冒糞水、汙水,非常困擾。使得許多人除非將管路獨立牽出去,不然絕不考慮公寓 2 樓。那麼新的大樓呢?管道是在哪個樓層轉折呢?

要回答這個問題,必須看各樓層的平面配置。只要平面配置大量改變,就會有管道轉折問題,不一定是在幾樓。

一般來說 2 樓以上多為住家格局,即使各樓層戶數可能不同,管道的位置仍會盡量規劃相同,不僅較好施作,排水亦較順暢。如果 1 樓也是住家格局,且管道位置相同,那麼 2 樓就沒有管路轉折問題,反而是 1 樓,如果地下室是停車空間,為了避免管道間的假柱影響空間使用,就會在1樓的樓地板(B1 的頂板)作轉折。

同樣的道理,如果 2 樓以上是住家格局,而 1 樓是開放空間的公設或店家,那麼管道間的幹管在 2 樓樓地板(1 樓的頂板)就會轉折改走水平,一段距離後再往下走到地下室,這段水平配管就是造成問題的主因。

為了避免這個問題,看屋時除了留意上下樓層的格局配置外,如是預售屋或新成屋,也可跟建商要求看社區的管路圖規劃。管路的暢通和各樓層住戶的使用習慣有關,為了避免困擾,看屋時還是謹慎一點吧!

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,「買一間會增值的房子」作者 。)

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屋主房貸有二胎、三胎,越缺錢越好談?

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

「愛莉,我最近看了一間房子很喜歡,仲介說屋主很缺錢,急著要售屋,我去調了謄本,果然,不僅有房貸,去年年底還去借了二胎、三胎,這麼缺錢應該可以好好砍一下價格吧?」朋友興沖沖的丟我訊息,順便把調來的謄本轉寄給我看。

我一看,這房子才持有三年多,去年年底還拿去抵押借款,可見屋主真的很需要現金調度。可是,謄本上第二順位和第三順位債權人(二胎和三胎)的名字不是銀行行庫,而是一般自然人,推論應該是民間借款。兩個的設定金額加起來不少,如加上原來房貸的金額,就更可觀了。

「你去問問仲介,屋主總共拿房子去借了多少錢?」我回答朋友。

「從設定金額看不出來嗎?」朋友納悶。

「如果借款對象是銀行行庫,從設定金額還可以大致推估,但他的二胎、三胎都是民間借款,設定金額和借款金額沒有一定公式,要問當事人才準。」我回答。

朋友去問了仲介,果然,仲介說屋主去年借款的對象是地下錢莊,由於屋主一直還不出來第二胎的款項,於是又借了第三胎,兩筆連本帶利壓得他喘不過氣來,才決定把房子賣掉,把債清一清。加上原來的房貸,總共欠的錢是 1330 萬,可是依照實價登錄,房子的行情才不到1300 萬,如再加上仲介費和土地增值稅,金額還要往上加。換言之,他如要還完所有的欠款,成交價就要比行情高才行。

「哇!搞半天,屋主缺錢急售,結果要賣的價格還要比行情高喔?」朋友很失望。

「對呀,如果賣掉房子還不夠還債,那豈不是把手上唯一的資產都變賣了,債還沒清完?由於銀行是第一順位抵押權人,影響較小,除非他跟兩個民間借款人債務協商,降低他要償還的本利金額,才有機會再往下降。」我回答。

我們都想用低於行情的價格買到心儀的房子,最好是屋主缺錢急售,可以趁機好好砍一筆。可是,屋主缺錢雖然增加他售屋的誘因,重點還是要看看他缺多少錢,才能推估他可以賣的價格。

下次看到屋主缺錢急售的物件,尤其還有二胎、三胎的,可別高興得太早,記得多問幾個問題喔!

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,「買一間會增值的房子」作者 。)

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省息?增貸?房貸轉貸注意事項

文 / House123 邱愛莉

(照片由 recreahq 創用 CC 授權)

(照片由 Dave Dugdale 創用 CC 授權)

房子,可說人大部份人一生中最大的支出,為了減輕負擔,大多會借助房貸。雖然房貸簽約年限多為 20 年或 30 年,不過,如果有需要的話,仍然有「轉貸」的彈性喔!當新的銀行可以提供更優惠的利息、更高的貸款額度,或是重新提供寬限期,就可以考慮「轉貸」。

所謂「轉貸」,就是將房貸從 A 銀行轉到 B 銀行。借款人可以向 A 銀行詢問截至轉貸當日未償還的本息,由 B 銀行代為償還,領取「清償證明」,並到地政重新設定抵押(將抵押銀行由 A 改為 B)。由於轉貸時,B 銀行會重新針對房子鑑價,如果房子有增值,通常可提供增貸,如有申辦增貸,除了原來的房貸外,B 銀行還會將增貸的額度撥款到貸款人的帳戶,增加資金彈性。

雖然「轉貸」有省息、增加寬限期或貸款額度等彈性,不過,在轉貸之前,有幾點注意事項一定要審慎評估:

  1. 先跟原貸款銀行談:

    轉貸雖然有彈性,不過,必須塗銷原銀行的抵押設定,改而設定新銀行也是有點麻煩。如果請代書幫忙跑流程,會有幾千元的費用。建議在轉貸前可以先跟原貸款銀行談,若是利率太高,看原貸款銀行是否可以調降,想增貸的話,可以請他們重新估價,就連寬限期,只要繳款正常,都有機會延長。

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先租再買,購屋好聰明

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

去年的跨年夜,我收到一則開心的簡訊。一位學員以低於均價約 10% 的價格買到了她喜歡的社區,且屋況、樓層都很理想。她和家人在該社區租屋已近 2 年,由於喜歡這個社區的管理和環境,和家人討論後,想在這個社區買一間自己的家。由於房價已高,她來上課時,設定的預算是一坪 34 萬,在評估社區和區域市場的情況後,我建議她將價格設定在每坪 30 萬左右,而且,只要社區有釋出戶別想賣,就一定約看,並讓各家仲介和管理員知道她想找這個社區的房子。後來,她買到了每坪 28 萬,把課程所學的看屋和議價技巧發揮得淋漓盡致,至今仍直呼不可思議,開心地跟全班同學分享這個好消息。「先租再買」,可說是非常聰明的購屋策略,怎麼說呢?

「先租再買」有許多好處,首先,由於實際住在這個社區,對於社區的管理、環境、住戶素質都很清楚,知道是不是自己和家人想要的。此外,看屋非常方便,只要在家,任何時段都可以配合看屋,資訊管道也很多,不僅可以請仲介通知釋出的物件,連社區管理員、鄰居,都是資訊的來源。由於對行情熟、社區熟,只要有合適的物件,合理的價格,就可以很快決定,如果有屋主急售的物件,更可以及時把握!

當你有心儀的社區,不妨考慮先以租代買,實際住進去體驗一下,還有助於找物件、看屋、議價,連搬家也很方便喔!

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,「買一間會增值的房子」作者 。)

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看房時,應該裝窮還是裝有錢?

文 / House123 邱愛莉

(照片由 401(K) 2013 創用 CC 授權)

(照片由 401(K) 2013 創用 CC 授權)

學員發問:「在與房仲或是代銷接觸時,應該透露多少個人資訊?我在知名外商擔任經理,男朋友在醫院擔任主治醫生,請問我們應該讓房仲知道我們有一定的經濟能力,還是應該裝窮比較好?我怕如果讓仲介知道我們的情況,會覺得我們會有比較多的預算,因此少了議價的空間,但是如果強調預算有限,會不會比較不積極服務我們,幫我們找合適的房子呢?」

你曾經有過這樣的經驗嗎?跟仲介約看屋,結果仲介帶看時非常關心你的預算多少?自備款多少?在哪裡上班?想推敲你的薪資可以貸款多少錢。或是想看預售屋,結果還沒踏進接待中心,從你開的車、穿的衣服、提的包包…被上下打量判斷你是不是準客戶。

不管是仲介還是代銷,都不希望努力半天,還幫客戶爭取價格,結果最後客戶預算不足,或因薪資不高,最後因貸款不足而放棄。因此,身經百戰的業務通常練就了五分鐘內就判斷對方是不是準客戶。雖然知道人不可貌相,有錢人也不一定珠光寶氣,貴氣逼人,但還是免不了打量一番。為了讓仲介和代銷提供更好的服務,有時候適度地讓對方知道你們的「實力」是好的,表示你們很優質,買得起。可是,要怎樣才能不被當凱子,以為大魚上鉤呢?除了展現「經濟」上的實力外,還要展現「專業」上的實力。 (繼續閱讀…)

買套房還是買兩房?其實自備款差不多呢!

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

不管是什麼年代,「套房」都是許多首購族或置產族的考慮選項之一,不過,你知道買「套房」,和買「兩房一廳一衛」的標準格局,自備款可能差不多呢!怎麼說呢?

一般銀行對於「權狀坪數小於 15 坪」,或「室內坪數小於 12 坪」的「套房」,不僅有些銀行不予承作房貸,有些銀行則最高則只能核貸 7 成,甚至需要送到「總行」審核,視貸款人的個人條件決定是否承作。如果你可以準備的頭期款約 150 萬,我們來試算看看,假設鎖定同一個區域,買「套房」,和買「兩房一廳一衛」有什麼差別?

A. 假設你的目標是買一間「套房」:
因為套房的單價通常比較高,假設每坪單價 38 萬,如果銀行只能貸款 7 成,表示 150 萬的頭期款,可以負擔 500 萬的總價,相當於可以購買權狀坪數 13.15 坪的「套房」。 (繼續閱讀…)

售屋必看!奢侈稅條件變嚴格囉!

文 / House123 邱愛莉

(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

讀者來函詢問:「我兩年前在外縣市買了一間預售屋,去年以毛胚交屋,今年想以毛胚直接轉賣。我名下只有一間房子,是不是只要把戶籍遷進去,就不需要課奢侈稅呢?」

持有兩年內售屋的賣屋族注意了!奢侈稅條件變嚴格囉!以前只要名下無其他房產 (含配偶與未成年子女)、遷入戶籍、持有期間無出租無營業,就算持有不到兩年,也不用繳奢侈稅。不過,從今年起,除了以上條件外,還必須要能舉證「自住事實」才行。

「特種貨物及勞務稅條例」已於今年一月七號通過最新的法規,為了避免用人頭買賣,新增「自住事實」這個免稅條件(相關法規連結,詳見第五條規定)。畢竟,要人頭遷戶籍不難,要人頭真的搬進去住,可就沒那麼容易。不過,「自住事實」要如何認定呢?除了水電帳單可不能只繳最低基本費用外,要自住總會裝潢、買家具、家電吧!自住族建議保留這些帳單和照片,作為日後需要提供的佐證。不過,如果你以為只要裝潢好,買家具家電來拍照,全天候點燈,偶爾來洗澡用水就可以避開奢侈稅的話,可就錯了!國稅局還會打電話詢問社區管理員、保全或鄰里長,問這一戶是否有入住!一位新北市新成屋建案的代銷小姐說她有客戶已被要求提出佐證,因新法規初上路,措手不及,因此補繳了稅,售屋前不可不慎!

由於毛胚屋僅拉好管線,衛浴設備、廚房、地板、油漆都還沒做好,如果你想要以毛胚直接轉賣,要舉證說明售屋前有「自住事實」實在有點牽強。在新法規下,建議裝潢以後先自住或收租,等兩年後再另作打算囉!

如果對是否符合奢侈稅的免稅條件有疑慮的話,可以先詢問地方國稅局。有些地方國稅局有提供「特種貨物及勞務稅預約健診服務」,可以在售屋前先將資料準備好,確認符合免稅條件再安心售屋喔!

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,「買一間會增值的房子」作者 。)

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適不適合買房子?只有自己最知道!

文 / House123 邱愛莉

(照片由 billy1125 創用 CC 授權)

(照片由 billy1125 創用 CC 授權)

上個月,看到某知名聯誼社群網站,舉辦了一個聯誼 party,party 的主題是《有家好安穩 地產男孩派對》,只要個人名下有房地產的男生即可參加此派對,活動文案寫著:「不用大富大貴,給女生一個家」。我不知道這個 party 人氣如何,不過,它的確反映了「房子 = 安穩的家」的觀念。然而,撇開經濟能力不談,是不是每個人都適合買房子呢?

記得有一次,跟一個年紀約 50 歲的大姊吃飯。她說,她工作了近 30 年,養大了兩個孩子,不過,到計劃退休時才發現,自己身上真的留下來的資產就是保險和房子。無獨有偶,最近跟一個朋友聊天,單身的她,賺得多也花得多,不過,無論如何,每個月一定優先把房貸金額和年金型保單的保費先轉到扣款帳戶,所以雖然她帳戶現金不多,房貸倒也還了不少,還為退休後的年金生活費做準備…

仔細比較「保險」(指「儲蓄險」、「年金型」等資產型保單)和「房子」,會發現:雖然保單、房子增值賺錢很重要,但更關鍵的是:透過買保險和房子,「存」下了資產,強迫自己儲蓄。

我們都同意理財的第一步是要先存下第一桶金,理想的情況是,透過這第一桶金的投資滾出第二桶金、第三桶金…。然而,實務上卻常常事與願違 (繼續閱讀…)

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